Cuối năm, theo chân “cò” đất

Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, tháng 1/2024. Đây là nội dung được đánh giá sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý, người dân được hưởng nhiều lợi ích... Lợi dụng thông tin này, giới “cò” đất lại được phen trỗi dậy, tung tin nhiễu loạn nhằm tạo ra làn sóng sốt đất mới, dùng nhiều chiêu trò để “lùa” nhà đầu tư vào cái bẫy được giăng sẵn.

“Chim mồi” đi “lùa gà”

Vô tình bấm like (thích) trên bài nói chuyện của H.A BĐS (bất động sản - PV), chúng tôi lập tức được nhân viên của anh ấy tương tác lại với tốc độ chóng mặt. Nhân viên nhắn tin chăm sóc liên tục, đòi kết bạn zalo để trao đổi, rồi mời chào tham gia buổi khảo sát thực tế của H.A và không quên “thả thính” về những phần quà hấp dẫn dành cho mỗi khách hàng tham dự.

Một ngày đẹp trời cuối năm, H.A BĐS dẫn theo một nhóm khách hàng đi xem dự án bất động sản gần sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai). Xe đổ người tại một dự án dân cư đang hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, xung quanh đã có vài căn nhà phố mọc lên. H.A giới thiệu đây là dự án nhà liên kế của công ty anh ta đầu tư, đã bán hết sạch nền, khách mua đang xây dựng nhà để về ở.

Vừa nói, H.A vừa kéo một người đàn ông trung niên, giới thiệu tên Thành, là chủ căn nhà đang xây. Ông này tươi cười, khoe với nhóm khách hàng mua nền từ ngày dự án mới mở bán với giá rất mềm. “Ở đây pháp lý đầy đủ, xây theo quy hoạch 1 trệt 2 lầu. Bên khu đất kia chuẩn bị xây trường học, bệnh viện và công viên”, ông Thành vừa nói vừa giơ tay chỉ ra khu đất trống bao la phía trước.

H.A đang thuyết trình về dự án đẳng cấp của công ty thì tự nhiên có một phụ nữ sang trọng trong nhóm giơ tay lên: “Ở đây còn nền không? Tôi đi tận nơi thấy quá tốt, muốn mua một nền để vợ chồng về đây sống tuổi già”. H.A chưa vội chốt ngay mà “đánh võng” sang chủ đề khác để lấy uy. Lại có thêm một người hỏi về nền đất, giá bán ra sao, pháp lý như thế nào. Đến lúc này, H.A mới chậm rãi trả lời: “Tất cả các nền ở đây đều có chủ rồi, họ mua từ ngày mới mở bán. Bây giờ chỉ còn 3 nền nội bộ, sẽ nhượng lại với giá F0 cho những khách hàng ruột và chân thành nhất trong buổi thực tế hôm nay”.

Đám đông xôn xao, thì thầm bàn tán. Hai vị khách hỏi mua ban đầu kéo thêm vài người nữa ra một góc bàn bạc riêng. Cuối cùng, một vị khách trong nhóm được chọn mua nền nội bộ. Nhân viên của H.A nhanh chóng tiếp cận, lấy thông tin, ghi biên lai giữ chỗ của vị khách này. Còn một nền nữa chưa ai chốt hạ, vị khách từng hỏi mua lại kéo vài ông bà ra to nhỏ, thì thầm, rồi một cô còn rất trẻ tươi cười bước ra “chốt hạ”. H.A tuyên bố đã hết suất bán dự án “vàng” này, nhưng công ty anh ta còn vài dự án đất nền khác ở khu vực tái định cư bên xã Lộc An và xã Bình An. Buổi đi thực tế hôm ấy, mỗi khách hàng được tặng một túi quà trị giá 500 ngàn đồng. Riêng hai vị khách chốt cọc được tặng một chỉ vàng tươi rói.

Bẵng một tuần trôi qua, chúng tôi vào lại H.A BĐS thì thấy có bình luận chửi anh ta là tên “chim mồi” lừa đảo. Tuy nhiên, lời bình nhanh chóng bị xóa và những nick có bình luận tiêu cực khác cũng bị chặn ngay. Liên hệ qua nick, chúng tôi được biết, người đàn ông tên Tiến (ngụ Q.4, TP Hồ Chí Minh), từng được H.A BĐS dẫn đi xem dự án của công ty vào dịp cuối năm 2023 tại xã An Bình (Long Thành, Đồng Nai). Ông Tiến kể, hôm ấy khoảng hơn chục khách hàng đi tham quan đất nền của H.A. Mục đích ban đầu là đi cho biết, vì H.A nói, sau khi Luật Đất đai được sửa đổi thì khu đất này giá sẽ tăng gấp mấy lần hiện nay. Ông Tiến được cho xem khu đất rất đẹp, có đường sá ngon lành, xung quanh dân cư sinh sống đông đúc, chỉ cách sân bay quốc tế Long Thành 5 cây số, rất thuận lợi.

Tại đây, H.A không nói nhiều về dự án, mà để cho các vị khách bàn luận sôi nổi, có thể đi hỏi người dân đang sống gần đó cho khách quan. Một vị khách ngỏ ý muốn cọc trước lô đất, kẻo sợ mất chỗ. Một vị khác cũng muốn cọc. Thấy mọi người hào hứng giữ chỗ, ông Tiến cũng nóng lòng. Đang phân vân thì ông nghe được cuộc nói chuyện của H.A với một đối tác. Đại ý, hiện nay lô đất có giá 1,7 tỷ, nhưng “chờ Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi sẽ lên 2-2,5 tỷ không có mà mua”.

Ông Tiến không kìm lòng được, lân la hỏi xem giấy tờ pháp lý của khu đất ra sao thì nhân viên của công ty trưng ra một bản đồ quy hoạch dự án, một giấy chứng nhận và một hợp đồng ủy quyền. Tất cả đều là bản phô tô, không có công chứng. Ông Tiến có chút nghi ngại thì những vị khách đặt cọc trước đó tíu tít nói cười, người điện thoại cho gia đình báo tin kiếm được lô đất ngon, người lại hàn huyên về chuyện sau này sẽ về xây nhà hưởng tuổi già. Bên cạnh, nhân viên thông báo: “Đã hết suất ưu đãi, ai hôm nay cọc đất sẽ được nhận một chỉ vàng”. Kế đến, một người khác tiến lại chỗ ông Tiến rỉ tai: “Nghe nói còn một suất nội bộ, ông cọc ngay đi”. Nhân viên như nghe được tiếng lòng của ông Tiến đã lại gần nói nhỏ: “Anh cọc đi, còn một suất duy nhất thôi. Cọc không mua, công ty sẽ trả lại tiền, có sao đâu”. Vậy là, ông Tiến xuống 100 triệu đồng cọc lô đất có giá trị 1,7 tỷ đồng. Theo hứa hẹn thì một tháng sau sẽ ký hợp đồng mua bán.

Trở về nhà với chỉ vàng trên tay và một lô đất ưu đãi cực đẹp, ông Tiến đi khoe với bạn bè. Mọi người hỏi thông tin về dự án, ông Tiến kể ra và nhận cái kết không thể chua chát hơn. Qua kiểm tra, đó không phải dự án, mà chỉ là đất của cá nhân tự phân lô, chưa có pháp lý. Đó là lý do nhóm “cò” nói sau khi Luật Đất đai được thông qua mới ký hợp đồng. Còn bao giờ ký thì đang bỏ ngỏ vì còn lâu mới ra sổ được.

Ông Tiến liên hệ với nhân viên, yêu cầu trả cọc vì lý do bị lừa. Tuy nhiên, nhân viên trả lời: “Chúng tôi đâu có lừa, tất cả nêu rõ trong hợp đồng đặt cọc rồi. Bây giờ trả lại cọc là không thể, nhưng nếu anh không thích nền đất này vì vướng pháp lý thì công ty sẽ đổi cho anh nền khác giá 2 tỷ đồng đã có sẵn sổ đỏ”.

Ông Tiến bị rơi vào thế bí, lấy đâu ra 2 tỷ để trả bây giờ. Còn nếu vẫn muốn giữ mảnh đất kia thì một tháng sau ký hợp đồng mua bán, ông Tiến phải đóng thêm các đợt, bao giờ có pháp lý thì sẽ đóng hết. Nhưng, có lẽ, chờ pháp lý thì cũng dài cổ. Vậy là, ông Tiến chấp nhận mất cọc.

Mồi chài và vây ráp

Cùng cảnh bị “lùa gà” như ông Tiến còn có nhiều người mếu máo nhận ra mình bị lừa vì quá “non và xanh”, trong khi “cò” thì lại ma mãnh và xảo quyệt. Chiêu thường thấy của các môi giới là chào mời một dự án thật hấp dẫn nhưng sau đó khách hàng phát hiện bị lừa thì lại "quay xe" và nêu ra các điểm bất cập như chưa có sổ, chưa có hạ tầng, giá cao, đầu tư sẽ không có lời và nhanh chóng hướng khách hàng qua một dự án khác như đã lèo lái ông Tiến.

Làm cả năm, Tết đến được thưởng một khoản, cùng tiền gửi tiết kiệm, chị Hòa An (ngụ TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh) gom hết lại, tính đi mua miếng đất vùng ven đầu tư, chờ cơ hội sốt đất kiếm lời. Chị An được “lùa” tới một dự án đất nền ở Cần Giuộc (Long An), cách TP Hồ Chí Minh chỉ 30 phút chạy xe. Cũng chỉ tính đi xem thực tế để tham khảo nhưng chị An đã bị nhóm “cò” vây ráp đến nghẹt thở. Tại dự án mới này, các môi giới chào mời khá hấp dẫn, sổ hồng trao tay, đi kèm nhiều quà tặng, nhanh tay đặt cọc để có cơ hội mua suất ưu đãi... Nhiều người đi cùng liên tục xuống tiền đặt cọc để kích thích những khách hàng khác.

Khi bị cò mồi dẫn dụ vào "ma trận", trước cảnh tượng mua bán tấp nập, chị An không còn tỉnh táo được nữa, ký giấy giữ chỗ 150 triệu cho nền đất 1,5 triệu. Tuy nhiên, khi mang hợp đồng về nhà, đọc kỹ, chị An “ngã ngửa” vì những điều khoản như: Nếu đòi nhận lại khoản tiền đã thanh toán theo thỏa thuận đặt cọc này thì xem như khách hàng từ chối giao kết hợp đồng đặt cọc và sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc tại thỏa thuận này. Nghĩa là, khách hàng sẽ mất trắng số tiền cọc nếu không thanh toán các đợt sau theo như hợp đồng đã ký. Có chút lo lắng, chị An tìm hiểu pháp lý của lô đất thì vỡ lẽ, đất chưa tách thửa, chưa phân lô như lời rao của môi giới. Công đoạn tách thửa, cấp sổ cho từng nền lại là quá trình trần ai chờ đợi.

Chị An gọi điện hỏi thăm người đi cùng mình và xuống cọc hôm ấy để trao đổi thì nhận được lời khuyên tiếp tục đầu tư vì đất đang có giá, sinh lời cao. Đến khi vào kết bạn Zalo, chị An mới thảng thốt vì đích thị là “chim mồi”. Trên Zalo, chính người này đi rao bán rất nhiều nền đất, trong đó có đất đã mua cùng chị An.

“Trên chuyến xe về dự án có khoảng 8 người nhưng có đến 3 người xuống tiền đặt cọc, mấy người khác thì ùa vào khen ngợi, kẻ tung người hứng. Người này chốt cọc liên tục, người kia cũng chốt theo. Nếu không muốn mua nữa, có thể hoàn lại 100% tiền đã đặt cọc. Tự nhiên xuất hiện “nhu cầu muốn mua” mà chưa kịp tìm hiểu cặn kẽ, sau đó về nhà không hiểu tại sao mình lại quyết định như vậy”, chị An nhớ lại. Từng nghe đến “chim mồi”, “lùa gà” trong giới bất động sản nhưng đây là lần đầu tiên chị được trải nghiệm, thật sự không thể làm chủ được trong hoàn cảnh bị bao vây, tác động tâm lý như vậy.

Biết rõ về lô đất của mình sẽ rất khó hoàn thiện thủ tục pháp lý, chị An chưa vội làm lớn chuyện mà lặng lẽ để lấy lại tiền cọc. Tuy nhiên, chị lại bị lèo lái đến một miếng đất khác, có giá cả đẹp hơn nằm sát nách TP Hồ Chí Minh. Nếu chị lấy miếng này thì sẽ được cấn trừ tiền cọc. Môi giới muốn dẫn chị đi xem thực tế một lần nữa, nhưng chị An rất sợ nên từ chối. “Rốt cuộc, chỉ có bản thân mình là con mồi giữa một rừng “chim mồi” được trang bị đầy đủ kỹ năng đi “lùa gà”, chị An thốt lên và nghẹn ngào khi có nguy cơ mất trắng số tiền giữ chỗ.

Thật ra, chiêu tạo sốt, đánh sóng rồi đi “lùa gà” của môi giới đất không phải xa lạ, cũng không mới mẻ gì. Chỉ là khách hàng quá ít kinh nghiệm, non nớt trong việc mua bán đất. Trên chuyến xe “lùa gà” đi xem đất, chúng tôi nhận thấy, vị khách nào tỏ ra tinh vi, am hiểu luật pháp về đất đai thì ngay lập tức chúng sẽ cô lập ra, sẽ có một đến hai người chăm sóc tận tình. Còn lại, những vị nào ngơ ngác, dáo dác mới lần đầu sẽ được túm lại một góc để dễ bề mồi chài, dẫn dụ. Những cuộc nói chuyện về giá đất, người này mua, người kia xuống tiền, rồi gọi điện khoe về dự án tốt... thật ra đều là kịch bản do nhóm cò đất dàn dựng. Không có cuộc gọi nào cả, cũng chẳng có ai chốt đơn, xuống tiền thật, chỉ có những vị khách như ông Tiến, chị An cùng nhiều nạn nhân khác mới là người mất tiền thật sự.