Cuộc “tái xuất“ của condotel và kỳ vọng sinh khí mới cho ngành du lịch

Với Nghị định 10, câu chuyện condotel bỗng “nóng” lên sau tháng ngày bị lãng quên. Kéo theo đó, bất động sản nghỉ dưỡng có động lực tăng trưởng trở lại và ngành du lịch có cơ hội đón nhận luồng sinh khí mới.

Condotel hay còn gọi là căn hộ khách sạn là dòng sản phẩm kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Xuất hiện và nở rộ ở Việt Nam năm 2014, giai đoạn 2015 - 2018 được coi là thời kỳ thăng hoa của condotel. Lợi thế mô hình đầu tư hấp dẫn đã đưa condotel nhanh chóng nằm trong danh mục đầu tư ưu tiên của giới kinh doanh sành sỏi.

Kéo theo đó, nguồn cung sản phẩm này cũng ồ ạt xuất hiện trên thị trường. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong giai đoạn 2015 - 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường tại nhiều địa bàn có lợi thế du lịch như Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Đà Nẵng...

Tuy nhiên, đến năm 2019, thương vụ vỡ cam kết lợi nhuận khiến condotel mất điểm trong mắt các nhà đầu tư và cú giáng bồi của Covid-19 một năm sau đó thực sự đã nhấn thêm gam màu xám trên bức tranh thị trường này. Từ đó đến nay, condotel dường như bị "lãng quên".

Được đánh giá là loại hình nhiều tiềm năng phát triển, nhiều năm nay, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch nói chung và bất động sản đa công năng như condotel, officetel nói riêng vẫn trong tình trạng nửa vời, chưa có "danh phận" rõ ràng. Từ công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ năm 2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, đến nay vẫn chưa có nhiều chuyển biến, các địa phương vẫn lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận cho sản phẩm này.

Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Nghị định 10), có hiệu lực từ ngày 20/5. Trong đó, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng, quy định mới tại Nghị định 10 có thể khơi dậy sức sống của thị trường condotel; đồng thời đem lại những tác động, chuyển biến tích cực cho phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và thị trường địa ốc nói chung hay không? Đây liệu đã là giải pháp cần và đủ để tháo gỡ toàn diện vướng mắc về pháp lý cho sản phẩm condotel phát triển lành mạnh?

Vang bóng một thời

Xuất hiện ở Việt Nam từ năm 2014 và nhanh chóng “nở rộ” trong vài năm sau đó, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng condotel hay còn gọi là căn hộ du lịch đã từng có những tháng ngày huy hoàng.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ tính riêng tại Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long, trong giai đoạn 2015 - 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường. Thời điểm đó, nguồn cung này được so sánh tương đương với tổng lượng sản phẩm đất nền - một sản phẩm đầu tư truyền thống tung ra trong vòng cả một thập kỷ.

Trong đó, riêng giai đoạn 2016 - 2017, sự “lớn phổng” của condotel còn bứt tốc hơn nữa khi tổng nguồn cung trên cả nước năm 2016 đã lên tới 16.000 căn. Đến năm 2017, con số này thậm chí đã tăng lên thành 22.837 căn.

Chia sẻ với Reatimes trong những tháng năm rực rỡ của “đứa con lai” này, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho biết thị trường condotel chính là kết quả của 3 thị trường quan trọng, bao gồm thị trường bất động sản, thị trường tài chính và thị trường du lịch.

Thông qua condotel, chủ đầu tư dự án bất động sản có thêm một lĩnh vực kinh doanh mới với những sản phẩm lai giữa căn hộ và phòng khách sạn. Điều này vừa phù hợp với sự phát triển của du lịch, đặc biệt là địa bàn ven biển; vừa phát huy kinh nghiệm đã tích lũy được sau nhiều năm về kinh doanh phát triển, quản lý căn hộ chung cư của nhiều chủ đầu tư.

Trong khi đó, ở phía nhà đầu tư, họ bị thu hút bởi sản phẩm bất động sản này vì khả năng sinh lời không chỉ trên thị trường sơ cấp mà còn được trực tiếp tham gia thị trường cho thuê và cho thuê lại.

Còn đối với người sử dụng sản phẩm condotel, bản thân họ sẽ có thêm sự lựa chọn lưu trú cho các chuyến du lịch của mình với giá cả hợp lý, tiện ích khác biệt so với lưu trú tại khách sạn, nhà nghỉ truyền thống.

“Condotel là một trong những sản phẩm tiêu biểu nhất của mô hình kinh tế chia sẻ khi tối ưu hóa sử dụng nguồn lực và thỏa mãn nhu cầu của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và người sử dụng”, TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng: “Bản chất của condotel là rất tốt, nó là xu hướng đồng thời là nhu cầu thực sự của thị trường, một “đứa con lai” có rất nhiều khả năng, phát huy tiềm năng du lịch, nghỉ dưỡng và tốt cho cả nền kinh tế, cho địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư. Đây là một kênh huy động vốn đầu tư xã hội, tạo ra giá trị gia tăng dòng tiền, biến những đồng tiền “nằm chết” trong góc tủ trở thành đồng tiền đầu tư mang lại hiệu quả. Việc huy động vốn này hoàn toàn hợp pháp theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014”.

Giai đoạn đó, hầu hết các dự án condotel đều đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận vô cùng hấp dẫn, khoảng 8-12%/năm. Đây cũng chính là “con át chủ bài” được các chủ đầu tư tung ra để hút nhà đầu tư đổ xô xuống tiền vào loại hình bất động sản non trẻ nhưng tiềm năng này. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp cũng chạy đua với nhau để xây dựng nên những dự án mới.

TP. Đà Nẵng là một ví dụ điển hình cho thấy giới đầu tư condotel đã từng khuấy động mảnh đất du lịch màu mỡ này đến nhường nào. Từ trước đến nay, Đà Nẵng luôn được biết đến là một thành phố du lịch hấp dẫn khi sở hữu nhiều bãi biển nổi tiếng như Xuân Thiều, Bắc Mỹ An, Phạm Văn Đồng... trong đó, bãi Mỹ Khê được tạp chí Forbes (tạp chí kinh tế hàng đầu của Mỹ) vinh danh là một trong 6 bãi biển quyến rũ nhất hành tinh.

Năm 2016, theo thống kê của CBRE, chỉ trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung mới của phân khúc condotel tại thị trường Đà Nẵng đã phát triển vô cùng mạnh mẽ khi có tới 5.700 sản phẩm được tung ra, cao gần gấp đôi so với Nha Trang. Song song với đó, về nguồn cầu, sức mua cũng vượt trội khi có tới 2.800 căn condotel được tiêu thụ.

Khi đó, những dự án condotel tại đây được quảng cáo là vừa thỏa mãn nhu cầu nghỉ dưỡng, vừa là cơ hội tốt để đầu tư sinh lời. Nhà đầu tư khi mua condotel được nghỉ miễn phí 15-20 đêm/năm, thời gian còn lại có thể cho khách du lịch thuê và được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận hấp dẫn.

Những dự án hút khách nhất trong giai đoạn 2015 - 2018 có thể kể đến như Cocobay Đà Nẵng với cam kết lợi nhuận 12%/năm trong vòng 8 năm, Hoà Bình Green Đà Nẵng là 8-12%/năm trong 5 năm, Ariyana Danang là 10%/năm trong 10 năm...

Sớm nở chóng tàn

Song, condotel đã “sớm nở chóng tàn”. Ngược dòng thời gian, đã có những lời cảnh báo về khả năng đổ vỡ liên quan đến cam kết lợi nhuận khi đầu tư vào sản phẩm này được đưa ra.

Năm 2018, tại Diễn đàn Bất động sản du lịch biển Việt Nam, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation đã phát biểu: “Cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là hứa hẹn không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy”.

Và quả thực, những bão giông đã ập đến không lâu sau đó. Cuối năm 2019, một số chủ đầu tư phải tạm dừng chi trả cam kết lợi nhuận với khách hàng. Điển hình là dự án Cocobay Đà Nẵng khi chủ đầu tư thừa nhận không thể chi trả lợi nhuận 12%/năm theo hợp đồng đã ký kết. Hay Bavico Nha Trang - dự án từng được chủ đầu tư chào mời với lợi nhuận cao ngất ngưởng ở ngưỡng 15%/năm - trên thực tế, người mua chỉ nhận được tiền trong vài tháng đầu, để rồi sau đó chủ đầu tư xin giảm xuống còn 8%/năm và cuối cùng là không thể chi trả.

Theo số liệu của VARS, giá rao bán condotel trung bình năm 2019 đã giảm 8% so với năm 2018. 6 tháng đầu năm 2019 ghi nhận tổng nguồn cung condotel trên cả nước đạt 11.855 căn, tuy nhiên lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 2.967 căn, tức khoảng 25%.

Bởi những hứa hẹn ảo của chủ đầu tư, niềm tin của khách hàng vào sản phẩm đã lung lay. Có thể thấy, dù từng được coi là “con gà đẻ trứng vàng” và trở thành phân khúc lên ngôi ở cả nguồn cung lẫn nguồn cầu trên thị trường nhưng đến giờ phút này, khi nhìn lại cả chặng đường dài, số phận condotel dường như ứng hoàn toàn vào 4 chữ “vang bóng một thời” - âm vang của một thời vàng son nay đã quá vãng.

Niềm tin của khách hàng vào sản phẩm condotel lung lay sau những sự việc "vỡ trận" cam kết lợi nhuận. (Ảnh: Văn Luận)

Chưa dừng lại ở đó, lý do khiến bức tranh thị trường condotel ngày càng trở nên tối tăm hơn còn xuất phát từ cả những yếu tố khách quan và chủ quan khác như: Đại dịch Covid-19 ập tới khiến dòng tiền của doanh nghiệp cạn dần và nguồn cầu chính của condotel là ngành du lịch chịu tổn thất nặng nề; condotel được phát triển rầm rộ nhưng thiếu lộ trình bài bản và quy hoạch rõ ràng; công tác quản lý vận hành condotel như thế nào để đạt hiệu quả và thực hiện được cam kết lợi nhuận cũng chưa được làm rõ...

Tuy nhiên trên hết, giới phân tích cho rằng yếu tố cốt lõi khiến loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này sớm rơi vào cảnh lụi tàn chỉ sau vài năm nở rộ vẫn nằm ở việc condotel thiếu một “danh phận” pháp lý cho chính nó. Suốt thời gian qua, vẫn chưa có một hành lang pháp lý hoàn chỉnh cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này, đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất cho các khách hàng nhận chuyển nhượng bất động sản du lịch.

Chia sẻ với Reatimes, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đánh giá: “Condotel vừa là căn hộ để ở, vừa có thể phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng. Rõ ràng ngay từ tên gọi, chúng ta đã nhìn thấy sự tồn tại của nhiều vấn đề bất cập”.

Theo đó, chuyên gia chỉ ra 2 “điểm mờ” trong câu chuyện này:

Thứ nhất, condotel không thể là một căn hộ như căn hộ ở bình thường. Lý do là bởi nó được xây dựng trên một diện tích đất thương mại dịch vụ, như vậy đây là quỹ đất có thời hạn sử dụng.

Thứ hai, condotel được xây dựng ở những địa phương coi du lịch là một trong những mũi nhọn phát triển kinh tế và hầu hết chỉ phục vụ cho khách du lịch. Do đó, xét về quy hoạch, những dự án này không có cơ sở hạ tầng và các công trình phục vụ dân sinh kèm theo. Xung quanh thiếu vắng hoặc không có trường học, bệnh viện, nhà trẻ, chợ búa... thì làm sao người dân ổn định được cuộc sống?

Theo đó, việc condotel phát triển bùng nổ ở nước ta vào giai đoạn 2015 - 2018 gần như mang tính chất tự phát, vì chưa có pháp luật quy định một cách đầy đủ, chặt chẽ, cụ thể và rõ ràng để quản lý condotel, kể cả về quản lý nhà nước cũng như quản lý các hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư.

TS. Vũ Đình Ánh cũng cho hay: “Do condotel là sản phẩm lai ghép giữa căn hộ và phòng khách sạn với đặc trưng của mô hình kinh tế chia sẻ nên nhiều quy định có liên quan còn thiếu rõ ràng, đặc biệt là quản lý nhà nước đối với dự án condotel. Một loạt vấn đề đặt ra cần được giải quyết như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia gắn với quy trình giao đất, cho thuê đất, cấp quyền sử dụng đất, quyền khai thác, phân chia lợi ích, quyền cư trú... Thậm chí, cơ quan quản lý dự án condotel cũng còn chưa được phân định rõ khi trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lý bất động sản hay cơ quan quản lý du lịch”.

Sinh khí mới cho ngành du lịch

Phát triển như vũ bão để rồi lại rơi vào quên lãng, thế nhưng mới đây, việc Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 đã tựa như một “thỏi nam châm” hút “đứa con lai” condotel nhập cuộc trở lại với thị trường bất động sản.

Theo đó, với Nghị định 10, các loại hình bất động sản bao gồm căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Môi trường Bất động sản Alpha đánh giá: "Lần này, Nghị định 10 của Chính phủ ban hành đã hướng dẫn rõ ràng hơn và qua đó, các địa phương có cơ sở để thực hiện cấp giấy chứng nhận cho nhà đầu tư, chủ đầu tư. Tôi cho đây là quy định pháp lý rất tốt, giúp thúc đẩy lại sự phát triển của thị trường condotel và kích thích làn sóng đầu tư của người dân trong bối cảnh hiện nay".

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra những nhận định tích cực khi cho rằng thông qua Nghị định 10, ngành du lịch sẽ có cơ hội đón nhận luồng sinh khí mới.

"Vấn đề về condotel được làm rõ hơn giúp tạo niềm tin cho những nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư vào loại hình bất động sản này. Bản thân người dân cũng hy vọng khi xuống tiền vào condotel, họ vừa có ngày nghỉ trong năm, đồng thời vừa có nguồn lực để kinh doanh vào bất động sản du lịch. Tôi nghĩ đây là chính sách rất tốt trong thời điểm này", ông Thanh cho hay.

Trước đó, ngày 15/3 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc về du lịch năm 2023 với chủ đề “Đẩy nhanh phục hồi - Tăng tốc phát triển”.

Thủ tướng nhấn mạnh du lịch là một ngành kinh tế quan trọng, ngành “công nghiệp không khói”, đóng góp ngày càng lớn vào nền kinh tế. Việt Nam với những tiềm năng khác biệt, cơ hội nổi trội và lợi thế cạnh tranh, phát triển du lịch cần phải đặt trong tổng thể phát triển kinh tế - xã hội với vai trò là ngành kinh tế mũi nhọn.

Đáng chú ý, Thủ tướng Phạm Minh Chính lưu ý về một số nhiệm vụ trọng tâm thời gian tới, trong đó yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố tích cực, chủ động phối hợp, thúc đẩy liên kết du lịch để cùng phát triển sản phẩm, nguồn nhân lực, quản lý, đầu tư phát triển du lịch. Thường xuyên lắng nghe, trao đổi, giải quyết ngay những khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển lành mạnh, bền vững, đúng pháp luật.

Bên cạnh đó, đẩy mạnh hợp tác công - tư, nhất là trong xây dựng cơ sở hạ tầng, cơ sở lưu trú, khu vui chơi giải trí, khu nghỉ dưỡng phức hợp cao cấp, phù hợp với nhu cầu và xu hướng du lịch mới.

Trên thực tế, mối quan hệ phát triển của ngành du lịch với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tựa như một cú bắt tay giúp đôi bên cùng có lợi. Các chuyên gia cho rằng, chừng nào du lịch còn phát triển, chừng đó bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn cơ hội tăng trưởng tốt.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Bất động sản du lịch đóng vai trò vô cùng quan trọng, là nền tảng hạ tầng thiết yếu phục vụ phát triển, là một trong những động lực thúc đẩy sự tăng trưởng của các nhóm ngành liên quan, đặc biệt trong đó có du lịch. Điều này đòi hỏi chúng ta cần đẩy mạnh và nhanh hơn nữa tốc độ đầu tư xây dựng, phát triển hệ thống hạ tầng du lịch lưu trú. Đồng nghĩa với việc nhiều cơ hội và dư địa phát triển sẽ mở rộng cho các nhà đầu tư”.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trùng Khánh, Tổng Cục trưởng Tổng cục Du lịch cũng khẳng định, phát triển du lịch sẽ gắn chặt với nhu cầu về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng: “Các dự án bất động sản du lịch gia tăng nhanh chóng đã tạo nguồn cung đa dạng về cơ sở lưu trú du lịch cho các đối tượng khách khác nhau, góp phần thúc đẩy du lịch phát triển”.

Theo các chuyên gia đánh giá, năm 2023 sẽ là một năm nhiều khó khăn, thách thức và nền kinh tế đang rất cần những trợ lực để thúc đẩy đà phục hồi. Trong bối cảnh đó, ngành du lịch hoàn toàn có thể trở thành một trong những trợ lực lớn. Du lịch phát triển tốt sẽ đem đến nguồn cầu đều đặn cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.

Còn Nghị định 10 kỳ vọng sẽ là bước đệm đem lại “hơi ấm” cho thị trường condotel nói riêng và thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói chung. Như TS. Nguyễn Văn Đính đã nhận định về sự ra đời của Nghị định này: “Quy định mới tạo niềm tin cho các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - vốn được đánh giá là có rất nhiều tiềm năng phát triển tại Việt Nam. Qua đó, góp phần thúc đẩy phát triển du lịch, đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước”. Đó là mối quan hệ hỗ trợ qua lại, cùng phát triển.

Suy cho cùng, có thể thấy condotel không hề có lỗi. Sự vận động của kinh tế thị trường đã cho ra đời loại hình bất động sản tiềm năng này, nhưng vấn đề là hành lang pháp lý đã đi sau thị trường trong một khoảng thời gian quá dài.

Giới chuyên gia vẫn cho rằng, sau khi Nghị định 10 được ban hành với ý nghĩa “chữa cháy” cho những nút thắt của phân khúc condotel trong thời điểm chờ những thay đổi của Luật Đất đai, cơ quan quản lý Nhà nước cần thiết tiếp tục làm rõ khung pháp lý cho mô hình bất động sản này càng sớm càng tốt, để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển lành mạnh về lâu dài, tạo nền tảng thúc đẩy ngành du lịch cùng phát triển.

TS. Vũ Tiến Lộc (Ảnh: Tùng Dương)

Phát biểu tại một tọa đàm mới đây do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp tổ chức, TS. Vũ Tiến Lộc - Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam đã bày tỏ sự tiếc nuối khi công cuộc đi tìm “danh phận” pháp lý cho condotel đã bị trì trệ quá lâu.

“Từ năm 2014 đến nay đã là 9 năm. “9 năm làm một Điện Biên/ Nên vành hoa đỏ nên thiên sử vàng”. Nhìn lại lịch sử, 9 năm là khoảng thời gian đủ để ông cha ta làm nên một chiến thắng Điện Biên Phủ lẫy lừng năm châu, chấn động địa cầu. Vậy mà 9 năm qua, chúng ta vẫn không thể giải quyết triệt để những vấn đề của condotel và để trì trệ cho đến tận bây giờ. Nếu như các vướng mắc được tháo gỡ từ nhiều năm trước thì có phải bây giờ đất nước ta đã phát triển đến nhường nào?”, ông Lộc đặt câu hỏi.

Đi tìm danh phận pháp lý rõ ràng cho condotel là quan trọng và cấp thiết, nhưng để đưa ra lời giải hợp tình, hợp lý cho tất cả các bên trong bài toán này, các cơ quan quản lý cũng đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn và áp lực. Vì vậy, theo chuyên gia, chúng ta phải quyết tâm để biến áp lực thành động lực.

“Vẫn biết là khó khăn và áp lực, nhưng theo tôi, chính áp lực này lại là động cơ thúc đẩy và tạo cơ hội cho chúng ta quyết tâm thực hiện cải cách. Chứ nếu tình hình thị trường vẫn cứ làm nhàm, bình bình thì chưa chắc vấn đề condotel đã được tập trung nguồn lực để giải quyết đến cùng”, TS. Vũ Tiến Lộc cho hay./.