CTCP Long Hậu (LHG) - Sẵn sàng bứt phá

Hiện tại, mức định giá P/B của LHG đang ở ngưỡng trung bình, khoảng 1.07 và ROE đang ở vùng thấp nhất trong 5 năm trở lại đây, khoảng 9.14%.

*Hoạt động kinh doanh

Cơ cấu doanh thu chiếm phần lớn đến từ việc cho thuê lại đất Khu công nghiệp (khoảng 60- 70% tổng doanh thu), còn lại đến từ mảng cho thuê nhà xưởng xây sẵn và doanh thu dịch vụ. Tuy nhiên, trong 2 năm trở lại đây, dòng tiền từ cho thuê đất KCN sụt giảm mạnh bởi những vấn đề về quá trình giải phóng mặt bằng khiến cho doanh nghiệp không đủ diện tích đất liền thửa để xúc tiến cho thuê.

Hiện tại, mức định giá P/B của LHG đang ở ngưỡng trung bình, khoảng 1.07 và ROE đang ở vùng thấp nhất trong 5 năm trở lại đây, khoảng 9.14%

Sang năm 2024, tôi kỳ vọng mức định giá P/B forward của LHG có thể đạt 1.2 với lợi nhuận sau thuế tăng trưởng lên tới 50.4% YoY, tương ứng ROE đạt 15%, trong bối cảnh dòng tiền từ hoạt động cho thuê đất Khu Công nghiệp hồi phục trở lại.

*Nguồn cung khan hiếm tại các Thị trường trọng điểm miền Nam sẽ là yếu tố hỗ trợ hoạt động cho thuê của LHG

1. Nguồn cung đất công nghiệp hạn chế ở khu vực phía Nam

Việt Nam đang phải trải qua “cơn khát” nguồn cung đất công nghiệp khi chỉ có 3 KCN vào năm 2023, thậm chí khu vực phía Nam không có bất kỳ dự án mới nào được đưa vào hoạt động trong suốt 2023. Tỷ lệ lấp đầy ở các KCN miền Nam cũng đạt ngưỡng xấp xỉ 93% (tính đến hết Q1/2024), trong khi đó nhu cầu thuê đất vẫn đang duy trì ở mức cao đã đẩy giá chào thuê tăng trung bình khoảng 2.4% YoY ở các thị trường cấp 1 (tính đến cuối Q1/2024).

Những vấn đề gây ra tình trạng tắc nghẽn nguồn cung, tạo áp lực lên vấn đề khan hiếm đất KCN mới tại các thị trường cấp 1 miền Nam như:

(1) Khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, tính toán chi phí đền bù

(2) Tiến trình phê duyệt pháp lý dự án chậm trễ ở các tỉnh thành phía Nam

-> Các doanh nghiệp như LHG được kỳ vọng sẽ được hưởng lợi lớn từ việc có sẵn dự án cho thuê tại thị trường trọng điểm, cụ thể là Long An.

2. Khu công nghiệp Long Hậu 3 và An Định sẽ là động lực tăng trưởng trong dài hạn cho LHG

Cởi bỏ nút thắt cho Khu công nghiệp Long Hậu 3 – giai đoạn 1:

Trong năm 2022 và 2023, diện tích đất cho thuê đến từ KCN Long Hậu 3 – giai đoạn 1 chỉ đạt lần lượt hơn 6 ha và 2 ha. Theo lý giải từ phía công ty, phần diện tích có thể cho thuê chưa được liền mảnh, liền thửa và chưa hoàn thiện xong đầy đủ hạ tầng nên chưa thể xúc tiến ký hợp đồng ngay lập tức. Ngoài ra, vấn đề giải phóng mặt bằng cũng gây khó khăn cho LHG khi muốn cho thuê các lô lớn, bởi vị trí nhà dân nằm rải rác ở gần khu vực gần đường xá và yêu cầu chi phí đền bù cao. Tuy nhiên, theo cập nhật từ Đại hội đồng cổ đông, tiến độ giải phóng mặt bằng đã có những chuyển biển biến tích cực và đạt 96% so với mức 92% của 2023, chỉ còn lại khoảng 4.86 ha nữa.

Tính đến thời điểm hiện tại, LHG đã đóng tiền sử dụng đất cho 109/123.98 ha và diện tích đất thương phẩm còn lại của dự án ước tính khoảng 45.1/91 ha. Nếu đợt đóng tiền sử dụng đất lần thứ 7 (5.7 ha) và thứ 8 (5.9 ha) được thực hiện trong năm nay, quỹ đất sẵn sàng cho thuê ngay lập tức có thể lên tới 25 ha.

Tôi cho rằng LHG sẽ cho thuê 5 ha với giá thuê trung bình từ 255-260USD/m2/chu kỳ thuê trong 2024 nhờ quá trình GPMB khả quan hơn, bất kể tiến độ đóng tiền sử dụng đất có theo kỳ vọng hay không.

Tôi kỳ vọng LHG có thể đạt 320 tỷ đồng (+146% YoY) doanh thu ở mảng cho thuê đất Khu công nghiệp, với giá thuê trung bình ở mức 255 USD/m2/chu kỳ thuê và diện tích đất bàn giao trong 2024 là 5 ha.

*Kỳ vọng sớm nhận được chủ trương đầu tư cho Khu công nghiệp An Định

Hiện tại, LHG đang có kế hoạch đầu tư 3 khu công nghiệp mới, bao gồm: Long Hậu 3 – giai đoạn 2 (90 ha), An Định (200 ha) và Long Hậu – Tân Tập (150 ha). Ngoại trừ KCN An Định, vị trí 2 KCN còn lại đều nằm ở tỉnh Long An – thị trường cấp 1. Do đó, tôi kỳ vọng quỹ đất của 2 KCN trên sẽ sớm được lấp đầy và đóng góp lớn vào tỷ trọng doanh thu khi bắt đầu đi vào hoạt động.

Tuy nhiên, tiến độ pháp lý của KCN Long Hậu 3 – giai đoạn 2 và Tân Tập vẫn đang chỉ dừng ở lập quy hoạch phân khu 1/2000 để chuẩn bị hồ sơ xin chủ trương đầu tư. Dự kiến với tiến độ hiện tại, sớm nhất là 2026 dự án mới có thể được phê duyệt. Như vậy, chỉ còn KCN An Định có khả năng được chấp thuận trong 2024, sớm nhất vào quý 3, khi LHG đã nộp lại hồ sơ từ đầu năm theo hướng dẫn cũng như kiến nghị từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Vì vậy, tôi kỳ vọng KCN An Định sẽ là động lực tăng trưởng mới khả quan nhất.

*Các dự án Khu Công nghiệp đang được lên kế hoạch triển khai:

1. An Định:

- Dự kiến hoạt động trong năm 2024

- ổng diện tích: 200 ha

- Đất thương phẩm: 150 ha

- Vị trí: Vĩnh Long

- Tổng mức đầu tư: 2,333 tỷ đồng

Ngày 29/01/2024, LHG đã hoàn thiện và nộp lại hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó làm rõ và bổ sung một số nội dung theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Hồ sơ hiện đang được xem xét, thẩm định và kỳ vọng sẽ có chủ trương đầu tư từ Thủ tướng Chính phủ vào Quý 3/2024.

2. Long Hậu 3 - giai đoạn 2:

- Dự kiến hoạt động năm 2026

- Tổng diện tích: 90 ha

- Đất thương phẩm: 63 ha

- Vị trí: Long An

- Tổng mức đầu tư: 2,518 tỷ đồng

Đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt phương án phát triển KCN tỉnh Long An thời kỳ 2021-2030 theo Quyết định số 686/QĐ-TTg ngày 13/06/2023. Hiện nay dự án đang chờ thủ tục lập và phê duyệt Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000

3. Long Hậu - Tân Tập

- Dự kiến hoạt động năm 2026

- Tổng diện tích: 150 ha

- Đất thương phẩm: 103 ha

- Vị trí: Long An

- Tổng mức đầu tư: 4,682 tỷ đồng

Đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt phương án phát triển KCN tỉnh Long An thời kỳ 2021-2030 theo Quyết định số 686/QĐ-TTg ngày 13/06/2023. Mới trình Chủ trương đầu tư đến Đại hội đồng cổ đông 2024 và đang chuẩn bị lập quy hoạch 1/2000

Nguồn: Minh Nhựt