CTCP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền: Vững vàng giữa gian khó

KQKD 2022

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) báo cáo doanh thu năm 2022 là 2.912 nghìn tỷ đồng (-22,1% YoY) và LNST là 1.082 tỷ đồng (-10,2% YoY). Doanh thu từ các sản phẩm bất động sản nhà ở chiếm phần lớn doanh thu, đạt 2.851 tỷ đồng. Doanh thu và LNST cũng giảm so với kế hoạch tài chính lần lượt là 27% và 21%. Đáng chú ý, công ty ghi nhận hai khoản mục thu nhập bất thường: thu nhập bồi thường 123 tỷ đồng và giao dịch mua rẻ 269 tỷ đồng (từ thương vụ mua lại Đoàn Nguyên).

Cập nhật Q1/23:

Công ty báo cáo doanh thu 425 tỷ đồng (+198% YoY) và LNST là 200 tỷđồng (-33,1% YoY) đến từ việc bàn giao dự án Classia

Triển vọng 2023, rủi ro & định giá Triển vọng 2023

▪ Chúng tôi dự báo doanh thu hợp nhất là 2.741 tỷ đồng (-5,9% YoY) và LNST là 1.211 tỷ đồng (+11,9% YoY). Phần lớn doanh thu (65%–70%) đến từ việc bàn giao Classia, trong khi phần còn lại (30%–35%) có thể đến từ việc bán các dự án trong quỹ đất hiện có.

▪ Privia là nguồn pre-sales duy nhất của năm 2023, trong khi Clarita và Emeria vẫn đang trong giai đoạn phát triển dự án.

▪ Vào cuối tháng 5, một liên danh gồm Tập đoàn Keppel và Quỹ Keppel Việt Nam đã mua 49% cổ phần(trị giá 3.180 tỷđồng~138 triệu USD) của hai dựán liền kề của KDH tại phường Bình Trưng Đông, thành phố Thủ Đức. Dự báo của Mirae Asset vẫn chưa tính đến tác động của khoản thu nhập bất thường này. Nếu thương vụ này được ghi nhận trong năm nay, chúng tôi tin rằng thu nhập ròng sẽ tăng đáng kể.

Rủi ro

▪ Dù các chính sách điều hành đã phần nào được nới lỏng, nhưng sẽ cần thời gian để các chính sách tài khóa và tiền tệ có tác động rõ rệt đến nền kinh tế. Vì vậy, Mirae Asset không kỳ vọng một sự phục hồi mạnh và đột ngột, mà thay vào đó là tiến trình chậm và có tính xây dựng.

▪ Người nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp của KDH là các nhà đầu tư tổ chức. Tính đến 31 tháng 3, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm thiểu số (17%) trên tổng nợ, trong khi phần lớn dư nợ (83%) từ các khoản vay ngân hàng. Mirae Asset cho rằng rủi ro từ trái phiếu doanh nghiệp ở mức trung bình đến nhỏ đối với công ty, những rủi ro tiềm ẩn lớn hơn đến từ các hoạt động kinh doanh thông thường của công ty, ví dụ như các dự án bị trì hoãn kéo dài hoặc nhu cầu của khách hàng trở nên trì trệ.

Định giá

▪ Mirae Asset đã áp dụng phương pháp định giá RNAV cho Classia, Privia và Clarita và phương pháp so sánh cho các dựán khác. Mirae Asset cũng điều chỉnh tài sản và nợ phải trả để phản ánh thực tế quá trình phát triển dự án đang diễn ra.

▪ Mirae Asset giữ nguyên khuyến nghị Tăng tỷ trọng đối với KDH, nhưng hạ giá mục tiêu xuống 36.859 đồng (từ 44.700 đồng), dựa trên sự kết hợp giữa RNAV và các phương pháp định giá so sánh