Công thức cho phát triển đô thị ở Việt Nam

Hình dung đơn giản, có 100 hộ gia đình (mỗi hộ 5 người) đang ở trong 100 căn nhà phố có diện tích đất 50 m2 với chiều cao bình quân 3 tầng. Khi đó diện tích nhà ở bình quân là 30m2/người.

Nếu gộp chung lại xây chung cư 20-30 tầng thì có thể tăng gấp đôi diện tích nhà, nhưng lại có thể dành 1/3 diện tích đất cho giao thông và không gian xanh, dùng cả 3 tầng đầu tiên cho các hoạt động thương mại và tiện ích phục vụ cho các hộ gia đình, hai tầng hầm để xe và phần đất và nhà còn lại được chuyển nhượng đủ để trang trải các chi phí xây dựng (bao gồm cả hệ thống giao thông và các tiện ích dùng chung).

Cao tầng là công thức phát triển đô thị của Singapore, Hồng Kông, Seoul, Tokyo hay Đài Bắc và các thành phố hiện đại của Trung Quốc. Liệu Việt Nam có thể làm được điều này hay không?

Mời cả nhà đọc bài “Nghịch lý nhà ở” và cùng trao đổi (trong comment).

“Phần lớn hộ gia đình đều sở hữu nhà riêng gắn với đất, trong khi đất dành cho giao thông và mảng xanh lại quá ít” - tôi đã nghe nhiều đồng nghiệp nước ngoài nhận xét như vậy khi chúng tôi nhìn sâu vào các số liệu về nhà ở và đô thị Việt Nam.

Con số thống kê và so sánh với nước khác, nhất là các nước đã phát triển hơn Việt Nam, cho thấy rất rõ.

Theo Điều tra Dân số và Nhà ở năm 2019, tỷ lệ nhà chung cư ở Việt Nam chỉ 2,2% và nhà riêng lẻ 97,8%. Tỷ lệ sở hữu nhà của các hộ gia đình Việt Nam là 88,1%, thuộc nhóm cao nhất thế giới.

Vào năm 2021, ở Hàn Quốc, nhà riêng lẻ chiếm 20,6% và nhà dạng căn hộ chiếm 79,4%. Trong đó, căn hộ cao tầng chiếm 63,5%. Tỷ lệ sở hữu nhà ở đất nước này là 56,1%.

Mỹ được xem là quốc gia đất rộng người thưa và điển hình của việc sử dụng đất lãng phí cho nhà ở, nhưng tỷ lệ nhà riêng lẻ cũng chỉ chiếm 65,9%, nhà ở dạng căn hộ chiếm 26,3%. Tỷ lệ sở hữu nhà là 65,3%.

Trung Quốc là một thái cực. Tuy nhiên, cơ cấu nhà ở của họ cũng theo xu hướng chung của quá trình phát triển. 95% nhà xây dựng mới trong những năm gần đây là căn hộ cao tầng. Tỷ lệ sở hữu nhà của quốc gia hơn 1,4 tỷ dân này là gần 90%.

"Giá nhà quá cao so với thu nhập nên nhiều người không có khả năng mua nhà" là lập luận được nhắc đến rất nhiều ở Việt Nam. Tuy nhiên, có một thực tế khác.

Về khả năng sở hữu nhà, phân tích số liệu của Hà Nội cho thấy những nghịch lý. Theo số liệu thống kê chính thức, ở Hà Nội, thu nhập bình quân của một người thuộc 20% thấp nhất năm 2020 là 25 triệu đồng/năm và diện tích nhà ở bình quân là trên 20 m2/người; diện tích bình quân của những hộ ở trong nhà thiếu kiên cố là 15 m2/người.

Năm 2019, ở Hà Nội 83,9% số hộ gia đình đang sở hữu nhà riêng, trong khi chỉ 14,7% đang ở nhà thuê, số còn lại ở các dạng nhà khác; và 87,1% số hộ gia đình đang ở nhà riêng lẻ. Do hầu hết hộ gia đình đều đang ở và sở hữu nhà riêng lẻ gắn với đất, nên giá thị trường hiện nay khó mà dưới 50 triệu/m2. Nói cách khác, giá trị nhà ở bình quân của nhóm 20% có thu nhập thấp nhất ở Hà Nội khó có thể dưới một tỷ đồng, hay 40 năm thu nhập của họ. Tuy nhiên, số tiền thực sự mà hầu hết các hộ gia đình phải bỏ ra để có được căn nhà đang ở, quy về giá trị hiện nay, nhìn chung chỉ dưới 10 triệu đồng/m2, nằm trong khả năng chi trả của họ.

Điều dường như không tưởng này đã xảy ra là do hình thái phát triển nhà ở rất đặc thù ở Việt Nam. Bởi vì, hầu hết các hộ gia đình đã ở trong căn nhà có giá trị nhiều tỷ của mình từ rất lâu, nhất là những hộ có thu nhập thấp. Cách đây khoảng hai thập kỷ, giá loại đất nông nghiệp (nhưng có thể xây nhà không chính thức) ở ngoại vi Hà Nội (ngoài bán kính 5 km tính từ trung tâm) là nằm trong khả năng chi trả của nhiều gia đình. Tổng chi phí xây dựng (bao gồm cả đất mua theo dạng chuyển nhượng không chính thức) tương đương 30% thu nhập của 30 năm (được chiết khấu về giá trị hiện tại).

Sở dĩ chi phí thấp là do những gia đình này không phải trả tiền cho việc xây dựng các hạ tầng dùng chung và chất lượng xây dựng chỉ ở mức tối thiểu. Do vậy, chi phí xây dựng thực tế của các loại nhà này, theo ước tính, chỉ bằng khoảng ⅓ chi phí xây dựng của các nhà phát triển chính thức, và bằng ¼ giá bán của các căn hộ chung cư bình dân hiện nay. Kết quả, Việt Nam có một cấu trúc đô thị với nhà phố ken đặc trong các con hẻm nhỏ mà đất dành cho giao thông rất ít và gần như không có đất dành cho cây xanh.

Những phân tích ở trên cho thấy, bí quyết để hầu hết các hộ gia đình Việt Nam đang sở hữu nhà riêng gắn với đất, kể cả ở các đô thị đắt đỏ, là do né được các chi phí xây dựng hạ tầng dùng chung (bao gồm cả việc dành đất cho chúng). Tuy nhiên, điều đáng quan tâm là gánh nặng lại đẩy cho cả xã hội, làm chất lượng cuộc sống của một bộ phận rất lớn người dân ở các đô thị, nhất là hai đô thị trung tâm, rất thấp. Đô thị không thể văn minh và hiện đại với chất lượng sống cao khi đất dành cho giao thông chưa đến 10% và diện tích mảng xanh thuộc nhóm những thành phố thấp nhất ở châu Á.

Để Hà Nội và TP HCM có thể dành khoảng 1/3 diện tích đất cho giao thông và không gian xanh, giải pháp khả thi là chuyển đổi nhà phố thành chung cư cao tầng. Đô thị phát triển từ chiều ngang sang chiều thẳng đứng sẽ là tương lai cho Hà Nội và TP HCM.

Tương lai đô thị Việt Nam phụ thuộc vào lựa chọn và hành vi của số đông. Nếu tâm lý phải có mảnh đất cắm dùi vẫn là chủ đạo thì các đô thị của Việt Nam, nhất là các đô thị trung tâm, vẫn chật chội, bụi bặm và tắc nghẽn như hiện tại. Trái lại, nếu đa phần chuyển đổi cuộc sống sang cao tầng thì có điều kiện cấu trúc lại đô thị tiện nghi với cuộc sống tốt hơn.

Để có được điều này, cần một quá trình với những giải pháp liên hoàn. Đầu tiên là thay đổi quan niệm và nhận thức của số đông về nơi ở. Tiếp theo là các chính sách của nhà nước về quy hoạch, phát triển cơ sở hạ tầng, các tiện ích xã hội. Khi có được hai điều trên thì thị trường, với bàn tay vô hình, sẽ hoạt động tốt để tạo ra những đô thị khang trang, chất lượng sống cao.