Condotel vẫn sống, nhưng phải thay đổi

 Diễn đàn bất động sản thường niên 2019 có lẽ là cuộc hội thảo sôi động nhất từ khi diễn đàn này được tổ chức. Lý do trực tiếp là câu chuyện dừng chi trả lợi nhuận cam kết tại Cocobay Đà Nẵng vẫn còn nóng hổi khiến toàn bộ thị trường condotel được “soi xét” dưới rất nhiều lăng kính, rất nhiều quan điểm và đa số, là tiêu cực.

Ngay tại diễn đàn, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng chuyển lời xin lỗi của ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Empire Group - chủ đầu tư dự án - đến các khách hàng của Cocobay cũng như các chủ đầu tư dự án condotel khác nếu họ vì chuyện này mà ảnh hưởng.

Đối với riêng câu chuyện Cocobay, quan điểm của người viết là, thực tế thời gian trước, chủ đầu tư dự án này phạm nhiều sai lầm, từ cam kết lợi nhuận ở mức quá cao đến chọn sai cơ cấu sản phẩm, công tác marketing bán hàng, rồi sự đình trệ thủ tục triển khai ở Đà Nẵng sau vụ án Vũ nhôm khiến dự án bị nhấn chìm trong một thời gian dài.

Hệ quả dừng trả thu nhập cam kết là cái kết chắc chắn phải xảy ra, mà điều này đa số khách hàng đều đã nghĩ đến. Nếu bình tâm suy xét thì những giải pháp xử lý quyền lợi của khách hàng mà Empire Group đưa ra là tất cả những gì chủ đầu tư này có thể làm trong bối cảnh hiện tại. Thêm một điều mà Empire Group làm được là xử lý thủ tục để chuyển đổi phần lớn dự án thành chung cư, nhà thấp tầng có sổ đỏ lâu dài và đưa ra giải pháp chuyển đổi condotel thành chung cư không cam kết lợi nhuận cho người mua, thỏa thuận được cái “gật đầu” của ngân hàng để tiếp tục bơm vốn triển khai dự án vào đầu năm 2020.

Nhưng ngân hàng cũng không thể cung cấp tiền bạc để chủ đầu tư trả thu nhập cam kết cho khách hàng, và hiện tại Empire Group cũng không có dòng tiền để chi trả thu nhập đã hứa trước đó.

Vậy nên, có thể nói, trong tình thế xấu, chủ đầu tư đã đưa ra những giải pháp ít xấu nhất có thể!

Vấn đề ở đây là thị trường học được những bài học gì từ Cocobay? Liệu rằng sẽ có thêm những dự án khác dừng trả thu nhập cam kết và lớn hơn, liệu phân khúc này có “chết yểu” như có ý kiến lo ngại?

Đưa ra quan điểm về loại hình bất động sản mới này, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, bản chất condotel không có gì sai. Thậm chí, hình thức, hoạt động, cách huy động vốn của condotel là tốt trên thị trường bất động sản. “Condotel không có tội tình gì, hình thức hoạt động, huy động vốn không sai nhưng cái không may của Cocobay, một vụ trục trặc của condotel vừa qua là do chọn vị trí cũng như định giá giá lãi cao quá”, ông Nam nhận định.

Theo ông Nam, nếu đầu tư bất động sản condotel mang lại lợi nhuận 8 - 12%/năm mà thực sự không có rủi ro nào thì còn ai gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng để lấy lãi suất 7% nữa?

Đồng quan điểm này, ông Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, bản thân các nhà đầu tư mua condotel thường nhìn vào cam kết lợi nhuận để xuống tiền mà thực tế rất ít khi hiểu rõ được bản chất của nguồn tiền chi trả của chủ đầu tư dự án.

Trong đó, rủi ro sẽ phát sinh chủ yếu trong quá trình vận hành. Nếu mức cam kết lợi nhuận cho người mua cao hơn dòng tiền thu về từ việc vận hành dự án, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn thì mới trả được cam kết. Để bù đắp khả năng thiếu hụt dòng tiền trả cam kết, trong một số trường hợp, chủ đầu tư đã phân bổ chi phí cam kết lợi nhuận vào giá bán.

Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel và đến một thời hạn nhất định, khi công ty mẹ không thể trợ cấp được, sự "vỡ trận" diễn ra như một lẽ đương nhiên.

Đây không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam thay đổi.

Rồi có thể sẽ còn dự án condotel công bố không trả được thu nhập cam kết, nhà đầu tư trước mắt có thể mất niềm tin vào sản phẩm này. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam khi thị trường du lịch vẫn tăng trưởng ở mức 2 con số.

Thứ nhất, các chủ đầu tư và cả khách hàng cần thay đổi tư duy cam kết lợi nhuận cố định bằng phương pháp chia sẻ lợi nhuận 3 bên “chủ đầu tư - khách mua - đơn vị vận hành”. Đây là hình thức chia sẻ lợi nhuận và cả rủi ro thường thấy ở loại hình hợp tác đầu tư và phù hợp với condotel.

Thứ hai, dù được định danh như thế nào, condotel thực chất là một loại hình căn hộ du lịch cũng cần được cấp "giấy chứng sinh" để có thể chào đời và lớn lên một cách bình thường.