'Condotel có sổ đỏ hay không cũng chỉ để kinh doanh, chứ không vào ở được'

Đó là nhận định của luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông khi nói về việc cấp "sổ đỏ" cho condotel.

'Condotel có sổ đỏ hay không cũng không vào ở được'

Theo luật sư Nguyễn Danh Huế, tất cả các văn bản đã thừa nhận condotel là phòng khách sạn được xây dựng dạng căn hộ để kinh doanh du lịch. Do đó, đất đai phải là đất thương mại dịch vụ.

Luật sư Huế cho biết ông đang xử lý cho 70 hộ kiện chủ đầu tư, theo đó, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 12% và đã trả đủ, nhưng UBND tỉnh Khánh Hoà cấp giấy chứng nhận là đất ở (không hình thành đơn vị ở). Do luật không quy định khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở", nên ông cho rằng cần phải đa dạng hình thức kinh doanh loại hình này.

"Chúng ta phải xác định condotel là căn hộ du lịch, phải đúng mục đích và pháp lý rõ ràng, từ đó lựa chọn nhà đầu tư uy tín", luật sư nói.

Liên quan đến Văn bản 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ, luật sư nêu quan điểm văn bản này không có gì mới, chỉ là văn bản mang tính hướng dẫn nội bộ cho các Sở Tài nguyên Môi trường các tỉnh, tinh thần pháp lý của Văn bản 703 đều dựa trên luật hiện hành như Luật đất đai năm 2003, Luật nhà ở, Luật du lịch, Luật kinh doanh bất động sản.

"Văn bản này không phải văn bản quy phạm pháp luật nhưng nhiều người lại hồ hởi, coi đó như 'giấy khai sinh' cho condotel", luật sư Huế nó và khẳng định "condotel dù có sổ đỏ hay không có sổ đỏ cũng là căn hộ để kinh doanh, chứ không vào ở được".

Cũng theo vị luật sư, việc cấp sổ đỏ theo Văn bản 703 sẽ làm nhiều nhà đầu tư chộp giật, có nguy cơ "vỡ trận" condotel, vì bán căn hộ cho nhiều người. Do đó, việc cấp sổ đỏ cho condotel phải minh bạch hồ sơ.

Cùng với đó, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại thì cần cú hích. Vì vậy, việc cấp sổ đỏ cho condotel có thể là cú hích, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Huế đánh giá chính việc cấp sổ đỏ này cũng phát sinh hai điều. Thứ nhất, việc cấp sổ đỏ, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ đầu tư thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu rủi ro.

Thứ hai, nếu cấp quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp thì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp, tức là quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp.

"Do vậy, nếu sau 50-70 năm, quyền sử dụng đất hết thì quyền tài sản sẽ được xử lý thế nào? Tài sản của họ không thể tự dưng mất đi được", ông nói.

Vấn đề này, ông cho rằng Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch không giải quyết được. Chưa kể đến khi mua dự án, nhà đầu tư thứ cấp đã vay ngân hàng, sau khi được giao căn hộ lại tiếp tục vay ngân hàng, điều này dẫn đến tình trạng chỉ có một căn hộ, nhưng nhà đầu tư lại vay nhiều ngân hàng.

Điều quan trọng hiện nay, theo ông là Việt Nam đang thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết, còn về khung pháp lý đã có hệ thống quy phạm pháp luật hiện tại cơ bản đáp ứng được thực tế.

Khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở vượt quá khuôn khổ pháp luật

Trước thông tin "văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường không có gì mới", bà Phạm Thị Thịnh (Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường) khẳng định, công văn 703 là văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở hệ thống lại các quy định của pháp luật. Từ đó đưa đến chỉ dẫn để thống nhất cách thức giải quyết, cách thức cấp giấy chứng nhận cho loại hình này.

"Đây là chỉ dẫn để áp dụng thống nhất cho 63 Sở Tài nguyên và Môi trường, lấy đó làm căn cứ để áp dụng cho các căn hộ trên địa bàn mình quản lý", bà Thịnh cho hay.

Trước khi văn bản này được ban hành, bà Thịnh cho biết, một số địa phương đã đưa ra khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở.

"Điều này vượt quá khuôn khổ của pháp luật. Nếu là đã đất ở thì quy hoạch sử dụng phải là đất ở, được duyệt quy hoạch thì phải có quy mô dân số, các điều kiện nhu cầu cho đất ở... Đất ở không hình thành đơn vị ở là cách gọi không thực tế, khái niệm này dễ dẫn đến sự mù mờ thông tin giữa các nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng”, bà Thịnh nói.

Trong khi đó theo bà Thịnh, việc minh bạch thông tin đầu vào sẽ giúp các nhà đầu tư, khách hàng tiếp cận tốt hơn khi đầu tư thị trường này. Khi thông tin không chuẩn xác sẽ dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư.