Cơn sốt và nỗi lo nhà ở xã hội

Trong khi hàng nghìn người dân Thủ đô và TP.HCM phải mang ghế nhựa, xếp hàng xuyên đêm để tranh cướp một suất mua nhà ở xã hội, thì tại nhiều tỉnh thành, các dự án nghìn căn lại rơi vào cảnh đắp chiếu, không một bóng người hỏi mua. Nghịch lý này bóc trần một sự thật: Phân khúc nhà ở giá rẻ đang bị tổn thương nghiêm trọng bởi tư duy chạy theo chỉ tiêu giấy, định vị sai nhu cầu và một cơ chế trần thu nhập xơ cứng.

Tốc độ giải phóng mặt bằng được "cởi trói" kỷ lục đã đẩy nguồn cung tăng tốc hướng tới mục tiêu 1 triệu căn, nhưng sự lệch pha địa lý đang biến những dự án ven đô thành những "khối bê tông" vô cảm.

Nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn tăng tốc chưa từng có. Sau nhiều năm vướng mắc về thủ tục đầu tư, quỹ đất và lựa chọn chủ đầu tư, hàng loạt dự án mới liên tục được triển khai trên cả nước.

Theo Bộ Xây dựng, hiện có 781 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô hơn 720.000 căn hộ. Nếu duy trì tiến độ hiện tại, mục tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội có thể hoàn thành ngay trong năm 2028, sớm hơn khoảng hai năm so với kế hoạch ban đầu.

Nguồn cung tăng mạnh diễn ra trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn vẫn rất cao.

Tại TP.HCM, hơn 12.000 người nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội tại dự án Lý Thường Kiệt nhưng nguồn cung chỉ khoảng 750 căn. Sau khi ưu tiên các nhóm đối tượng đặc thù, số căn hộ dành cho người mua thông thường chỉ còn hơn 100 căn.

Tại Hà Nội, hơn 3.600 hồ sơ đăng ký mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội được nộp vào một dự án tại Đông Anh, trong khi nguồn cung chỉ có 929 căn.

Trước đó, hình ảnh người dân mang ghế nhựa, đồ ăn, nước uống xếp hàng xuyên đêm để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội từng gây chú ý lớn.

Sức hút của phân khúc này đến từ khoảng cách giá ngày càng lớn giữa nhà ở thương mại và khả năng chi trả của người dân. Khi nhiều dự án căn hộ thương mại tại Hà Nội và TP.HCM đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2, giá nhà ở xã hội vẫn chỉ bằng khoảng một phần ba, trở thành cơ hội hiếm hoi để người lao động tiếp cận giấc mơ an cư.

Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn màu hồng.

Trong khi nhiều dự án liên tục quá tải hồ sơ đăng ký, một số dự án nhà ở xã hội lại rơi vào tình trạng bán chậm hoặc khó tìm khách hàng.

Tại Hà Nội, dự án THT New City vẫn chưa thể tiêu thụ hết sản phẩm sau hơn một thập kỷ triển khai. Ở phía Nam, một số dự án cũng ghi nhận lượng giao dịch thấp dù nhiều lần mở bán.

Tình trạng tương tự xuất hiện tại nhiều địa phương như Lào Cai, Gia Lai hay Bắc Ninh. Thậm chí có dự án gần khu công nghiệp mở bán gần 400 căn hộ nhưng sau nhiều tháng mới tiêu thụ được vài chục căn.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân nằm ở việc phát triển nguồn cung chưa hoàn toàn bám sát nhu cầu thực tế.

Không ít địa phương triển khai dự án theo chỉ tiêu được giao nhưng chưa đánh giá đầy đủ khả năng hấp thụ của thị trường. Đặc biệt, việc xây nhà ở xã hội quanh các khu công nghiệp với kỳ vọng bán cho công nhân đang bộc lộ nhiều rủi ro.

Lực lượng lao động trong khu công nghiệp có tính dịch chuyển cao, không phải ai cũng có nhu cầu mua nhà và gắn bó lâu dài với địa phương. Điều đó khiến mô hình nhà ở xã hội để bán cho công nhân trở nên khó khăn hơn dự tính.

Một bất cập khác nằm ở chính sách xác định đối tượng thụ hưởng.

Trong khi nhiều dự án được xây dựng ở khu vực ven đô hoặc gần khu công nghiệp, quy định hiện hành lại chủ yếu hướng tới nhóm thu nhập thấp tại đô thị. Điều này khiến không ít người dân địa phương có nhu cầu thực nhưng không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.

Các chuyên gia cho rằng đã đến lúc cần linh hoạt hơn trong việc xác định ngưỡng thu nhập và đối tượng được mua nhà ở xã hội theo từng địa phương thay vì áp dụng một tiêu chuẩn chung trên phạm vi cả nước.

Bởi thực tế cho thấy mức thu nhập được xem là thấp tại Hà Nội hay TP.HCM hoàn toàn khác với các tỉnh miền núi, vùng nông thôn hoặc các địa bàn công nghiệp.

Nghịch lý "tranh mua ở nơi này, bán chậm ở nơi khác" cho thấy bài toán nhà ở xã hội không còn đơn thuần là tăng số lượng dự án. Quan trọng hơn là phải phát triển đúng nhu cầu, đúng địa bàn và đúng đối tượng.

Nếu không giải được bài toán cung - cầu, mục tiêu một triệu căn nhà ở xã hội có thể đạt về số lượng, nhưng hiệu quả thực chất vẫn là dấu hỏi lớn.