“Còi cọc” bất động sản nông nghiệp

Được đánh giá là "miếng bánh ngon" và có thể mang về cho Việt Nam hàng tỷ USD, nhưng những trở ngại về cơ chế, chính sách và cả công tác tuyên truyền khiến cho thị trường bất động sản nông nghiệp vẫn trong tình trạng còi cọc như lúa không đúng mùa.

Cho tới thời điểm hiện tại, cụm từ "bất động sản nông nghiệp" chưa được định danh một cách chính thức trong bất kỳ giấy tờ văn bản pháp lý nào. Thế nhưng, việc hàng loạt doanh nghiệp lớn đẩy mạnh đầu tư vào thị trường nông nghiệp với những yêu cầu về quỹ đất để sản xuất trên quy mô lớn, cũng như ứng dụng công nghệ cao vào sản xuất là lý do khiến cho việc cần phải có những nghiên cứu và bổ sung những văn bản pháp lý một cách đầy đủ cho vấn đề này.

Chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nền kinh tế cả nước với hơn 60% dân số là nông dân sống ở nông thôn, nhưng thực tế, nông nghiệp trong nhiều năm trời vẫn chỉ đóng góp một phần nhỏ vào GDP, với mức trung bình theo tính toán thường chưa đến 0,1 điểm phần trăm vào tốc độ tăng tổng giá trị tăng thêm của toàn nền kinh tế.

Nhìn vào bức tranh tổng thể của nền nông nghiệp Việt Nam hiện tại, có một thực tế đáng buồn là ở nhiều nơi, người nông dân đã không còn mặn mà với đồng ruộng. Hay nói cách khác, công việc đồng áng đã không thể đảm bảo cuộc sống cho người dân, buộc họ phải theo làn sóng di dân, tìm việc làm ở các thành phố lớn.

Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, tại một số tỉnh miền Bắc như Nam Định, Thái Bình, Hà Nam, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc…, tình trạng các thửa ruộng, cánh đồng bị bỏ hoang đang ngày càng tăng. Việc ruộng đất bị bỏ hoang có mẫu số chung là do tình trạng sản xuất nhỏ lẻ, manh mún, chi phí lớn nhưng thu nhập thấp dẫn đến việc nhiều nông dân chán ruộng.

Tuy nhiên, nghịch lý là dù không còn mặn mà với đồng ruộng và ruộng đất không còn nuôi sống họ, nhưng người nông dân lại muốn giữ bằng được khi các doanh nghiệp địa ốc muốn gom đất để đầu tư dây chuyền sản xuất nông nghiệp trên quy mô lớn.

Nhiều doanh nghiệp cho biết, việc đàm phán với người nông dân nhằm tích tụ ruộng đất thực sự không hề dễ dàng. Trong đó, ngoài nguyên nhân tâm lý "đất đai vốn gắn bó như máu thịt" thì việc thiếu sự nhất quán về thông tin và nền tảng pháp lý khiến người dân lo ngại việc thâu tóm đất để chuyển đổi mục đích sang xây dựng các khu đô thị hoặc nhà ở cao tầng, vì vậy cần nắm giữ để đảm bảo việc đàm phàn đền bù sau này được giá.

Từng nhiều lần đề cập về vấn đề khó khăn trong việc tiếp cận đất đai, ông Đinh Hải Lâm, Tổng giám đốc Công ty Ca cao Intercontinental Coporation nhận xét, một trong những vướng mắc lớn nhất mà các doanh nghiệp gặp phải khi muốn mở rộng quy mô sản xuất là tiếp cận đất đai, đặc biệt đối với doanh nghiệp đầu tư sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp thì nút thắt này càng lớn. Nhiều doanh nghiệp không thể tiếp cận quỹ đất sạch vì địa phương không đền bù giải tỏa cho người dân mà đẩy hoạt động này cho doanh nghiệp.

“Để mở rộng quy mô sản xuất, doanh nghiệp cần được tiếp cận quỹ đất sạch một cách thuận lợi. Đặc biệt, doanh nghiệp phải đầu tư nhiều chi phí và công sức cho sản xuất, nên rủi ro sẽ rất lớn nếu doanh nghiệp không tiếp cận được với đất đai hoặc gặp vướng mắc khi dự án đã đầu tư nhưng đất lại chưa được đền bù giải tỏa”, ông Lâm nói.

Về vấn đề này, TS. Nguyễn Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết, nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp của các chủ thể hiện nay có sự thay đổi mạnh theo hướng chuyển từ hộ tiểu điền sang đại điền, doanh nghiệp có nhu cầu tích tụ và tập trung ruộng đất theo hướng thị trường để mở rộng quy mô sản xuất và đầu tư lớn nhằm nâng cao hiệu quả. Quan điểm, định hướng Nhà nước cũng đã và đang có sự thay đổi, thúc đẩy điều chỉnh chính sách phát triển thị trường, thông qua cơ chế thị trường để huy động và phân bổ hiệu quả nguồn lực đất đai.

Chưa có một số liệu thống kê toàn diện về diện tích ruộng ruộng mà người nông dân không gieo trồng trên phạm vi toàn quốc, nhưng điểm qua một số tỉnh có thể thấy tình trạng ruộng bỏ hoang ngày một lớn. Chẳng hạn như Hà Nam, năm 2017 cả tỉnh mới chỉ có hơn 100 ha ruộng bị bỏ hoang thì năm 2019, số diện tích bị bỏ hoang đã lên tới 310 ha.

Trong khi đó, tỉnh Vĩnh Phúc, vụ mùa năm 2019 có hơn 1.000 ha ruộng bỏ hoang, vụ Đông này cũng tính gieo trồng giảm tới 6.000 ha. Tại tỉnh Thanh Hóa có hơn 110 ha ruộng bị bỏ hoang và trả ruộng trong đó có nhiều diện tích là “bờ xôi ruông mật” mà người nông dân vẫn bỏ hoang… Năm 2019, tỉnh Thái Bình - vựa lúa của miền Bắc được mệnh danh là quê lúa mà có tới trên 1.200 ha ruộng bị bỏ hoang. Có thể nói ở tỉnh nào cũng xuất hiện tình trạng người nông dân bỏ ruộng không sản xuất và số diện tích đất không canh tác ngày càng gia tăng.

"Điều này cho thấy tình trạng lãng phí và sử dụng đất nông nghiệp thiếu hiệu quả, trong khi nhu cầu tích tụ tập trung ruộng đất, dồn điền đổi thửa đang ngày càng gia tăng để mở rộng quy mô phát triển của các doanh nghiệp trong lĩnh vực nông nghiệp", ông Chung nhấn mạnh.

Gỡ khó cho thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Từ đầu năm 2014, nhiều doanh nghiệp lớn ở các lĩnh vực như bất động sản, tài chính - ngân hàng đã công bố chuyển hướng đầu tư vào nông nghiệp. Không ít tập đoàn, doanh nghiệp lớn với tiềm lực tài chính và chiến lược phát triển dài hạn đã ghi dấu đầu tư trong lĩnh vực này như: Vinamilk, TH, Đồng Giao, Nafoods, Dabaco, Masan, Thaco, Vingroup, Lavifood, Ba Huân, Biển Đông…

Ngoài ra, thị trường cũng ghi nhận đây là một kênh đầu tư mới, bởi đất ngoại ô hoặc các tỉnh, thành phố lân cận để làm nông nghiệp đang được nhiều người lựa chọn. Các nhà đầu tư nhỏ hoặc trung lưu đã mạnh dạn bỏ tiền đầu tư các nhà vườn 1.000 - 10.000 m2 ở ngoại ô thành phố hoặc trang trại vài vài chục héc-ta.

Tuy nhiên, điều khúc mắc nhất trong việc đầu tư vào bất động sản nông nghiệp là các chính sách hỗ trợ cho việc tích tụ ruộng đất. Đối với doanh nghiệp, việc tạo quỹ đất cho cả dự án cần khoản tài chính không nhỏ. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng còn tâm lý sợ phát sinh các vụ kiện cáo, tranh chấp dân sự trong việc thương lượng về thuê đất với nông dân, trong khi giải pháp nông dân góp vốn bằng đất đai, lao động chưa thực sự hấp dẫn đối với họ.

Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, làm hạn chế phát triển quỹ đất nông nghiệp của doanh nghiệp. Thực tế, quỹ đất trồng lúa hiện nay là quỹ đất lớn nhưng đem lại thu nhập nông nghiệp không cao so với các loại hình sản xuất nông nghiệp khác. Cũng theo Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp, tổ chức không được giao đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất nông nghiệp mà chỉ được Nhà Nước cho thuê đất nông nghiệp. Để phát triển diện tích đất nông nghiệp, doanh nghiệp phải tiến hành nhận chuyển nhượng từ nhiều cá nhân, hộ dân mới có thể tạo lập được diện tích đất nông nghiệp phục vụ cho sản xuất. Điều này dẫn tới sự thiếu chủ động của doanh nghiệp, tổ chức trong phát triển quỹ đất quy mô lớn.

Theo đánh giá của TS. Nguyễn Đức Thành, đại diện cơ quan điều phối Liên minh Nông nghiệp, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR): “Đây là một trong những trở ngại lớn nhất cho việc phát triển nền nông nghiệp hữu cơ, hiện đại và bền vững trên cơ sở hợp tác, liên kết giữa doanh nghiệp. Đặc biệt là các tập đoàn kinh tế với các hộ nông dân xây dựng cánh đồng lớn, vùng sản xuất tập trung công nghệ cao dưới tác động của thị trường, công nghiệp, hội nhập quốc tế và biến đổi khí hậu”.

Từ nhiều năm nay, Nhà nước đã có chủ trương tích tụ và tập trung ruộng đất, nhưng kết quả không đạt mục tiêu kỳ vọng. Một trong những nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa phát triển, vẫn còn các bất cập trong chính sách đất đai trong nông nghiệp.

“Chính sách đất đai trong nông nghiệp hiện nay đang là rào cản lớn đối với nông nghiệp hàng hóa. Dù quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhưng diện tích đất nông nghiệp vẫn còn rất lớn, nhất là đất lúa, nhưng thu nhập từ canh tác trên đất nông nghiệp ngày càng thấp khiến nhiều nông dân không thiết tha với ruộng đất”, TS. Trần Công Thắng, Viện trưởng Viện Chính sách và chiến lược phát triển nông nghiệp - nông thôn khẳng định.

Bổ sung thêm những khó khăn, theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV cho biết, đầu tư sản xuất nông nghiệp hay bất cứ ngành nghề nào đều cần huy động các nguồn vốn khác nhau ngoài vốn vay. Tuy nhiên, với việc chưa xác định giá đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường thì người đầu tư sản xuất sẽ không thể huy động vốn từ chính dự án đầu tư của mình thông qua giá trị đất nông nghiệp. Ngoài ra, tính thanh khoản và khả năng chuyển nhượng còn hạn chế cũng khiến bên vay khó thế chấp bất động sản nông nghiệp khi vay vốn.

Do đó, theo các chuyên gia, trong bối cảnh Nhà nước đang có chủ trương công nghiệp hóa nông nghiệp, đầu tư công nghệ cao. Muốn như vậy phải chính thức hóa một thị trường bất động sản nông nghiệp, để từ đó doanh nghiệp cần được cung cấp đất sạch, tạo thuận lợi tối đa cho hoạt động cho thuê, giao đất, góp đất, kể cả đất của dân, của nông lâm trường trước đây, đất do địa phương quản lý...

Đồng thời, giảm và miễn tối đa các phí, thuế có liên quan cho doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, khấu trừ thuế VAT cho nguyên liệu vật tư thiết yếu cho sản xuất nông nghiệp. Đặc biệt, cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong việc đưa công nghệ cao vào nông nghiệp.