Cơ sở pháp lý nào cho việc gom đất để phân lô?

Trên thị trường hiện đang xuất hiện không ít dự án được hình thành theo kiểu, doanh nghiệp, cá nhân gom đất trong dân rồi phân lô, bán nền. Các dự án kiểu này có được pháp luật công nhận? Báo Đầu tư Bất động sản trao đổi với luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty Luật TNHH Dragon về vấn đề này.

Thị trường hiện này đang phổ biến hình thức gom đất để lập nên các dự án rồi phân lô, bán nền cho khách hàng. Luật có quy định gì với các trường hợp này, thưa luật sư?

Theo Khoản 1, Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2, Điều này.

Theo Khoản 2, Điều 41, Nghị định 43, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Vậy, các loại đất nào thì được quyền thu mua, phân nền và bán cho khách hàng?

Theo quy định Luật Đất đai 2013, đối với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất - Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, thì để thực hiện dự án, nhà đầu tư phải mua đất từ người dân. Tuy nhiên, trước khi thu mua đất của người dân, nhà đầu tư phải công bố các thông tin về việc tiến hành giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Luật Đất đai hiện hành không quy định những loại đất nào thì nhà đầu tư được quyền thu mua, phân nền và bán cho khách hàng.

Tuy nhiên, sau khi thu mua đất từ người dân, Luật Đất đai quy định về điều kiện chủ đầu tư phải có để xin Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư tại Khoản 1, 2, 3, Điều 58 Luật Đất đai 2013 như sau:

Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 ha đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc-ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 ha đất trồng lúa; dưới 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất.

Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện: Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Với đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, thì chủ đầu tư có được mua gom đất rồi chia lô, bán cho khách hàng không?

Như đã phân tích ở trên, pháp luật không cấm chủ đầu tư thu mua đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, để chia lô, bán nền cho khách hàng, thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP như đã phân tích ở phần trên.

Quyền lợi của khách hàng được thể hiện ra sao trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Theo Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013, đối với các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc cho thuê mua, thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.