Cổ phiếu VRE có gì mà được Vietcap khuyến nghị mua, tiềm năng tăng giá hơn 34%?

Chứng khoán Vietcap đã công bố báo cáo cập nhật về CTCP Vincom Retail (VRE) cho biết chiến lược phát triển/vận hành TTTM sau kế hoạch thoái vốn của Vingroup (VIC).

Theo đó, đối với các TTTM đang hoạt động, Vincom Retail sẽ ký hợp đồng quản lý hoặc tư vấn hỗ trợ với VIC (khi cần thiết) và đảm bảo quyền lợi của các khách thuê, chủ gian hàng tại các TTTM như đã cam kết trong các hợp đồng đã ký.

Còn đối với các dự án TTTM trong kế hoạch phát triển sẽ không có thay đổi về các điều khoản và điều kiện trong hợp đồng đối với các dự án đang xây dựng và các dự án mà Vincom Retail đã đặt cọc với VIC/VHM theo hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Theo Vietcap, dựa trên báo cáo tài chính và thông tin chia sẻ trong cuộc họp nhà đầu tư hàng quý, VRE có hai loại giao dịch chính với các bên liên quan đến VIC (bên cạnh việc cho các bên liên quan đến VIC thuê diện tích sàn TTTM) là cho các bên liên quan vay và đặt cọc cho việc phát triển dự án.

Với giao dịch cho vay: Vào cuối quý 1/2024, số dư cho vay của Vincom Retail cho các bên liên quan ở mức 2.350 tỷ đồng, bao gồm 1.900 tỷ đồng cho VinFast vay và 450 tỷ đồng cho VinBus vay. Trong giai đoạn 2022-2023, Vincom Retail có các giao dịch cho vay đối với VinFast trung bình ở mức 2.400 tỷ đồng/quý; tuy nhiên, tất cả khoản vay đều đã được thu hồi trong cùng một quý, và không ghi nhận số dư cho vay vào cuối quý.

Với giao dịch đặt cọc cho việc phát triển dự án: Vincom Retail ghi nhận số dư tiền đặt cọc cho mục đích phát triển TTTM theo hợp đồng hợp tác kinh doanh với VIC/VHM là 12.200 tỷ đồng (tương đương GFA TTTM trong kế hoạch phát triển ở mức 800.000 m2, theo Vincom Retail) vào cuối quý 1/2024. Việc đặt cọc này chủ yếu cho cấu phần TTTM trong các dự án quy mô lớn gồm nhiều cấu phần mà quyền sở hữu pháp lý không được đưa về Vincom Retail do sự phức tạp về thủ tục giấy tờ.

Theo hợp đồng này, Vincom Retail có trách nhiệm giải ngân chi phí phát triển cho cấu phần TTTM và sẽ nhận được toàn bộ lợi ích kinh tế trong tương lai từ cấu phần đó trong thời gian TTTM hoàn tất thi công và chưa được chuyển giao cho Vincom Retail. Khi thủ tục pháp lý được hoàn tất, VIC/VHM sẽ chuyển giao TTTM cho VRE theo giá trị sổ sách.

Trong cuộc họp nhà đầu tư vào tháng 4/2024 của Vincom Retail, ban lãnh đạo cho rằng sẽ thu hồi tất cả các khoản vay của các bên liên quan vào cuối tháng 9/2024, trong khi số dư tiền đặt cọc hợp đồng hợp tác kinh doanh có thể sẽ khó giảm trong tương lai để đảm bảo Vincom Retail có quyền tiếp cận quỹ đất trong kế hoạch phát triển và nhận tài sản theo giá trị sổ sách. Số dư tiền đặt cọc hợp đồng hợp tác kinh doanh có thể được giảm sau khi TTTM đã hoàn tất thi công và được chuyển giao cho Vincom Retail.

Năm 2024, Vietcap dự báo LNST sau lợi ích cổ đông thiểu số của Vincom Retail đạt 4.200 tỷ đồng, giảm 5% so với cùng kỳ do dự báo việc ghi nhận doanh thu bán BĐS sẽ giảm so với năm 2023, trong khi Vietcap kỳ vọng lợi nhuận mảng cho thuê bán lẻ sẽ ổn định nhờ doanh số cho thuê và tỷ lệ lấp đầy cải thiện trong các quý tiếp theo.

Vietcap kỳ vọng doanh số và tỷ lệ lấp đầy của khách thuê của Vincom Retail sẽ cải thiện trong các quý tiếp theo. Trong quý 1/2024, Vincom Retail ghi nhận biên của thu nhập hoạt động ròng (NOI) của mảng cho thuê và tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ so với cùng kỳ. Vietcap kỳ vọng đà phục hồi của chi tiêu tiêu dùng sẽ giúp lợi nhuận từ mảng cho thuê bán lẻ duy trì ổn định. Ngoài ra, Vincom Mega Mall Grand Park (diện tích sàn cho thuê bán lẻ là 45.200 m2; tỷ lệ lấp đầy đảm bảo đạt 87% tính đến tháng 4/2024) và 3 TTTM Vincom Plaza đã sẵn sàng khai trương vào tháng 6/2024.