Cổ phiếu SIP: Quỹ đất hơn vốn hóa, doanh thu ẩn 11,000 tỷ, định giá bao nhiêu?

Theo dõi phân tích chi tiết tại youtube EZ Capital.

1, Chỉ số tài chính

- Hiện tại, giá cổ phiếu SIP đang dao động ở mức khoảng 75,000 VNĐ, tương đương với vốn hóa thị trường khoảng trên 15,000 tỷ VNĐ, với hệ số P/E là khoảng 15 lần và P/B là 4 lần. Mặc dù tỷ suất cổ tức của SIP không cao, dao động từ 1,600 đến 2,000 VNĐ, năm 2022 đã chứng kiến mức cổ tức tạm chấp nhận được là 4,000 VNĐ. Điều này cho thấy, từ góc độ định giá, cổ phiếu SIP không hẳn là quá rẻ, nhưng cũng không phải là quá đắt, đặc biệt khi xét đến mô hình kinh doanh và tiềm năng tăng trưởng của công ty.

2, Mô hình kinh doanh

- Khi phân tích kỹ hơn về mô hình kinh doanh của SIP, chúng ta có thể nhận thấy rằng công ty không chỉ dựa vào khu công nghiệp để tạo ra doanh thu. Thay vào đó, phần lớn doanh thu của SIP đến từ mảng tiện ích khu công nghiệp, trong đó nổi bật là kinh doanh điện. SIP sở hữu bốn trạm biến áp và tiến hành mua điện từ EVN, sau đó hạ áp và bán lại cho khách hàng. Mặc dù biên lợi nhuận của mảng này không quá cao, duy trì ở mức trên 7%, nhưng với đợt tăng giá điện trong năm 2023, doanh thu từ mảng này đã tăng trưởng đáng kể.

- Mảng KCN của SIP tuy đóng góp trong doanh thu không đáng kể nhưng lại có BLNG rất lớn (>55%). Doanh thu từ mảng này chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Doanh thu mảng KCN cũng sẽ ảnh hưởng đến doanh thu mảng tiện ích vì bên thuê đất cũng sẽ sử dụng tiện ích mà SIP cung cấp.

- Năm 2023, với tổng doanh thu khoảng 6,600 tỷ VNĐ, mảng tiện ích khu công nghiệp đã đóng góp hơn 6,000 tỷ VNĐ, tương đương với lợi nhuận gộp đạt 615 tỷ VNĐ trên tổng lợi nhuận gộp là 931 tỷ VNĐ. Điều này cho thấy rõ ràng rằng, mảng tiện ích khu công nghiệp chính là nguồn thu nhập chủ yếu của SIP, tuy nhiên với BLNG cao thì mảng KCN cũng là mảnh đất màu mỡ cho doanh nghiệp này.

3, Lưu ý khoản doanh thu chưa thực hiện

- Doanh thu mảng KCN thấp là do cách hạch toán của doanh nghiệp vào mục doanh thu chưa thực hiện. Đây là khoản doanh thu đã được công ty thu nhận từ trước, nhưng được hạch toán dần theo thời gian thuê đất của khách hàng, thường từ 30 đến 50 năm. Hiện tại, SIP có trên 11,000 tỷ VNĐ doanh thu chưa thực hiện dài hạn và khoảng 300 tỷ VNĐ doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn mỗi năm. Điều này tạo nên một nguồn dòng tiền ổn định và liên tục tăng trưởng cho công ty.

4, Quỹ đất hơn vốn hóa

- Các khu công nghiệp của SIP nằm ở ba tỉnh: Tây Ninh, Hồ Chí Minh, và Đồng Nai, với vị trí địa lý thuận lợi, gần TP. Hồ Chí Minh. Quỹ đất đã giải phóng mặt bằng của SIP là khoảng 755 ha, với tổng diện tích thương phẩm có thể cho thuê lên đến 1.040 ha. Trong đó, khu Phước Đông là khu công nghiệp lớn nhất, với kỳ vọng trở thành yếu tố chính cho cổ phiếu của SIP trong vài năm tới. Hiện tại, khu Phước Đông đã bán được một phần, với khoảng 640 ha thương phẩm còn lại.

- Giá trị quỹ đất và lợi nhuận dự kiến từ các khu công nghiệp của SIP rất lớn, với biên lợi nhuận gộp cao, đặc biệt là ở khu công nghiệp Phước Đông với biên lợi nhuận gộp ước tính lên tới 80%. SIP cũng đang triển khai các dự án khác như Phước Đông giai đoạn 3 và khu công nghiệp Phạm Văn Hai, dự kiến mang lại thêm giá trị lớn trong tương lai. Tổng giá trị còn lại từ các khu công nghiệp của SIP ước tính khoảng 24.700 tỷ đồng, trong khi vốn hóa của cổ phiếu là khoảng 15.000 tỷ đồng.

Dòng tiền từ cho thuê khu công nghiệp dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2024-2025 sau giai đoạn giảm tốc do COVID-19.

5, Kết luận

- Tóm lại, SIP là một cổ phiếu có mô hình kinh doanh bền vững, dựa trên mảng tiện ích khu công nghiệp và quỹ đất lớn. Với doanh thu ổn định từ mảng tiện ích và tiềm năng từ các dự án khu công nghiệp, SIP hứa hẹn sẽ tiếp tục tạo ra giá trị cho nhà đầu tư trong tương lai. Mặc dù cổ phiếu này không phải là quá rẻ, nhưng với mức định giá hiện tại, nó vẫn có thể là một cơ hội đầu tư hấp dẫn, đặc biệt nếu xem xét kỹ về tiềm năng tăng trưởng và cấu trúc tài chính của công ty.