Cổ phiếu bất động sản: Tìm cơ hội với từng nhóm ngành

Từ đầu năm đến nay, nhiều mã cổ phiếu bất động sản đã tăng giá mạnh, nhưng cũng không ít mã giảm giá. Sự phân hóa dự kiến tiếp tục diễn ra trong những tháng cuối năm, dù có “điểm rơi” lợi nhuận. 

Kết quả kinh doanh và giá cổ phiếu phân hóa mạnh

Nhiều doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ có kết quả kinh doanh quý III/2019 khả quan, xét ở góc độ tăng trưởng, với 2 lý do chính: một là, thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay giao dịch tốt, dòng tiền chảy vào, nhờ đó các công ty bất động sản đẩy mạnh tiến độ thi công dự án và có “điểm rơi” lợi nhuận trong quý III (thời điểm bàn giao nhà); hai là, quý III năm ngoái có kết quả kinh doanh thấp.

Tuy nhiên, theo ông Hoàng Thạch Lân, Giám đốc phân tích Khối khách hàng cá nhân, Công ty Chứng khoán Rồng Việt, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng sẽ tăng trưởng cao, cần phải xem xét biến động về các khoản mục tồn kho và phải trả của doanh nghiệp 3 quý gần nhất để tìm kiếm cổ phiếu tốt. Bên cạnh đó, không loại trừ khả năng điểm rơi lợi nhuận có thể lùi sang quý IV. Thực tế, không ít doanh nghiệp bất động sản có doanh thu cao bất thường vào quý IV, so với 3 quý trước. Diễn biến giá cổ phiếu sẽ phụ thuộc vào nội tại từng doanh nghiệp.

Thống kê năm 2018 cho thấy, trong gần 70 cổ phiếu bất động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán, chỉ có hơn 1/3 số mã tăng giá, với mức tăng từ 10 - 40%; trong khi gần 2/3 mã ghi nhận giảm giá. Sang năm 2019, số lượng mã cổ phiếu tăng giá nhiều hơn do có sự đóng góp của nhóm bất động sản khu công nghiệp, nhưng nhóm bất động sản dân dụng không có nhiều biến động so với đầu năm.

Ông Lê Ðức Khánh, Giám đốc chiến lược, Công ty Chứng khoán Dầu khí (PSI) cho rằng, cơ hội đầu tư đối với nhóm cổ phiếu bất động sản nhìn chung vẫn rộng mở.

Những cổ phiếu cơ bản đầu ngành hoặc có lợi thế cạnh tranh như VIC của Tập đoàn Vingroup - CTCP, NVL của Công ty cổ phần Tập đoàn Ðầu tư Ðịa ốc No Va, HDG của Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Ðô, DXG của Công ty cổ phần Tập đoàn Ðất Xanh, NLG của Công ty cổ phần Ðầu tư Nam Long... tiếp tục thu hút dòng tiền và nhận được sự quan tâm từ phía các nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm bất động sản chưa biến động nhiều so với giai đoạn đầu năm, ngoại trừ nhóm khu công nghiệp.

Thực tế, nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian qua phân hóa mạnh và không nhiều cổ phiếu thu hút được dòng tiền, nhất là doanh nghiệp quy mô nhỏ.

Bức tranh kết quả kinh doanh giai đoạn nửa đầu năm cho thấy, bên cạnh những doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng cao như HDG, Công ty cổ phần Phát triển Ðô thị Từ Liêm (NTL), Công ty cổ phần Ðầu tư LDG (LDG) thì vẫn có những doanh nghiệp chỉ hoàn thành 18 - 30% kế hoạch lợi nhuận cả năm và giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái như Tổng công ty cổ phần Ðầu tư Phát triển Xây dựng (DIG), Công ty cổ phần Tập đoàn FLC (FLC, lợi nhuận giảm 79% so với cùng kỳ).

Mặc dù vậy, trong báo cáo phân tích về ngành, một số công ty chứng khoán duy trì đánh giá khả quan với ngành bất động sản, kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp sẽ tăng trưởng, đặc biệt giai đoạn nửa cuối năm 2019.

Trong đó, Công ty Chứng khoán VNDIECT lưu ý về nhóm doanh nghiệp có sự tăng trưởng về doanh thu và lợi nhuận do bán hàng tốt như Công ty cổ phần Ðầu tư Kinh doanh nhà Khang Ðiền (KDH), NLG… do thành công ở những dự án lớn và nhóm doanh nghiệp này có quỹ đất lớn và nhiều dự án đang triển khai. Ðặc biệt, những doanh nghiệp có ít nợ vay, lượng tiền mặt dồi dào sẽ có nhiều cơ hội tăng trưởng hơn trong giai đoạn cuối năm.

Dù có triển vọng khả quan nhưng nhà đầu tư cần có sự thận trọng với kỳ vọng của các doanh nghiệp địa ốc

Anh Trần Mạnh Cường, nhà đầu tư tại Hà Nội cho rằng, dù có triển vọng khả quan nhưng nhà đầu tư cần có sự thận trọng với kỳ vọng của các doanh nghiệp địa ốc, khi các quy định pháp lý đang siết tín dụng bất động sản, khiến một số doanh nghiệp đã và đang có kế hoạch phát hành trái phiếu với lãi suất cao. Ngoài ra, nhóm cổ phiếu bất động sản thường phụ thuộc vào dòng tiền chung của thị trường, nên sóng bất động sản trong các tháng cuối năm nhiều khả năng chỉ xuất hiện khi dòng tiền trên thị trường tăng trở lại.

Theo VNDIRECT, nhu cầu thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển trong giai đoạn tới, do các yếu tố mang tính cấu trúc trong nhu cầu nhà ở diễn ra sâu sắc như thay đổi nhân khẩu học và tăng trưởng thu nhập. Ðặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản có kế hoạch tung ra nhiều sản phẩm và chương trình bán hàng hấp dẫn để thu hút khách hàng, đẩy mạnh doanh thu giai đoạn cuối năm.

VNDIRECT nhận định, phân khúc chung cư tầm trung vẫn dẫn dắt thị trường, tập trung ở hai thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, khác với mọi năm, trong dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước tăng hệ số rủi ro của khoản vay mua bất động sản có giá trị vay trên 3 tỷ đồng. Hệ số rủi ro có thể tăng gấp 3 lần so với mức 50% hiện tại sẽ buộc các ngân hàng giảm cho vay mua bất động sản giá trị cao. Ðiều này có thể ảnh hưởng lớn đến các nhà đầu cơ bất động sản kiếm lời chủ yếu từ đòn bẩy tài chính, trong khi chỉ tác động nhỏ đến thanh khoản thị trường do số lượng người mua đầu cơ bất động sản là không nhiều.

Ở thời điểm hiện tại, VNDIRECT giữ nguyên quan điểm trung tính về ngành bất động sản nhà ở. Thị trường bất động sản TP.HCM đang tăng trưởng chậm lại, trong khi đây là nơi tập trung phần lớn dự án của các công ty bất động sản niêm yết.

Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) nhận xét, với lượng cung đang lớn hơn cầu, nhất là đối với căn hộ trung và cao cấp, quá trình bán hàng của các doanh nghiệp không còn dễ dàng như trước. Ðặc biệt, hiện nay, Ngân hàng Nhà nước siết room tín dụng và kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản, khu vực này sẽ đối mặt với những khó khăn, thách thức nhất định.

Nhóm bất động sản khu công nghiệp có còn dư địa tăng?

2019 được nhận định là năm của nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp khi hàng loạt cổ phiếu trong nhóm ghi nhận mức tăng đột biến so với đầu năm, thậm chí tính bằng lần như TIP của Công ty cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa, SZL của Công ty cổ phần Sonadezi Long Thành, NTC của Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên, D2D của Công ty cổ phần Phát triển Ðô thị Công nghiệp số 2…, bởi các doanh nghiệp được hưởng lợi từ giá thuê đất tăng mạnh. Nhiều doanh nghiệp trong nhóm đã hoàn thành kế hoạch kinh doanh cả năm chỉ sau 6 tháng.

Ông Nguyễn Hoàng Việt, Trung tâm Nghiên cứu, Công ty Chứng khoán VietinBank giữ quan điểm đánh giá khả quan cho nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp. Tuy nhiên, do nhóm cổ phiếu này đã tăng giá mạnh nên để duy trì xu hướng tăng, việc xuất hiện các nhịp điều chỉnh là cần thiết.

Một vài sự lựa chọn tiềm năng khác là nhóm cổ phiếu dịch vụ hậu cần và vận tải cảng biển, kỳ vọng sẽ “hưởng lợi ké theo” sự bùng nổ nhu cầu của bất động sản khu công nghiệp trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung leo thang, khiến cho dòng vốn đầu tư nước ngoài có xu hướng lựa chọn Việt Nam làm điểm đến.

Ông Hoàng Thạch Lân lưu ý, giá nhiều cổ phiếu nhóm bất động sản khu công nghiệp đang ở vùng đỉnh. Thực tế, yếu tố chiến tranh thương mại chỉ mang tính nhất thời, các doanh nghiệp cần phát triển trên một nền tảng ổn định dài hạn. Những yếu tố hưởng lợi trong ngắn hạn có thể tạo ra một vài năm tăng trưởng cho doanh nghiệp và giá cổ phiếu tăng theo, nhưng dùng kết quả của doanh nghiệp ở năm tốt nhất để định giá cho triển vọng tương tự nhiều năm sau thì có thể phải chịu rủi ro bong bóng giá.