Cổ phiếu bất động sản: Hấp dẫn bao nhiêu, rủi ro bấy nhiêu

Trải qua chuỗi ngày chững lại vì đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản đang tái khởi động và có nhiều tín hiệu lạc quan về sự hồi phục. Và khởi động sớm nhất là nhóm cổ phiếu bất động sản.

Bất động sản là một trong những nhóm cổ phiếu trụ cột, chiếm 1/5 tổng vốn hóa thị trường và chỉ đứng sau nhóm cổ phiếu ngân hàng. Trong nửa đầu năm 2021, nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn duy trì được mức tăng trưởng tốt cùng với đà tích cực của thị trường chứng khoán. Đến quý IV/2021 là quý cao điểm của thị trường bất động sản khi các công ty sở hữu đất sẽ được hưởng lợi từ sự phát triển cơ sở hạ tầng và giá đất tăng, giúp kết quả kinh doanh sau dịch phục hồi.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, trong 9 tháng đầu năm 2021, có 1.000 doanh nghiệp bất động sản đã và đang hoạt động trở lại. Vốn FDI đăng ký mới trong lĩnh vực bất động sản đạt 1,74 tỷ USD, chiếm 13% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam; phát hành trái phiếu bất động sản cũng rất sôi động với 148.000 tỷ đồng, chiếm 37% toàn bộ doanh nghiệp.

Đến hiện tại, thị trường bất động sản đang được hưởng lợi từ lãi suất thấp và chu kỳ tăng giá, trong khi mùa vụ cuối năm đến gần, nên cổ phiếu ngành này bắt đầu có “sóng”. Bên cạnh đó, chủ trương đẩy mạnh đầu tư công của Chính phủ, xây dựng những tuyến đường mới, mở ra cơ hội thúc đẩy quá trình đô thị hóa, từ đó giúp giá bất động sản nhiều nơi hưởng lợi.

Tuy nhiên, không phải cổ phiếu bất động sản nào cũng hấp dẫn như nhau. Cổ phiếu bất động sản là nhóm "dễ dụ" nhà đầu tư nên cũng dễ ảo.

Cổ phiếu nắm quỹ đất lớn sẽ dẫn dắt thị trường những tháng cuối năm

Thời điểm hiện tại nhóm bất động sản vẫn đang gặp khó khăn, thanh khoản vẫn chưa phục hồi. Điều này phản ánh có nhiều dự án bị đình trệ, thậm chí đóng băng tại các khu vực trọng điểm do dịch bệnh. Trong bối cảnh đó, ông Nguyễn Thế Minh - Giám đốc phân tích Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhận định, dòng tiền của nhóm bất động sản đang có sự suy yếu và cũng xuất hiện sự phân hoá lớn, khi rủi ro sẽ đến từ các doanh nghiệp phụ thuộc vào mảng môi giới.

Theo ông Minh, thời gian vừa qua, cổ phiếu những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, tại các khu vực vùng ven như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bình Dương, Đồng Nai vẫn có mức thanh khoản khá ổn như: Vinhomes (VHM), Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH), Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG).

Do đó, các chuyên gia đều cùng quan điểm rằng, dự báo đến quý IV năm nay, chắc chắn các doanh nghiệp về môi giới bất động sản sẽ vẫn gặp khó. Ít nhất là đến khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, nhóm doanh nghiệp này mới lấy lại đà tăng trưởng.

Còn theo ông Trần Đức Anh - Giám đốc chiến lược và vĩ mô, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam, cổ phiếu bất động sản dù khó khăn nhưng vẫn được kỳ vọng sẽ là nhóm ngành dẫn dắt thị trường trong những tháng cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Tuy vậy, rủi ro từ dịch bệnh vẫn hiện hữu, có thể tác động đến tiến độ bàn giao sản phẩm cũng như dòng tiền của doanh nghiệp.

Trong báo cáo chiến lược đầu tư công bố mới đây, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MASVN) dự báo ngành bất động sản được kỳ vọng sẽ ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận 40% trong năm 2021, sau khi giảm 17% trong năm 2020. Với mức tăng trưởng cao, ngành bất động sản được kỳ vọng sẽ đóng góp 14% vào mức tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiêp niêm yết trên sàn HoSE.

Trong đó, Vinhomes (mã chứng khoán VHM-HOSE) là lựa chọn hàng đầu cho nhóm ngành bất động sản dựa trên lợi thế: Doanh nghiệp đầu ngành, quỹ đất lớn vượt trội hơn 16.000ha, diện tích tiềm năng chưa khai thác lớn trên 90%. Với mục tiêu mở bán 37.000 sản phẩm trong năm 2021 từ các dự án Vinhomes Dream City, Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Wonder Park, doanh số ký bán của VHM năm 2021 có thể đạt 90.000 tỷ đồng, tăng 45% so với năm 2020.

Ngoài ra, Nhà Khang Điền (mã chứng khoán KDH - HOSE) với quỹ đất nhà ở 578ha, tập trung tại TP.HCM nơi nguồn cung đang khan hiếm khiến giá nhà của KDH có dư địa tăng thêm tới cuối năm, chủ yếu nằm ở các dự án Armena (TP. Thủ Đức), Clarita và 158 An Dương Vương. KDH cũng sở hữu 110ha đất Khu công nghiệp trong quý II/2021, tạo thêm tiềm năng nguồn thu ổn định trong dài hạn.

Một trường hợp khác tương tự, Công ty Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (mã chứng khoán HDC - HOSE) với lợi thế quỹ đất rộng 400ha, gồm 100ha sạch pháp lý với giá vốn thấp do tiền thân là doanh nghiệp Nhà nước. Thời gian qua, việc chuyển nhượng 11ha đất tại dự án Đại Dương là triển vọng giúp doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận đột biến trong thời gian tới. Ngoài ra, các dự án The Light, Tây 3/2, Ecotown Phú Mỹ, Ngọc Tước cũng đóng góp vào lợi nhuận doanh nghiệp khi doanh thu sẽ được ghi nhận vào thời điểm cuối năm.

Lợi dụng mã nhỏ, mồi nhử dự án để "bẻ lái" thị trường

Bên cạnh những mã cổ phiếu mạnh nhờ quỹ đất đẹp, nhiều cổ phiếu bất động sản "trắng tay" vẫn tăng giá 100 - 1.000%. Đơn cử như, thời gian gần đây, thị trường chứng khoán xuất hiện thêm một "họ" mới, được gọi là "họ Louis". Nhóm này gồm các cổ phiếu có liên quan đến Louis Holdings của doanh nhân Đỗ Thành Nhân.

"Họ Louis" gọi tên các cổ phiếu TGG (CTCP Louis Capital), BII (CTCP Louis Land), SMT (CTCP Sametel), DDV (CTCP DAP - VINACHEM), APG (CTCP APG), AGM (CTCP Xuất nhập khẩu An Giang) và mới nhất là TDH (CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức) - BII là cổ đông lớn. Ngoài ra,còn một số mã được cho là đang trong quá trình thâu tóm nhưng chưa công khai.

Các cổ phiếu "họ Louis" thu hút sự quan tâm gần đây khi liên tục tăng trần bất chấp diễn biến thị trường. Tuy nhiên đến phiên 16/9, 4 trong 7 cổ phiếu trên bất giờ đảo chiều giảm sàn hoặc sát sàn, trong khi TGG, TDH và SMT vẫn tăng kịch trần. Đứng thứ 2 trong top tăng giá của "họ Louis" là BII. Giá cổ phiếu này đã tăng gần 675%, từ 3.600 đồng/cổ phiếu lên 27.900 đồng/cổ phiếu.

Các cổ phiếu khác gồm DDV tăng 307%, SMT tăng 259%, AGM và APG tăng hơn 100% từ đầu năm. Tính đến thời điểm hiện tại, 4/7 cổ phiếu "họ Louis" đã có mức vốn hóa cả nghìn tỷ đồng trên sàn chứng khoán, như DDV gần 5.300 tỷ đồng, APG gần 2.000 tỷ đồng, BII gần 1.700 tỷ đồng, TGG 1.441 tỷ đồng…

Không ít nhà đầu tư ít kinh nghiệm, muốn kiếm lời nhanh, chạy theo “đội lái” đã tranh mua những cổ phiếu được tạo sóng ảo rồi chịu thiệt hại nặng nề khi thị trường đảo chiều. Theo nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp, một số dấu hiệu có thể xem là giao dịch bất thường, nghi vấn có bàn tay của “đội lái”. Chẳng hạn như mã cổ phiếu liên tục sụt giảm do hoạt động doanh nghiệp thua lỗ nhưng bỗng dưng có hàng loạt phiên tăng trần, khiến giá đạt đỉnh. Nếu không tỉnh táo mà "ôm" vào thì nhà đầu tư dễ xả hàng không kịp nếu cổ phiếu này đảo chiều. Theo giới phân tích, những chuỗi tăng trần và giảm sàn với những cú kéo và xả hết biên độ cho phép là điều không bình thường, vì vậy, nhà đầu tư cần thận trọng.

Theo ông Nguyễn Hoàng Hải - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính Việt Nam, trên sàn chứng khoán thời gian qua có hiện tượng làm giá, thổi giá để giá trị cổ phiếu cao gấp hàng trăm lần giá trị thực. Những thủ đoạn thường được “đội lái” sử dụng như tạo lập hàng ngàn tài khoản để tạo cung - cầu giả, làm giả tài khoản nước ngoài, làm giả báo cáo tài chính, tạo doanh thu lợi nhuận giả, vốn điều lệ cao gấp hàng chục hàng trăm lần số vốn thực có để thực hiện hành vi bán giấy lấy tiền thực. Thậm chí có cá nhân mua công ty chứng khoán nhỏ để làm công cụ làm giá, hay thành lập nhiều công ty ma để thực hiện các hành vi giao dịch giả tạo để đẩy giá cổ phiếu.

Đầu tháng 6, Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI) đã gửi văn bản đến Bộ Tài chính và Thanh tra Bộ, đề nghị thanh tra hai nội dung là các dự án công nghệ thông tin và cổ phiếu rác, tình trạng đẩy giá chứng khoán, làm giả báo cáo tài chính, tạo doanh thu lợi nhuận giả, tạo vốn điều lệ ảo để bán giấy lấy tiền thực.

Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính cũng yêu cầu thanh tra tình trạng tạo doanh thu, lợi nhuận giả, tạo lập vốn điều lệ khống gấp hàng trăm lần giá vốn ban đầu, sau đó cho doanh nghiệp đó niêm yết và chủ doanh nghiệp bán giấy thu tiền. Với loại hình doanh nghiệp này, có bán cổ phiếu với giá 1.000 đồng/cổ phiếu thì cũng thu lợi rất nhiều, tuy nhiên không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ sập bẫy vì tưởng giá hấp dẫn.

Ngoài ra, VAFI cũng cho rằng có hàng ngàn tài khoản giao dịch được mượn đứng tên từ người lao động trong doanh nghiệp, người thân, nhưng giao dịch hàng ngày là do công ty chứng khoán thực hiện.

Những vụ việc thao túng thị trường chứng khoán, lan truyền thông tin sai sự thật trên mạng sẽ gây ảnh hưởng lớn đến niềm tin, lợi ích của nhà đầu tư, tính bền vững và sự công khai, minh bạch của thị trường chứng khoán. Với khối lượng giao dịch trên TTCK hiện còn tương đối nhỏ thì việc thao túng giá cổ phiếu tương đối lớn. Mặc dù thời gian qua có nhiều vụ việc thao túng giá bị phát hiện và xử phạt nhưng nếu chế tài còn chưa tương xứng với mức độ nghiêm trọng của hành vi thì chưa đủ tính răn đe.