Chuyên gia lên tiếng trước những tranh cãi về việc xây căn hộ 25m2

Sau khi Bộ Xây dựng có thông tư cho phép xây dựng căn hộ chung cư với diện tích 25m2, hàng loạt ý kiến trái chiều đã được đưa ra, dẫn đến nhiều tranh cãi xung quanh vấn đề này.

Căn hộ 25m2 phù hợp với nhu cầu của người lao động nghèo

Thông tư 21 của Bộ Xây dựng quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7. Theo quy định mới này, căn hộ chung cư thương mại phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25m2. Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Ngay sau khi thông tư này được ban hành, nhiều ý kiến trái chiều đã nổ ra trên các diễn đàn cũng như mạng xã hội. Đây là cuộc tranh cãi đã diễn ra suốt nhiều năm, câu chuyện ấy vẫn chưa có hồi kết; có người ủng hộ, có người không đồng tình. Thế nhưng, thực tế người lao động nghèo, người tỉnh lẻ lên thành phố lập nghiệp vẫn mong ước có một chốn an cư để đi về, dù chốn an cư đó không quá lớn.

Trước những tranh cãi trái chiều này, nhiều chuyên gia, nhà quản lý trong lĩnh vực bất động sản đã đưa ra những quan điểm cá nhân của về câu chuyện này.

Cụ thể, theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nếu được đầu tư quy mô, quy hoạch bài bản và khoa học, cũng như kinh nghiệm vận hành chuyên nghiệp từ sự chỉ đạo của nhà nước và từ các nhà quản lý, việc vận hành các dự án nhà ở có diện tích nhỏ hoàn toàn là khả thi.

Ông Khương cho rằng, thay vì lo lắng về sự hình thành của những căn nhà hộp diêm ở Hong Kong hay khu ổ chuột ở Ấn Độ, Malaysia, chúng ta có thể hi vọng về một viễn cảnh không xa của những tổ ấm dành cho các đôi vợ chồng trẻ, hay sản sinh ra những người lao động có trình độ, tay nghề cao, hay những nhà khởi nghiệp tài năng trong tương lai ở Việt Nam.

Theo Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, khi nhắc tới việc xây dựng và mua bán căn hộ có diện tích từ 25m2 trở lên, có một yếu tố vô cùng quan trọng cần được cả nhà đầu tư, cũng như người mua xem xét và cân nhắc kỹ càng, đó chính là cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội trong và xung quanh khu vực của dự án.

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy và các tiện ích sinh hoạt chung khác. Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm trường học, bệnh viện, đường xá. Hai yếu tố này là những điều kiện tiên quyết, và cũng là vấn đề tiềm tàng nhiều rủi ro.

Như vậy, theo ông Khương, cho phép phát triển căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 và giới hạn số lượng căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45m2 trong một dự án nhà ở thương mại không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án là giải pháp cân đối hợp lý các vấn đề hạ tầng xã hội, nguồn cung, nguồn cầu.

Đồng quan điểm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ủng hộ việc xây dựng căn hộ 25m2 trong chung cư nhà ở thương mại bởi căn hộ này đáp ứng nhu cầu thực của một bộ phận cư dân TP.HCM.

HoREA cho rằng, nhu cầu nhà ở, nhất là căn hộ 25m2 của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, kể cả chuyên gia nước ngoài tại TP.HCM là rất lớn.

Bên cạnh đó, việc khống chế tỉ lệ căn hộ diện tích nhỏ dưới 45m2 sẽ tạo ra khu dân cư có kết cấu hài hòa, không làm lệch pha trong kết cấu dân cư trong một dự án. Trong đó, có những gia đình nhiều thế hệ nhưng cũng có những hộ độc thân, ít người.

Nếu có bất cập trong cấp phép căn hộ 25m2, sẽ sửa đổi

KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam, tỏ ra băn khoăn nếu thông tư ban hành, đi vào cuộc sống chỉ là giải pháp tình thế để giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở của thị trường, nhưng về lâu dài, việc bố trí những căn hộ 25m2 sẽ kéo theo nhiều hệ lụy.

Trước những ý kiến trái chiều cũng như quan điểm cá nhân của các chuyên gia, ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cho biết, quá trình thực hiện thông tư 21, Bộ Xây dựng tiếp tục tổng hợp ý kiến phản ảnh của người dân, xã hội, và xem xét sửa đổi, bổ sung nếu có những vấn đề bất cập, vướng mắc xảy ra.

Tuy nhiên, ông Ninh cũng trấn an dư luận rằng quy chuẩn diện tích căn hộ tối thiểu 25m2 không bắt buộc áp dụng đối với các dự án nhà ở.

Chính quyền các địa phương có trách nhiệm căn cứ theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch hạ tầng xã hội để xem xét, rà soát, đảm bảo chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu về mật độ xây dựng, về chiều cao công trình.

Ông Ninh cũng cho rằng căn hộ 25m2 giúp đa dạng nguồn cung và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 3 triệu hộ gia đình độc thân và khoảng 5 triệu hộ gia đình 2 người hiện nay.

Về những lo ngại về chất lượng nhà ở, nguy cơ hình thành những "khu ổ chuột" tại các đô thị lớn khi cấp phép căn hộ 25m2, ông Nguyễn Trọng Ninh khẳng định, chất lượng nhà ở không chỉ xác định bởi chỉ tiêu diện tích mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chất lượng xây dựng, chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng vật liệu xây dựng. Do đó, trong quy chuẩn Bộ Xây dựng cũng quy định để hạn chế chủ đầu tư tập trung xây dựng quá nhiều căn hộ nhỏ trong một dự án, đã khống chế mỗi dự án, chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng không quá 25% số căn hộ diện tích dưới 45m2 đối với tổng diện tích căn hộ toàn dự án.