Chuyên gia DNSE: Định giá “cổ đất” đang rẻ, cơ hội cho nhà đầu tư

Đây là nhận định của TS. Hồ Sỹ Hòa, Giám đốc nghiên cứu và tư vấn đầu tư, Công ty cổ phần Chứng khoán DNSE về cơ hội với cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn hiện tại.

Trên thị trường, cổ phiếu bất động sản vẫn là một “thế lực”, bối cảnh vĩ mô thời gian qua có vẻ đang cổ vũ cho sự trở lại của cổ phiếu nhóm này?

Bất động sản là một trong những ngành tỷ trọng vốn hóa lớn trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Trong bối cảnh Chính phủ đang hết sức nỗ lực vực dậy thị trường bất động sản, đẩy mạnh các giải pháp hỗ trợ vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản trong việc tiếp cận nguồn vốn (hạ lãi suất cho vay, khơi thông bế tắc thị trường trái phiếu doanh nghiệp), cũng như những nỗ lực trong việc giải ngân vốn đầu tư công nhằm đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP từ 6,0 - 6,5%, hứa hẹn nhóm cố phiếu bất động sản có thể đạt được kết quả kinh doanh khả quan hơn, từ đó hỗ trợ cho giá cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn sắp tới.

TS. Hồ Sỹ Hòa

Riêng với nhóm bất động sản khu công nghiệp, động lực tăng trưởng sẽ đến từ đâu?

Nhóm bất động sản khu công nghiệp vẫn đang nhận được những số liệu khả quan từ FDI. Số liệu FDI 4 tháng đầu năm, giải ngân FDI vẫn duy trì đà tăng 7,4%. Với xu hướng dịch chuyển FDI từ Trung Quốc sang Việt Nam, cũng như hạ tầng ở Việt Nam đang cải thiện đáng kể, giúp giảm chi phí logistic cho các doanh nghiệp, là những tiêu chí góp phần gia tăng FDI vào Việt Nam. Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có quỹ đất cho thuê lớn, có vị trí thuận lợi cho logistic sẽ hứa hẹn có nhiều dư địa, và tiềm năng tăng trưởng trong nửa cuối năm 2024.

Vậy về mặt tiêu chí, khi lựa chọn cổ phiếu bất động sản, theo ông nhà đầu tư cần lưu ý những gì?

Tôi cho rằng, điều đầu tiên nhà đầu tư cần quan tâm, tìm hiểu đó là vị thế của doanh nghiệp, trong đó quy mô quỹ đất và vị trí quỹ đất là một trong những tiêu chí quan trọng hàng đầu của doanh nghiệp bất động sản. Những tiêu chí này nhà đầu tư có thể theo dõi ở báo cáo thường niên của các doanh nghiệp bất động sản.

Song song với tiêu chí quỹ đất chính là vấn đề kiểm tra pháp lý dự án bất động sản. Bởi các doanh nghiệp có thể có quỹ đất lớn, nhưng có rủi ro pháp lý liên quan đến việc triển khai dự án, gây ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành dự án và tiến độ bán dự án, từ đó ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản.

Các dự án bất động sản thường kéo dài nhiều năm, nhà đầu tư chắc hẳn cũng phải lưu tâm đến câu chuyện trung, dài hạn?

Đúng vậy. Nhà đầu tư cần lưu tâm tới tiềm năng tăng trưởng trong ngắn hạn cũng như trong trung dài hạn.

Tiềm năng tăng trưởng phụ thuộc vào ý chí triển khai các dự án của ban lãnh đạo doanh nghiệp. Quá trình đầu tư bất động sản là quá trình lâu dài, cần 3 - 5 năm, cần chiến lược bài bản từ ban lãnh đạo, do vậy cần ban lãnh đạo cam kết đồng hành và hài hoà lợi ích với cổ đông.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần tìm hiểu các tiêu chí đặc trưng của ngành của bất động sản như tăng trưởng tồn kho, hay người mua trả tiền trước, cũng như tỷ lệ đòn bẩy hiện tại của công ty.

Có một câu hỏi luôn khó đó là lúc nào cổ phiếu đắt và lúc nào cổ phiếu rẻ?

Sức khỏe tài chính của doanh nghiệp cũng là điều cần được quan tâm. Nhà đầu tư cần chú ý tỷ lệ sử dụng đòn bẩy, cũng như tỷ lệ thanh toán nhanh và thanh toán hiện hành của các doanh nghiệp bất động sản.

Tiêu chí cuối cùng, là định giá cổ phiếu là đắt hay rẻ. Hiện nay, nhóm bất động sản đang có mức định giá P/B (theo sổ sách) ở mức 1,44 lần, thấp hơn mức trung bình 10 năm là 1,66, và thấp hơn mức định giá P/B cao nhất 2,99 (thấp hơn khoảng 50%). Do vậy, mức định giá của ngành bất động sản đang rẻ so với trong quá khứ.

Vậy còn về thách thức, theo ông năm nay các doanh nghiệp “ngành đất” đã thoát khỏi các khó khăn nội tại hình thành từ giai đoạn trước?

Chúng ta cũng cần phải chú ý trong năm 2024, trong bối cảnh đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường khoảng 330.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm ước tính khoảng 30%, sẽ tạo áp lực cho các doanh nghiệp bất động sản nói chung, và đặc biệt các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu cao nói riêng.

Ngoài ra, hiện nay tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đang ở mức tương đối khiêm tốn, thấp hơn nhiều so với cùng kỳ các năm trước, ước tính tính đến cuối tháng 4 chỉ tăng 1,5% so với đầu năm. Do đó, có thể thấy các doanh nghiệp bất động sản nói chung đang khó tiếp cận được với nguồn vốn để triển khai dự án.

Bên cạnh đó, khi đầu tư vào các doanh nghiệp bất động sản, ngoài các tiêu chí trên, chúng ta cũng cần phải có câu chuyện riêng của từng doanh nghiệp như việc chuyển nhượng dự án, triển khai dự án mới…