Chuyển đổi từ condotel sang căn hộ ở: Vẽ đường cho hươu chạy?

Việc cho phép dự án Cocobay chuyển một phần căn hộ condotel sang thành căn hộ ở, sẽ gây ra nhiều hệ lụy pháp lý khó lường cho thị trường bất động sản sau này.

Hơn 2.400 condotel sang chung cư

Dự án khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (dự án Cocobay Đà Nẵng) “vỡ trận” cam kết lợi nhuận được xem là cú sốc đối với thị trường condotel.

Mặc dù Cocobay không phải là dự án condotel đầu tiên phá vỡ cam kết lợi nhuận, song việc Cocobay “đổ vỡ” có tầm ảnh hưởng lớn, bởi đây được xem là dự án đình đám và đầy tham vọng của thị trường condotel những năm gần đây.

Ghi nhận cho thấy, có hơn 1.700 khách hàng đã mua condotel và nhà liền kề để kinh doanh khách sạn ở Cocobay bị ảnh hưởng bởi chủ đầu tư quyết định ngừng trả thu nhập cam kết từ đầu năm tới, với lý do nguồn thu từ kinh doanh không đủ để chi trả và gặp khó khăn về thủ tục xây dựng khiến việc triển khai dự án bị ngưng trệ trong thời gian dài.

Cùng với tuyên bố chấm dứt trả lợi nhuận cam kết, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (công ty Thành Đô, chủ đầu tư) còn đưa ra 3 phương án giải quyết cho khách hàng tự chọn.

Trong đó, phương án thứ nhất, nếu muốn tiếp tục hợp tác cùng chủ đầu tư sẽ có 2 lựa chọn. Một là, các căn condotel chuyển thành chung cư, tức là khách hàng được sử dụng vào mục đích để ở. Với phương án này, khách hàng mất thêm phí chuyển đổi là 15% giá mua căn hộ theo hợp đồng đã ký. Sau khi hoàn tất thủ tục này, chủ sở hữu có thể giao lại cho đơn vị thuộc công ty Thành Đô vận hành, chia sẻ lợi nhuận.

Nếu khách hàng vẫn giữ dự án là condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh thì không phải nộp phí chuyển đổi, nhưng không được ở. Cùng với đó, các chủ sở hữu phải ký bản hợp đồng giao cho công ty Thành Đô vận hành trong 10 năm nhưng trên nguyên tắc chia sẻ lợi nhuận. Khách hàng nhận về một mức thu nhập cố định hoặc 80% lãi từ việc kinh doanh sản phẩm này.

Liên quan đến dự án Cocobay, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng đã đưa ra thông tin chính thức về việc chuyển đổi một số lượng lớn condotel của dự án thành căn hộ chung cư thông thường.

Theo đó, Sở Xây dựng cho biết, ngày 1/2/2019, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng có quyết định 593/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1:500 phân khu quy hoạch số 01 - Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire với nội dung chuyển đổi căn hộ khách sạn condotel (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

Cụ thể, chuyển đổi 1.016 căn condotel trong tổng số 1.856 căn condotel tại các công trình đang xây dựng tại Tòa nhà Cổ Cò 1, Tòa nhà Cổ Cò 2, Tòa nhà Cổ Cò 3 thành căn hộ chung cư; chuyển đổi 554 căn condotel trong tổng số 1.657 căn condotel tại công trình chưa xây dựng tại Tòa nhà Cocobay Tower thành căn hộ chung cư; chuyển đổi các công trình condotel cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề.

Đồng thời, quyết định điều chỉnh cũng bổ sung một số công trình để bố trí văn phòng quản lý, công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại, nhà xe,... để đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho biết, các thỏa thuận chi phí chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư, thu nhập cam kết và xử lý hợp đồng/thỏa thuận đã ký giữa chủ đầu tư và khách hàng là thỏa thuận dân sự.

Chính vì vậy, Sở Xây dựng đề nghị hai bên căn cứ hợp đồng/thỏa thuận đã ký để xử lý các vấn đề có liên quan. Trong trường hợp có xảy ra tranh chấp, đề nghị liên hệ tòa án có thẩm quyền để xem xét, giải quyết.

Lo sợ “biến chứng” trên diện rộng?

Trao đổi với PV báo Kinh tế và Đô thị, Luật sư Lê Ngô Trung - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, về mặt pháp lý, khi thực hiện dự án với loại hình nghỉ dưỡng thì đã xác định ở đây là đất thương mại dịch vụ du lịch, tức là không phải đất ở.

Hiện nay, mức thuế áp dụng đối với dự án xây dựng với mục đích là đất ở như chung cư luôn cao hơn dự án với mục đích là đất thương mại dịch vụ. Do đó, nếu cho phép chuyển đổi thì nghĩa vụ về thuế đối với khoảng chênh lệch này sẽ được giải quyết như thế nào? Bên cạnh đó, việc cho phép chuyển đổi sẽ dẫn đến việc chính quyền phải xem xét và điều chỉnh quy hoạch hạ tầng của cả khu vực xung quanh dự án bởi việc hình thành khu dân cư thì hiển nhiên sẽ phải đối mặt trước áp lực về giao thông, môi trường và an ninh trật tự.

“Nếu việc chuyển đổi này được thông qua, thì nguy cơ hàng loạt dự án tương tự trên cả nước hoàn toàn có quyền yêu cầu được đối xử công bằng và những dự án này cũng được phép chuyển đổi theo.

Đây sẽ là một tiền lệ xấu dẫn đến việc mở đường cho các chủ đầu tư khác “lách luật” với cách thức ban đầu thì xin thực hiện dự án với mục đích thương mại - dịch vụ - du lịch, nhưng sau đó sẽ chuyển thành dự án khu dân cư, chung cư. Và lúc này, quản lý nhà nước về kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị tại địa phương hay rộng hơn nữa là pháp luật điều chỉnh về các vấn đề này (Luật Đất đai, Luật Quy Hoạch đô thị, Luật Nhà ở…) sẽ gần như bị vô hiệu hóa”, Luật sư Trung phân tích.

Ngoài ra, một vấn đề cần xem xét là việc chuyển đổi này có thực sự công bằng cho người mua hay không? Vì rõ ràng, đối với nhiều người mua thì mục đích ban đầu của họ khi tìm đến loại hình này là để đầu tư kinh doanh nên chấp nhận mua với giá khá cao, không thực sự phục vụ cho mục đích để ở.

Cũng theo Luật sư Trung, xét về bản chất, thì việc đầu tư kinh doanh là do chính doanh nghiệp thực hiện. Nếu phương án đầu tư kinh doanh khả thi và hiệu quả thì doanh nghiệp chính là bên được hưởng lợi; còn ngược lại, doanh nghiệp phải đứng ra chịu trách nhiệm về việc này, ngay cả bồi thường hay thua lỗ cũng phải chấp nhận. Không thể đẩy trách nhiệm về phía chính quyền giải quyết hay người dân và xã hội phải gánh chịu.

Liên quan đến vụ việc nêu trên, vừa qua, Hiệp Hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đã có văn bản chính thức kiến nghị Thủ tướng Chính phủ các vấn đề liên quan việc quản lý, vận hành và cấp giấy chứng nhận sở hữu condotel để tránh biến loại hình căn hộ này thành nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, Bộ Xây dựng đã có Dự thảo “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó, có loại hình căn hộ condotel, nhưng cần có quy định như thế nào để đảm bảo condotel không bị biến tướng thành nhà ở.

“Trước tiên cần xác định rõ condotel được xây dựng trên đất du lịch. Theo quy định của Luật Đất đai, đất du lịch là đất phi nông nghiệp, chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, không được tùy tiện biến thành đất ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, có thể dẫn đến làm phá vỡ quy hoạch du lịch và tác động tiêu cực đến môi trường thu hút đầu tư phát triển du lịch. Đất du lịch có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân cư địa phương”, ông Châu nhấn mạnh.

Do vậy, HoREA đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp “giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn” theo thời hạn của dự án.

Theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản cũng không quy định các hành vi có liên quan đến việc bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai trước thời điểm giao kết hợp đồng, như: Đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… nên các chủ đầu tư dự án condotel đã tận dụng tối đa các quy định của pháp luật dân sự để huy động vốn với giá trị rất lớn, thậm chí đến hơn 90% giá trị hợp đồng, gây rủi ro cho khách hàng.

Do đó, HoREA đề nghị bổ sung quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản condotel hình thành trong tương lai trước thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, trong đó, quy định giá trị đặt cọc không quá 5 - 10% giá trị hợp đồng...