Chuyển condotel thành chung cư: Biến không thành có!

TP Đà Nẵng đã cho phép dự án Cocobay chuyển từ condotel sang chung cư. Nếu officetel cũng xin chuyển thành căn hộ, áp lực hạ tầng sẽ thế nào? Làm gì để tránh xin - cho?

Đó là hàng loạt vấn đề được đặt ra sau khi Cocobay Đà Nẵng lỡ hẹn lợi nhuận cam kết. Nhưng câu chuyện không chỉ của Cocobay mà rất nhiều dự án tương tự khác cũng có thể noi theo xin chuyển đổi condotel thành căn hộ.

Địa phương tự tin phê duyệt

Ngày 1-12, bà Nguyễn Thị Như Quỳnh - phó tổng giám đốc Công ty CP đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư tổ hợp Cocobay Đà Nẵng - đưa ra phương án xử lý sau khi dừng trả thu nhập cam kết cho chủ sở hữu condotel tại Cocobay: chủ sở hữu condotel muốn chuyển đổi sang căn hộ chung cư phải đăng ký trước 20-12-2019.

Phí chuyển đổi trên 15% giá gốc được giải thích là đầu tư hạ tầng xã hội như bố trí quỹ đất xây nhà xe, trường học, công viên, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng.

Chủ sở hữu muốn giữ nguyên condotel có thể nhận thu nhập cố định chỉ còn 5% theo hợp đồng chủ đầu tư ký với đơn vị quản lý, hoặc nhận thu nhập tối thiểu 80% từ lợi nhuận kinh doanh.

Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cũng cho biết UBND TP đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu số 1 dự án khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (tổ hợp Cocobay). Theo đó, quy hoạch mới đã phê duyệt chuyển đổi hàng ngàn căn hộ khách sạn (condotel) sang loại hình căn hộ chung cư.

Tại sao chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch từ condotel sang căn hộ chung cư trong lúc đã thực hiện hợp đồng mua bán với nhà đầu tư? Ông Lê Thanh Sơn - trưởng phòng pháp chế Công ty CP đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô - cho biết lý do cơ bản là do pháp lý về condotel trong tương lai gần chưa có hành lang cụ thể.

"Để bảo vệ quyền lợi khách hàng, chủ đầu tư đã xin sửa đổi quy hoạch để sản phẩm được định nghĩa trong một thuật ngữ pháp lý cụ thể. Ở đây là chuyển thành chung cư, được điều chỉnh theo pháp luật về nhà ở. Đó là căn cứ để bảo vệ quyền lợi khách hàng".

Vậy ai sẽ chi trả chi phí chuyển đổi? Trả lời câu hỏi này, ông Sơn nói: "Nguyên tắc ban đầu chủ đầu tư ứng tiền thanh toán, còn quy định pháp luật không định rõ ai là người phải chịu chi phí này. Vì vậy, chủ đầu tư có quyền thỏa thuận với khách hàng".

Trong khi đó ông Nguyễn Hải Long - thành viên ban đại diện chủ sở hữu dự án Cocobay - cho biết Công ty Thành Đô không hề xin ý kiến chủ sở hữu trước khi chuyển đổi. Vì vậy, đa số chủ sở hữu phản đối việc chủ đầu tư buộc người mua phải nộp thêm khoảng 15% giá mua để chuyển condotel sang chung cư.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, bà T.B.B.H. (Hà Nội) cho biết nguyện vọng ban đầu khi mua condotel cho chủ đầu tư khai thác để lấy tiền thu nhập hằng tháng, chứ không phải để ở.

"Chúng tôi ở xa như Hà Nội, TP.HCM, làm sao vào đó ở được. Chúng tôi chỉ muốn chủ đầu tư trả lợi nhuận cam kết. Còn nếu bắt buộc chuyển thành chung cư để ở thì chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí. Ngoài ra phải có chính sách rõ ràng về các chi phí khác phát sinh trong quá trình ở sau này" - bà B.H. nói.

Chậm nhất cuối năm nay Bộ Tài nguyên và môi trường sẽ ban hành thông tư hướng dẫn việc cấp sổ cho căn hộ condotel.

Bà Hoàng Thị Vân Anh (vụ trưởng Vụ Chính sách và pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai)

Không phải muốn là chuyển

Bà Hoàng Thị Vân Anh - vụ trưởng Vụ Chính sách và pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai - cho biết chậm nhất cuối năm nay Bộ Tài nguyên và môi trường sẽ ban hành thông tư hướng dẫn việc cấp sổ cho căn hộ condotel.

Bà Vân Anh cho biết theo Luật du lịch, condotel là bất động sản nghỉ dưỡng phục vụ du lịch, Luật đất đai cũng quy định đất xây dựng condotel là đất thương mại dịch vụ. Đã là đất thương mại dịch vụ thì chủ dự án phải thuê đất, thời hạn sử dụng đất theo dự án từ 50-70 năm.

Vị này khẳng định nếu đất dự án condotel thuê đất trả tiền 1 lần thì họ có quyền chuyển nhượng đất, bán tài sản trên đất. Bộ Tài nguyên và môi trường đang dự thảo thông tư theo hướng các nhà đầu tư mua căn hộ condotel tại các dự án thuê đất trả tiền 1 lần, đã nộp tiền sử dụng đất thì chủ dự án được quyền cho thuê, nhà đầu tư mua condotel sẽ được cấp sổ.

"Nếu đất xây dựng các dự án condotel đã xác định là đất thương mại dịch vụ, nghĩa là không phải đất ở, sử dụng lâu dài. Điểm này, các bộ ngành liên quan như Xây dựng, Văn hóa - thể thao và du lịch, Tài nguyên và môi trường đã thống nhất" - bà Vân Anh nhấn mạnh.

Tuy nhiên, bà Vân Anh cho hay cái gốc của vấn đề là quy hoạch đất đai, quy hoạch chi tiết xây dựng các dự án condotel. Nhiều dự án tại địa phương quy hoạch đất thương mại dịch vụ, xây dựng condotel nhưng sau đó quy hoạch chi tiết xây dựng lại điều chỉnh thành đất ở.

Quy hoạch sử dụng đất điều chỉnh khó nhưng quy hoạch chi tiết xây dựng điều chỉnh dễ. Thực trạng này cần chấn chỉnh vì có những dự án sau điều chỉnh đã biến hết đất công cộng thành đất xây nhà ở.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Mạnh Khởi - cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - nói bộ đang nhận được đề xuất điều chỉnh dự án condotel sang nhà ở của nhiều địa phương, số lượng căn hộ điều chỉnh lên tới vài ngàn căn. Nhưng condotel không phải là nhà ở, đã không phải là nhà ở thì đất xây dựng dự án condotel là đất thương mại dịch vụ, quản lý theo cơ chế đất thương mại dịch vụ. Sắp tới quy định pháp luật sẽ làm rõ điều này.

Gây áp lực lên hạ tầng đô thị

Kiến trúc sư Phan Đức Hải - chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP Đà Nẵng - cho rằng việc điều chỉnh quy hoạch căn hộ condotel sang chung cư, Đà Nẵng phải xem xét lại quy hoạch sử dụng đất tại khu vực.

Trong trường hợp của Cocobay, nếu chuyển đổi thành công condotel sang chung cư sẽ tạo tiền lệ cho các dự án condotel khác tại Đà Nẵng và rộng ra là cả nước. Điều này gây áp lực lên hạ tầng đô thị khi biến "dự án không hình thành đơn vị ở" thành khu dân cư đông đúc.

"Nếu tất cả cùng đề nghị chuyển đổi sang nhà chung cư sẽ phá vỡ toàn bộ quy hoạch đô thị. Làm xáo trộn mật độ cư trú và quy hoạch dân cư trên địa bàn. Đà Nẵng làm được, các tỉnh thành khác cũng làm được thì rối loạn hết" - KTS Hải nói.

Còn ông Huỳnh Tấn Vinh - chủ tịch danh dự Hiệp hội Du lịch TP Đà Nẵng - cho biết cách đây vài năm ông đã cảnh báo việc phát triển nóng loại hình condotel sẽ sinh ra nhiều hệ quả. Việc phát triển quá nhanh trong khi hạ tầng đô thị và hạ tầng du lịch không theo kịp dẫn tới quá tải, gây ảnh hưởng cho du khách và dân cư bản địa.

"Duyệt quy hoạch rõ ràng về loại hình này ngay từ đầu thì nhà đầu tư họ đâu có chạy theo, làm lãng phí nguồn lực nhà đầu tư và tài sản của xã hội. Đúng ra nên cho nhà đầu tư biết định hướng của thành phố về việc này ngay từ đầu" - ông Vinh nói.