Chứng khoán hóa bất động sản, nên chăng?

 Một số doanh nghiệp địa ốc có ý tưởng chia nhỏ bất động sản để huy động vốn trong bối cảnh tín dụng, trái phiếu đều bị thắt chặt. Tuy nhiên, rủi ro cho khách hàng là rất lớn khi chưa có hành lang pháp lý cho mô hình này.

Huy động vốn “kiểu mới”

Đại dịch Covid-19 khiến giao dịch bất động sản đình trệ, hoạt động mua đi bán lại trên thị trường gặp khó khăn, tồn kho tăng cao khiến dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp bị hạn chế. Từ đầu năm đến nay, để huy động vốn cho các dự án, không có cách nào khả dĩ hơn việc phát hành trái phiếu khi vốn tín dụng từ ngân hàng bị siết chặt.

Tuy nhiên, kể từ ngày 1/9, Nghị định 81/2020/NĐ-CP chính thức có hiệu lực khiến kênh huy động vốn trung và dài hạn cho các dự án thông qua trái phiếu không còn là công cụ đắc lực hút tiền cho doanh nghiệp. Nhằm thu hút nguồn tiền từ khách hàng, mới đây, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản chia sẻ rằng, doanh nghiệp này đang tiếp cận với mô hình chia nhỏ bất động sản bán theo cổ phần thông qua nền tảng công nghệ trực tuyến, tương tự như thị trường chứng khoán.

Để thực hiện mô hình này, chủ đầu tư dự án kết nối với một trung gian đầu tư nền tảng công nghệ để mã hoá và chia dự án thành các gói đầu tư có giá trị từ 1 triệu đồng. Nhà đầu tư tạo tài khoản, chọn dự án muốn đầu tư, nạp tiền thông qua ngân hàng, theo dõi dự án và giao dịch.

Với hình thức này, nhà đầu tư có thể tiếp cận dự án với dòng vốn thấp hơn nhiều lần giá trị tài sản, có ít tiền vẫn đầu tư được, không đòi hỏi vốn lớn, có thể mua đi bán lại khoản đầu tư nhỏ lẻ này theo dạng sang nhượng trực tuyến, tự do như mua bán cổ phiếu trên thị trường chứng khoán.

Đánh giá cao mô hình này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tại TP. New York, Hoa Kỳ, bất cứ một nhà đầu tư nào cũng có thể sở hữu một phần tòa cao ốc hạng sang trị giá 30 triệu USD nhờ hình thức mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain. Mã số Token kỹ thuật số đại diện cho một phần giá trị tòa nhà, được giao dịch như cổ phiếu và các nhà đầu tư trên thế giới có thể sở hữu tỷ lệ % nhất định đối với tòa nhà này tương ứng với số tiền họ mua Token.

“Đây là hoạt động đầu tư hoàn toàn mới, có triển vọng thay thế các phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống đã dần lỗi thời. Thay vì phải lo lắng chạy theo thời hạn trả tiền vay ngân hàng, khi thực hiện mã hóa tài sản theo phương thức trên đây sẽ huy động được nguồn vốn lớn của xã hội thông qua các nhà đầu tư để hoàn tất việc xây dựng dự án”, HoREA nhấn mạnh.

Sai về mặt pháp lý?

Ý tưởng về mã hóa bất động sản được xây dựng xuất phát từ quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Trên thế giới, quỹ đầu tư tín thác bất động sản giúp nhà đầu tư ít tiền vẫn có thể đầu tư bất động sản và thu lời. Tuy nhiên, câu chuyện pháp lý cần phải được đặt ra trước khi mô hình mới này nở rộ trên thị trường.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia về đầu tư cho rằng, mô hình chia nhỏ bất động sản để huy động vốn thực chất là mô hình Fintech P2P - mô hình cho vay ngang hàng. Đơn vị App chỉ cung cấp công nghệ kết nối, còn người cho vay và người đi vay là giao kết dân sự, dù không gặp nhau. Tuy nhiên, mô hình này chỉ triển khai tốt ở Mỹ và EU, nơi có dữ liệu cá nhân rất đầy đủ, đơn vị kết nối (App) có khả năng chấm điểm người đi vay để tăng độ an toàn với người cho vay.

Trong khi đó, Việt Nam chưa thực sự đáp ứng các yêu cầu về công nghệ, dữ liệu, hệ thống chấm điểm tín nhiệm... Việc huy động vốn này còn vi phạm Luật Chứng khoán, vì doanh nghiệp huy động vốn cổ phần đại chúng phải được phép của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Các nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát vốn, doanh nghiệp (chủ đầu tư) muốn sử dụng tiền làm gì cũng được, cùng lắm trả lại vốn hoặc để cổ phần rớt giá tự do. Do đó, “mô hình đầu tư chung bất động sản theo App sẽ sai về pháp lý và rủi ro cực lớn”, TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Phân tích chi tiết hơn, theo ông Hiển, App là công cụ kết nối, chủ đất là cá nhân hoặc doanh nghiệp lên App kêu gọi đầu tư chung mà không chuyển tên cho những người đầu tư thì họ chỉ sở hữu ảo trên App như mua “vịt trời”. Trường hợp nhẹ thì chủ đầu tư cứ ôm vốn, khi bán thì bán giá nào cũng được, bán cho sân sau, các nhà đầu tư lấy vốn về được là may. Trong trường hợp nặng hơn, chủ đầu tư lấy tiền rồi “lặn” luôn thì nhà đầu tư chỉ có cách “con kiến kiện củ khoai”.

Thậm chí có thể xuất hiện trường hợp App vừa là đơn vị kết nối vừa là chủ đất, ban đầu nhà đầu tư thu được lợi nhuận, sau thấy lãi thì đổ tiền vào nhiều hơn, rủ bạn bè, người thân cùng đầu tư do có chiết khấu. Chủ App kiêm chủ đất ảo hoàn toàn có thể “tháo chạy”. Tại Trung Quốc, đã có trường hợp như vậy xảy ra vào năm 2017 khiến hàng chục ngàn người Trung Quốc trở thành nạn nhân.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, nếu như quỹ đầu tư tín thác bất động sản phát hành chứng chỉ cho người góp vốn thì ở mô hình chia nhỏ huy động vốn qua App, khách hàng không được cung cấp một giấy tờ xác nhận nào, rủi ro rất lớn. Trong trường hợp doanh nghiệp huy động vốn nhưng không sử dụng vốn đúng mục đích, thì bản chất là sai pháp luật.

Nhiều chuyên gia cho rằng, những dự án huy động vốn theo mô hình chia nhỏ phải là những dự án có tính pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, với những dự án đã được cấp “sổ đỏ” thì đa phần chủ đầu tư đều là những nhà đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh, không cần huy động vốn nhỏ lẻ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Hiệp hội sẽ nghiên cứu đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Chứng khoán về chứng khoán hóa bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản.