Chung cư càng cũ càng giá trị?

Không giống mô hình sở hữu có thời hạn tại Singapore, nhiều quốc gia phát triển như Mỹ, Nhật Bản, Đức hay Pháp không quy định niên hạn pháp lý đối với chung cư. Thay vào đó, tuổi thọ công trình được quyết định bởi chất lượng xây dựng, công tác bảo trì và hệ thống kiểm định an toàn.

Thực tiễn quốc tế cho thấy, thay vì áp dụng "đồng hồ đếm ngược" cho mọi tòa nhà, nhiều quốc gia xây dựng cơ chế quản lý dựa trên kiểm định kỹ thuật, quỹ bảo trì và trách nhiệm của chủ sở hữu nhằm kéo dài vòng đời công trình.

Tại Mỹ, Đức, Nhật Bản, Pháp hay Australia, pháp luật không quy định một chung cư sẽ hết giá trị sử dụng sau một số năm nhất định. Một tòa nhà có thể được khai thác hơn 100 năm nếu vẫn đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về kết cấu, an toàn và được bảo trì định kỳ.

Thực tế tại New York (Mỹ), nhiều chung cư được xây dựng từ cuối thế kỷ XIX vẫn đang được sử dụng. Ngược lại, một công trình chỉ vài chục năm tuổi nhưng xuống cấp nghiêm trọng vẫn có thể bị yêu cầu cải tạo hoặc phá dỡ nếu không đáp ứng yêu cầu kỹ thuật.

Điểm khác biệt nằm ở triết lý quản lý: tuổi đời không phải yếu tố quyết định, mà chất lượng thực tế của công trình mới là căn cứ pháp lý quan trọng.

Kiểm định và quỹ bảo trì là "chìa khóa" kéo dài tuổi thọ

Để mô hình này vận hành hiệu quả, các quốc gia phát triển xây dựng hệ thống kiểm định nghiêm ngặt cùng cơ chế bảo trì bắt buộc.

Tại Nhật Bản, nhiều loại công trình phải kiểm tra định kỳ theo Luật Tiêu chuẩn xây dựng. Đến cuối năm 2023, nước này có khoảng 7,3 triệu căn hộ chung cư, trong đó 1,37 triệu căn đã trên 40 năm tuổi. Dự báo đến năm 2043, con số này có thể tăng lên 4,63 triệu căn, buộc Chính phủ phải sửa đổi nhiều quy định từ năm 2025 nhằm đơn giản hóa thủ tục cải tạo và tái thiết.

Ở Đức, Luật Sở hữu căn hộ quy định rõ trách nhiệm của từng chủ sở hữu trong việc bảo trì phần sở hữu chung. Sau cải cách năm 2020, các thủ tục biểu quyết đối với hoạt động cải tạo được đơn giản hóa, giúp các chung cư cũ dễ dàng nâng cấp hệ thống kỹ thuật.

Trong khi đó, Australia và nhiều bang của Mỹ yêu cầu các khu chung cư phải duy trì quỹ bảo trì dài hạn để phục vụ sửa chữa lớn như mái, thang máy, hệ thống điện nước và kết cấu công trình. Sau sự cố sập chung cư Champlain Towers South tại bang Florida năm 2021, nhiều quy định về kiểm định kết cấu và quỹ dự phòng tiếp tục được siết chặt.

Đáng chú ý, Singapore lại lựa chọn mô hình khác khi phần lớn căn hộ được xây dựng trên quỹ đất thuê 99 năm. Tuy nhiên, thời hạn này gắn với quyền sử dụng đất chứ không phản ánh tuổi thọ kỹ thuật của tòa nhà.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy mục tiêu cuối cùng không nằm ở việc quy định niên hạn hay không, mà là xây dựng cơ chế đủ hiệu quả để bảo đảm an toàn công trình, bảo vệ quyền lợi cư dân và sử dụng bền vững nguồn lực đất đai.