Chưa giải quyết được dịch thì chưa thể bàn kịch bản bất động sản thời gian tới

Theo chuyên gia, một khi chưa đo lường được các nhân tố để giải quyết vấn đề dịch bệnh thì sẽ khó nói về kịch bản thị trường bất động sản thời gian tới.

Ngày 26/8, Công ty TNHH Propzy Việt Nam (Propzy) cung cấp cho VTC News báo cáo thị trường bất động sản thứ cấp của TP.HCM dựa trên dữ liệu được xác thực.

Thị trường 18 tháng qua: Đi ngang, tăng nhẹ ở vài khu vực

Theo báo cáo của Propzy, từ tháng 1/2020 - 6/2021, giá giao dịch đất thổ cư có 11 đợt tăng giảm giá trên 5%. Các đợt biến động này đều thể hiện giá đất không hề sụt giảm mà đi lên theo chiều hướng tăng dần ở tất cả các nhóm khu vực, nhìn chung tăng từ 12% - 17%. Các bất động sản ở nhóm các quận trung tâm như Quận 1, 3, 5, 10 có xu hướng tăng giá và tăng nhiều nhất là 17%. Bất động sản giá 3 - 5 tỷ đồng có số lượng giao dịch nhiều nhất.

Sau 4 đợt dịch, số lượng giao dịch giảm mạnh trên tất cả các phân khúc giá, thanh khoản ở những phân khúc cao trên 10 tỷ đồng giảm mạnh, đối với với các phân khúc cao trên 10 tỷ đồng thời gian trung bình để giao dịch là 66 ngày.

Bất động sản ở các quận trung tâm vẫn được đánh giá là tài sản có giá trị cất giữ tốt và khả năng tạo ra dòng tiền, sẽ được hồi phục nhanh nhất sau đại dịch. Tại 3 huyện ngoại thành (Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn) ghi nhận 2 đợt tăng giá liên tục ở thời điểm quý III/2020 và quý I/2021 khi có đề án chuyển các huyện ngoại thành lên quận.

Ông Lê Hoàng, Quản lý cao cấp mảng định giá Propzy nhận định, định giá được dựa trên con số thống kế số liệu. Thực tế ở TP.HCM, trong giai đoạn 1/2020 - 8/2021 bất động sản vẫn được ghi nhận đi ngang và tăng nhẹ ở vài khu vực. Cuối năm 2020, khả năng phản ứng chính quyền, người dân tốt với COVID-19, làn sóng đầu tư bất động vào TP.HCM dần phục hồi trong 2020 đến nửa đầu năm 2021.

Mặc dù bị ảnh hưởng bởi bối cảnh chung của COVID-19, nhưng trong thời gian gần đây nhìn chung số liệu bất động sản đang có lợi cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, so sánh với đợt khủng hoảng lần trước có những yếu tố khác biệt. Trong thời gian dịch bệnh lãi suất ngân hàng duy trì ổn định và đang ở mức thấp nhất tính từ năm 2010 trở lại đây.

Từ đó, gánh nặng trả nợ của nhà đầu tư và doanh nghiệp không bị tăng lên, triển vọng kênh bất động sản vẫn đang được đánh giá tốt. Tuy nhiên, về dài hạn còn tùy thuộc vào sự hồi phục sau dịch bệnh COVID-19.

Phân khúc bất động sản được giao dịch nhiều nhất trong 18 tháng qua là phân khúc trong tầm giá 3 - 5 tỉ đồng (chiếm 34% tổng số các giao dịch tại Propzy). Bởi đối bất động sản có giá trị 3 - 5 tỷ đồng, người mua chỉ cần có 40-50% (khoảng 1,2 - 2 tỷ đồng tiền mặt) và có khả năng trả cả gốc lẫn lãi mỗi tháng khoảng 20 triệu đồng thì đã có thể tiến hành mua bất động sản đó.

Chưa thể bàn kịch bản bất động sản thời gian tới

Làn sóng COVID-19 lần thứ 4 đã làm ảnh hưởng nặng nề đến toàn bộ nền kinh tế. Đối với việc đầu tư bất động sản, nhà đầu tư dùng đòn bẩy ngân hàng dựa trên dòng vốn tiền mặt, cho thuê. Hiện tại, các dòng tiền mặt đều đứng trước những lo lắng về thị trường, tâm lý sợ hãi của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, khi nhà đầu tư cầm tiền mặt nhàn rỗi họ sẽ tìm các kênh đầu tư, cất trữ tiền trước tình hình lạm phát kinh tế thì bất động sản luôn là kênh đầu tư hàng đầu.

Ông Võ Khắc Điệp, Phó Tổng Giám đốc Propzy cho biết, biến động nền kinh tế thông qua lưu thông tiền tệ, lưu thông về hàng hóa, lưu thông về việc đi lại. Những nhóm đối tượng có thể tham gia liền vào thị trường gồm: Nhóm có dư địa, nhóm thực sự đủ khả năng để chọn mua và nhóm đang giải cứu hoặc tìm cách thoát khỏi các kênh đầu tư bất động sản.

Song, ông Điệp cũng nhấn mạnh, một khi chưa đo lường được các nhân tố để giải quyết vấn đề dịch bệnh thì sẽ khó nói về kịch bản.

Dù vậy, khi khống chế được dịch bệnh và cuộc sống trở lại bình thường thì nhóm người có dư địa và nhóm thực sự đủ khả năng sẽ sàng lọc những cá thể yếu. Những ai lướt sóng, vội vàng thì sẽ sàng lọc tự nhiên để thị trường đi vào chiều sâu hơn.

Theo ông Lê Hoàng, hiện tại các doanh nghiệp/công ty dịch vụ bất động sản cũng đang chú trọng rất nhiều tới việc online, chuyển đổi số, tự động hóa. Do đó, bất động sản nên chú ý tới 3 lĩnh vực chính sau khi kiểm soát dịch.

Thứ nhất là chỗ ở kết hợp với nơi làm việc. Đối với công ty dịch vụ thương mại, nhu cầu bất động sản đối với làm việc văn phòng sẽ hướng tới việc đáp ứng nhu cầu của phát triển về số hóa, làm việc online. Do đó, không yêu cầu về vị trí trung tâm mà chỉ quan tâm về thuận tiện di chuyển. Bên cạnh đó, diện tích sử dụng không cần quá lớn, chỉ cần tối ưu nhất.

Thứ 2 đối với lĩnh vực F&B, người dân thích nghi với việc mua hàng online. Do đó, doanh nghiệp phải đảm bảo được vị trí tiếp cận khách hàng mục tiêu và có chỗ sản xuất chế biến.

Thứ 3 là lĩnh vực Logistic cho thuê kho bãi vừa và nhỏ để phục vụ bán hàng thương mại điện tử. Nếu kết hợp 3 lĩnh vực với nhau (để ở, làm văn phòng công ty, làm kho) thì bất động sản này sẽ đem lại nhu cầu sử dụng thực tế nhất.

Tuy nhiên, phải nhắc lại, phải kiểm soát được dịch bệnh, kết hợp yếu tố miễn dịch cộng đồng thì mới có thể kỳ vọng trong vòng quý III thị trường bắt đầu ổn định trở lại.