Chủ tịch HoREA: Làm nhà ở thương mại khó 1 thì nhà ở xã hội khó 3

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, làm nhà ở xã hội hiện nay nhiêu khê hơn, phức tạp hơn, gian khổ hơn, khó hơn làm nhà ở thương mại. Làm nhà ở thương mại khó 1 thì nhà ở xã hội khó 3, mà trong khi lẽ ra phải dễ hơn các loại dự án khác.

Chia sẻ tại tọa đàm: "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu cho rằng vấn đề vướng mắc pháp lý không phải chỉ trong phạm vi những cơ quan quản lý về đầu tư xây dựng, đất đai, BĐS đâu mà vướng mắc cả những cơ quan quản lý về tài chính, tín dụng chứ không chỉ riêng bên ngành xây dựng hay tài nguyên. Tổng thể là các cơ quan đều phải xắn tay. Chẳng hạn anh Hùng nói có 10 dự án, trong đó có 2 dự án đủ pháp lý, 8 dự án chưa đủ pháp lý. Nhưng tại sao ngân hàng thương mại lại cho vay cả 10? Đâu phải 8 cái này xin vay thêm mà không được vay. Thực ra chúng ta thực hiện chưa đầy đủ những quy định pháp luật. Chẳng hạn, Luật Tổ chức tín dụng quy định rất rõ trách nhiệm của ngân hàng thương mại khi xét duyệt đủ điều kiện cho vay. Còn cái lộ trình của NHNN để hạn chế dành tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó BĐS và chứng khoán. Chúng ta xác định rồi: Tháng 10 năm nay giảm xuống còn sử dụng tối đa 30% nguồn vốn huy động trung hạn và ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn. Như vậy, phải nói rằng lộ trình đó NHNN đã rất linh động chứ nếu nghiêm chỉnh thực hiện theo lộ trình ban đầu thì đất đai đã tới từ lâu rồi. Rõ ràng, nền kinh tế của chúng ta có những khiếm khuyết nên NHNN đã có điều chỉnh. Chúng tôi đánh giá cao cái đó.

Nhưng người mua nhà sau khi ký hợp đồng rồi, cuối năm 2022 vừa rồi bị dừng không giải ngân tiếp thì đó đâu phải lỗi của người vay. Đó là vì trần tín dụng cho các ngân hàng thương mại hết rồi. Từ tháng 7/2022, chúng tôi đã đề nghị xem xét nới room, nếu nới room sớm một chút, chẳng hạn cuối quý III, đầu quý IV/2022 thì đưa vào nền kinh tế tốt hơn. Tháng 12 mới có quy định nới room mà khối lượng là 240 nghìn tỷ đồng thì rõ ràng là nền kinh tế không hấp thụ nổi. Bơm không hết nên đến hôm nay trong toàn bộ dư nợ tín dụng, Thống đốc nói rằng khả năng chỉ đạt được 14.5%. Như vậy còn 1.5-2% chưa bơm vào nền kinh tế.

Cuối năm 2021, vào tháng 11, NHNN ký Thông tư 20, hủy bỏ một quy định của Thông tư 25 do chính NHNN ban hành năm 2015. Thông tư 25 cho phép cá nhân, hộ gia đình được vay ưu đãi tín dụng ở 4 ngân hàng do NHNN chỉ định để tham gia thực hiện chính sách nhà ở xã hội là Vietcombank, Vietinbank, Agribank và BIDV. Thông tư 25 của NHNN có hiệu lực từ năm 2015 cho đến ngày 20/1/2022 nhưng đến tháng 11/2021 thì NHNN ký Thông tư 20 hủy bỏ điều này, người mua nhà ở xã hội không được vay để mua nhà ở xã hội ở 4 ngân hàng này nữa. Nhưng cái lớn nhất là chúng ta chưa bố trí được nguồn vốn ưu đãi gọi là nguồn cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại. Cái này không phải trách nhiệm của NHNN, NHNN là cơ quan đề xuất thôi. Trách nhiệm đó là của Ủy ban Thường vụ QH.

Từ năm 2015 cho tới nay, thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, chúng ta hầu như không bố trí được nguồn vốn cho người mua nhà ở xã hội nên chúng ta thấy vướng, vì các quy định của chúng ta không đồng bộ. Ngay cả Luật Nhà ở quy định là nhà ở xã hội nhưng ngay khi ban hành Nghị định 100 năm 2015, Chính phủ lại quy định Ngân hàng Chính sách xã hội không được cho chủ đầu tư vay ưu đãi để đầu tư nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015-2020. Có nghĩa là Luật thì cho, Nghị định thì không, nên chúng ta vướng.

Rồi chẳng hạn việc thực thi Luật Đất đai 2013 vẫn không xử lý được chuyện đất công nằm xem kẹt trong dự án nhà ở thương mại. Mãi tới năm 2020 mới có Nghị định 148 sửa đổi cái này nhưng thực thi tới nay vẫn chưa ổn, chưa xong. Rồi Luật Đất đai quy định cơ chế xác định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính tiền sử dụng đất theo phương pháp định giá đất cụ thể. Phương pháp này dẫn đến rủi ro cho cán bộ công chức trong thi hành công vụ, cho nên vừa rồi công tác tính tiền sử dụng đất tắc, dẫn đến doanh nghiệp không thể làm nghĩa vụ tài chính bổ sung, người mua nhà không được cấp sổ hồng. Tắc do cái quy định như thế.

Hay Luật Nhà ở năm 2014, trong suất thời gian từ ngày 01/7/2015 là ngày Luật có hiệu lực cho đến ngày 31/12/2020, Khoản 4 Điều 23 chỉ cho phép doanh nghiệp nào có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư. Trong khi đó trên thực tiễn 99% dự án nhà ở là đất hỗn hợp hoặc đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chứ làm gì có 100% đất ở, kiếm đâu ra một khu đất 1 ha là đất ở 100%? Không hề có. Đất ở 100% ở TPHCM cao nhất là 5,000 m2, không có hơn. Như vậy, những dự án nhà ở lớn vài chục, vài trăm hecta là đất hỗn hợp. Chúng ta không xử lý vấn đề này, khiến nguồn cung dự án bị tắc. Tắc nguồn cung dự án thì làm gì không tắc nguồn cung nhà ở. Rồi Luật Nhà ở đã quy định căn hộ chung cư, quy định rất chi tiết diện tích riêng chung, quản lý vận hành, bảo trì, v.v… Nhưng có một loại công trình xây dựng có chức năng lưu trú tương tự như căn hộ, chẳng hạn như căn hộ du lịch, căn hộ dịch vụ, căn hộ khách sạn, văn phòng cho thuê, condotel… bị thả nổi. Luật không quy định gì cả. Nghị quyết 08 nói du lịch trở thành ngành công nghiệp mũi nhọn nhưng cơ sở hạ tầng của du lịch trước hết là cơ sở lưu trú và cơ sở lưu trú là BĐS du lịch. Tất cả những cái đấy chúng ta không điều chỉnh kịp thời.

Rất may mắn tháng 1/2022, Chính phủ ban hành Nghị định 02 xử lý cái vướng này. Kỳ này, Bộ Xây dựng nâng cấp lên trong Luật Kinh doanh BĐS để xử lý chuyện này, chúng tôi đang tiếp tục góp ý với Bộ cho hoàn thiện.

Chúng ta thấy Luật Thuế đánh thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS bằng 2% giá trị hợp đồng. Nhưng tôi bán nhà, có trường hợp lời, có trường hợp hòa vốn, có trường hợp lỗ, vậy tại sao tôi bán hòa vốn, bán lỗ mà tôi phải chịu thuế TNCN? Nhưng Luật Thuế của chúng ta lại định danh thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS tính bằng 2% giá trị hợp đồng, có nghĩa là bất kể bán lời, bán hòa vốn hay bán lỗ đều phải nộp thuế. Chính điều này làm thị trường BĐS không minh bạch và làm thất thu ngân sách nhà nước. Khi đã quy định thuế này, cách tính này thì người ta có xu thế khai thấp giá giao dịch, để 2 bên bán mua đều có lợi, chỉ thiệt là thiệt nhà nước. Cái thiệt thứ hai là thị trường BĐS không minh bạch. Cho nên bây giờ mà nói cơ sở dữ liệu đầu vào mà tính trên giá trị khai thuế là nhiều khi không đúng. Chúng tôi đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ Tài chính tới đây sửa Luật Thuế, dứt khoát phải sửa quy định này. Tất nhiên nếu sửa một cách máy móc như trước đây là quy định lấy giá bán trừ giá mua rồi tính 20% của thuế thì cũng chết. Ví dụ đối với một người mua căn hộ năm 2020, lúc trước mua 1 tỷ đồng, bây giờ căn hộ đó 20 tỷ rồi bảo lấy 20 tỷ trừ 1 tỷ, 19 tỷ kia tính 20% thuế thì sao được. Những câu chuyện này chúng tôi đã kiến nghị rồi, tới đây phải xử lý.

Hay Luật Kinh doanh BĐS không tính vấn đề đặt cọc, không quy định đặt cọc. Thì họ lại áp dụng theo Bộ luật Dân sự, mà Bộ luật Dân sự thì thỏa thuận đặt cọc bao nhiêu là do 2 bên. Trong khi Luật Kinh doanh BĐS bảo là mua bán phải làm hợp đồng, thanh toán đợt đầu không quá 30%. Luật Kinh doanh BĐS quản lý rất chặt nhưng lại thiếu khoản đặt cọc, chúng tôi lại phải kiến nghị. Lỗ hổng pháp luật này giờ Bộ Xây dựng tiếp thu rất tốt, đưa vào dự thảo luật rồi.

Bây giờ vướng tâm lý sợ sai của cán bộ công chức. Thiếu quy trình thủ tục, thậm chí chưa ban hành, nên cán bộ công chức sợ sai, sợ rủi ro pháp luật. Chúng tôi đề nghị kỳ này xây dựng pháp luật không định tính như trước đây. Trước đây, nói là giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, rồi lại giải thích giá thị trường trong điều kiện bình thường là giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất. Vậy tần suất nhiều nhất là bao nhiêu? Chúng tôi đề nghị phải định lượng để giảm rủi ro cho cán bộ công chức. Chúng tôi đánh giá rất cao Thủ tướng Chính phủ vừa rồi chỉ đạo Bộ TN&MT trình dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định liên quan tới lĩnh vực đất đai, rồi giao Bộ Xây dựng trình 2 nghị định rất quan trọng: Một là Nghị định sửa đổi các nghị định có liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và một nghị định rất thiết thực là nghị định quy định về quy trình thủ tục hành chính đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Tôi xin nói thêm là làm nhà ở xã hội hiện nay nhiêu khê hơn, phức tạp hơn, gian khổ hơn, khó hơn làm nhà ở thương mại. Làm nhà ở thương mại khó 1 thì nhà ở xã hội khó 3, mà trong khi lẽ ra phải dễ hơn các loại dự án khác.