Chủ nghĩa tư bản quản lý tài sản 3.0

Bài thú vị trên Financial Times về việc các nhà quản lý tài sản chuyển từ tài sản tài chính sang tài sản thực và tác động của chúng.

Vụ lộn xộn gần đây xung quanh quỹ tín thác đầu tư bất động sản của Blackstone là lời nhắc nhở kịp thời về một trong những bước phát triển đáng chú ý hơn trong lĩnh vực tài chính trong thời gian gần đây - sự dịch chuyển quy mô lớn của các tổ chức đầu tư sang sở hữu tài sản thực xung quanh chúng ta.

Thời của những người quản lý tài sản chỉ sở hữu tài sản tài chính đã qua lâu rồi. Tất nhiên, điều này quan trọng vì rất nhiều lý do, nhưng chủ yếu là do khi sở hữu “tài sản thực”, người quản lý tài sản ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống hàng ngày của mọi người theo cách không xảy ra với quyền sở hữu tài sản tài chính của họ.

Những thứ liên quan đế các tài sản cung cấp dịch vụ mà chúng ta không thể thiếu — chẳng hạn như năng lượng, nhà ở và nước — đặc biệt mạnh mẽ. Một câu hỏi quan trọng - không dễ trả lời - là các nhà quản lý tài sản thực sự sở hữu bao nhiêu thứ tài sản thiết yếu này?

Chà, một ước tính gần đây cho thấy tài sản thuộc quyền quản lý (AUM) của 100 nhà quản lý đầu tư cơ sở hạ tầng lớn nhất thế giới ở mức hơn 1,65 nghìn tỷ đô la. Điều này có nghĩa là cơ sở hạ tầng mà họ sở hữu trị giá 1,65 nghìn tỷ đô la? Không, nó thực sự còn hơn thế nữa.

AUM đề cập đến giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu được đầu tư, nhưng hầu hết các khoản đầu tư quản lý tài sản vào cơ sở hạ tầng sẽ được sử dụng đòn bẩy nợ. Một cách thận trọng, giả sử đòn bẩy trung bình là 45 phần trăm. Điều đó có nghĩa là họ kiểm soát 3 nghìn tỷ đô la tài sản vật chất.

Nhà ở khó tính thoán hơn. Khó một cách đáng ngạc nhiên. Nhưng kỹ thuật đảo ngược từ dữ liệu từ INREV, Hiệp hội các nhà đầu tư vào bất động sản chưa niêm yết của Châu Âu cũng như các nhà quản lý tài sản cá nhân như Axa Investment Managers và Blackstone, và có lẽ chúng ta đang xem xét một con số ở đâu đó khoảng 1 nghìn tỷ đô la.

Vì vậy, nếu chúng ta có thể ước tính một cách thận trọng giá trị của nhà ở và cơ sở hạ tầng do các nhà quản lý tài sản kiểm soát ở mức 4 nghìn tỷ đô la, thì câu hỏi tiếp theo rõ ràng là kỷ nguyên “mới” của lạm phát và lãi suất cao hơn sẽ ảnh hưởng đến mọi thứ như thế nào.

Các nhà đầu tư sẽ như thế nào? Có quan điểm cho rằng họ sẽ rút lui. Xét cho cùng, một trong những lý do lớn nhất khiến đầu tư vào nhà ở và cơ sở hạ tầng bùng nổ trong những năm hậu khủng hoảng tài chính là sức hấp dẫn tương đối của lợi suất ổn định trong môi trường lãi suất thấp. Bây giờ bạn có thể nhận được gần 5% trái phiếu doanh nghiệp được xếp hạng AAA.

Hơn nữa, đòn bẩy mà một nhà quản lý tài sản sẽ sử dụng để thu lợi nhuận không còn rẻ như chip nữa. Nhưng hiện tại (ít nhất là) không có bằng chứng nào về việc các nhà đầu tư gấp rút mua nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng, hoặc thậm chí chỉ là gắn bó.

Ngược lại; họ dường như đang tăng gấp đôi. Hầu như không có ngày nào trôi qua mà không có tin tức về việc nhà đầu tư này hay nhà đầu tư kia tăng danh mục đầu tư của họ cho nhà ở, cơ sở hạ tầng hoặc cả hai. Mức phân bổ trung bình hiện tại cho cơ sở hạ tầng là 4,6% tính đến cuối năm 2021, nhưng mức phân bổ mục tiêu trung bình đã tăng lên 6,6%, theo Institutional Investor.

Điều hợp lý là các nhà đầu tư muốn tiếp tục đổ tiền vào nhà ở và cơ sở hạ tầng. Bất động sản nhà ở chắc chắn là một hàng rào lạm phát tốt hơn so với bất động sản thương mại. Và cơ sở hạ tầng vẫn là một hàng rào tốt hơn, đặc biệt là trong trường hợp tài sản được điều tiết, nơi mà việc tăng lãi suất liên quan đến lạm phát thường được đảm bảo bằng hợp đồng.

Trong khi đó, bất cứ ai nghĩ rằng chi phí nợ tăng lên có thể chứng minh một trở ngại rõ ràng đã không tính đến sự khéo léo vô tận của các nhà quản lý tài sản. ' Các nguồn nợ truyền thống của chúng ta đắt hơn? Được rồi, chúng ta sẽ tự cung cấp khoản nợ !'

Trở lại năm 2018, người đứng đầu Bruce Flatt của Brookfield Asset Management nói với mainFT rằng chúng ta chỉ mới bước vào giai đoạn “chuyển đổi” kéo dài nửa thế kỷ của thế giới cơ sở hạ tầng và dự đoán rằng trong 50 năm nữa “hầu hết cơ sở hạ tầng trên thế giới sẽ được chuyển giao cho tư nhân”.

Nói tóm lại, thế giới nên chuẩn bị sẵn sàng để các nhà quản lý tài sản đầu tư nhiều hơn vào nền tảng vật chất của nền kinh tế toàn cầu và cuộc sống của chính chúng ta - chứ không phải ít hơn.