Chu kỳ tăng và đỉnh mới sắp tới của thị trường bất động sản

COVID-19 như là một cú đấm bồi thêm vào sự khó khăn của thị trường khi trước đó vốn đã phát sinh nhiều vấn đề và đã xuất hiện dấu hiệu giảm nhiệt.

Nói về sự phát triển của thị trường 10 năm qua có thể gói gọn trong 3 giai đoạn chính: Khủng hoảng, thăng hoa và trầm lắng.

Khoảng lặng thị trường

Sự suy giảm của thị trường BĐS năm 2020 được nhìn nhận là có tính chu kỳ và khó tránh. Nhìn lại giai đoạn khủng hoảng từ 2011-2013, doanh nghiệp vẫn loay hoay tìm kiếm sự hồi phục sau khi bong bóng BĐS đổ bể vào năm 2009-2010. Thời điểm này thị trường gần như đóng băng, ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay BĐS, coi BĐS là lĩnh vực phi sản xuất. Đây là giai đoạn mà cả giá nhà và giao dịch đều suy giảm rất mạnh.

Đến thời kỳ 2014-2018, Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp để kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường “ấm dần”, giao dịch BĐS tăng mạnh, nguồn cung bùng nổ. Dòng tiền vào BĐS dồi dào hơn, dần ra khỏi các đô thị lớn, hướng về loạt thị trường mới có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh…

Từ cuối 2019 đến 2020 là điểm cuối chu kỳ, thị trường rơi vào trầm lắng. Sự mất cân đối cung cầu và room tín dụng cho BĐS bị siết chặt khiến nhà đất chững lại. Đầu 2020, sự tàn phá của đại dịch COVID-19 gần như đẩy thị trường rơi vào đáy của chu kỳ phát triển.

Trong giai đoạn 2017-2018 nhà đất phát triển quá nóng vì vậy thị trường cần một khoảng lặng để nghỉ ngơi và điều tiết để tránh phát sinh những đợt khủng hoảng mới.

Dù COVID-19 có xuất hiện hay không thì BĐS vẫn sẽ phải trải qua một khoảng lặng nhất định trong năm 2020. Tuy nhiên dịch bệnh làm mức độ ảnh hưởng của thị trường sâu hơn, khiến khoảng lặng này kéo dài và trầm trọng.

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ rõ, nếu quan sát đà tăng giá của thị trường trong 1 thập niên qua, đồ thị giá đất chia thành nhiều đợt biến động. Giá nhà đất đi ngang vào giai đoạn 2008-2010. Bước sang 2011-2013, giá BĐS xuống dốc không phanh, nhiều nhất là gần 50%, đến thời điểm 2014-2019 thì quay lại xu hướng tăng mạnh từ 50-300%. Tính đến hiện tại, giá nhà đất ở nơi tăng thấp nhất trung bình cũng gấp 3 lần so với năm 2011.

Tín hiệu lạc quan

Theo dự báo của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, thị trường cần thời gian để phục hồi. Dấu hiệu hồi phục sẽ bắt đầu vào cuối năm 2021 hoặc đầu năm 2022 với dấu hiệu đầu tiên là chính sách hỗ trợ của chính phủ.

Việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 sẽ giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021. Bên cạnh đó, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2020 sẽ được thông qua vào năm 2021 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2022 từ đó dẫn tới nguồn cung căn hộ mới phục hồi về mức năm 2017 - 2018 trong các năm tới…

Tiếp đến là động thái chuyển dịch dòng tiền sang BĐS khi các kênh đầu tư chứng khoán, vàng, trái phiếu không còn là lựa chọn an toàn. Cùng đó là những tín hiệu sáng kinh tế của Việt Nam tăng trưởng nhanh từ 0,4% trong quý II/2020 lên 2,6% trong quý III. Dự báo tăng trưởng cho năm 2020 được điều chỉnh tăng từ 1,8% lên 2,3% và kỳ vọng GDP đạt tăng trưởng 7,1% trong năm 2021… Tất cả tạo ra tác động tích cực cũng như những kịch bản lạc quan cho nhà đầu tư trong năm 2021.

Việc dự báo chính xác trung, dài hạn với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng là nhiệm vụ bất khả thi tuy nhiên với những tín hiệu sáng từ kinh tế Việt Nam, niềm tin vào Chính phủ, chúng ta hoàn toàn tin tưởng giai đoạn 2021-2030 là một thập kỷ bùng nổ của BĐS.

Năm 2021 vẫn là năm của sự chủ động, linh hoạt thích ứng với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp BĐS. Bản thân các doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc BĐS có tiềm năng lớn như BĐS công nghiệp hay nhà ở giá bình dân.

Thực tế chứng minh trong thời gian thị trường đóng băng vẫn có những phân khúc giao dịch tốt, một ví dụ điển hình là một dự án giá rẻ tại Hà Nội đã bán rất chạy vào thời kỳ thị trường khó khăn những năm 2009-2013. Như vậy, dù tình hình thị trường như thế nào thì việc tìm đúng thị trường ngách và giao dịch có chủ đích rõ ràng của nhà đầu tư vẫn có thể mang lại quả ngọt trái mùa.