Chủ đầu tư thế chấp dự án vẫn thu tiền đặt cọc giữ chỗ không vi phạm pháp luật

Luật sư khẳng định chủ đầu tư thế chấp dự án, thực hiện thu tiền đặt cọc giữ chỗ thì không vi phạm quy định pháp luật.

Trong quá trình xây dựng, phát triển nhà ở, nhiều chủ đầu tư đã thực hiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án với ngân hàng. Sau đó, chủ đầu tư có thể tiến hành giới thiệu dự án, thu tiền đặt cọc giữ chỗ của khách hàng. Hoạt động này của doanh nghiệp gây ra nhiều luồng ý kiến trái chiều.

Chủ đầu tư được phép thế chấp dự án và thu tiền đặt cọc giữ chỗ

Điều 147, Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 nêu chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được phép thế chấp dự án để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng công trình.

Theo đó, Khoản 1 Điều 147 quy định: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng. Trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Điều 2 Khoản 147 cũng quy định: Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Trao đổi với Người Đồng Hành, luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM khẳng định chủ đầu tư có quyền khai thác tài sản là quyền sử dụng đất bằng tài sản hình thành trong tương lai, quyền tài sản khác… và được pháp luật cho phép. Hầu hết các chủ đầu tư đều dùng vốn huy động thông qua đặt cọc giữ chỗ, vay ngân hàng để xây dựng dự án. Hoạt động đặt cọc, giữ chỗ chưa phát sinh các quan hệ dân sự, chưa phát sinh các giao dịch liên quan bất động sản nên không thuộc phạm vi điều chỉnh của luật. Vì vậy, trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án mà vẫn thu tiền đặt cọc giữ chỗ thì không vi phạm quy định pháp luật.

Lưu ý khi ký hợp đồng mua bán với căn hộ thế chấp

Cũng theo luật sư Cường, với dự án căn hộ chung cư, khi đã ký hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư chỉ được thế chấp ngân hàng với điều kiện thông báo cho khách hàng và được khách hàng đồng ý. Nhiều trường hợp chủ đầu tư không thực hiện việc thông báo nên phát sinh các rủi ro với khách hàng. Nếu chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì tài sản sẽ được ưu tiên xử lý trước cho ngân hàng. Như vậy, khách hàng sẽ rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”, có thể phải đi khởi kiện kéo dài mà tài sản lại không được đảm bảo.

Luật sư Cường khuyến cáo hiện nay, pháp luật quy định các dự án đang thế chấp ngân hàng đều phải công khai thông tin. Người mua nên chủ động nắm bắt thông tin, yêu cầu chủ đầu tư xác nhận các vấn đề liên quan thế chấp. Trường hợp căn hộ đang bị thế chấp khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư xử lý, đưa ra các cam kết nghĩa vụ tài chính để tránh khiếu kiện, mất tài sản.