Chủ đầu tư bất động sản lời bao nhiêu?

Mình nghĩ không ít người trong chúng ta nghĩ rằng Chủ đầu tư BĐS phải lời gấp 10 thậm chí gấp trăm lần thậm chí gấp ngàn lần luôn.

Lý do cho việc này là truyền thông kết hợp với hiểu biết không đầy đủ cùng với cách tính nhẩm kết hợp khiến cho chúng ta tính ra như thế.

Tuy nhiên, nếu bạn nào muốn thật sự tìm hiểu, và muốn tính toán một cách nghiêm túc, sẽ có form mẫu, và công thức để cho các bạn tính một cách sòng phẳng và rõ ràng. Lúc đó các bạn có thể nhận ra rằng Chủ đầu tư không lời nhiều như chúng ta vẫn tưởng.

Theo kinh nghiệm của mình, trong phân tích đầu tư thì IRR là thông số tiêu chuẩn để tính toán hiệu quả đầu tư. IRR là mức lợi nhuận trên vốn theo năm, và IRR = 25% là yêu cầu chung. IRR này là IRR của dự án, còn IRR của Nhà đầu tư (người bỏ vốn vào dự án) thì sẽ nhỏ hơn do có độ trễ của dòng tiền. Và lý do IRR phải cao vì Công ty Bất động sản vay rất nhiều, nếu IRR không vượt được lãi ngân hàng (hoặc lãi trái phiếu) thì sẽ bị lỗ.

Với IRR = 25%, và với các thức thanh toán, thu tiền chuẩn như hiện tại, thì một dự án chung cư kéo dài 5-6 năm, để đạt IRR = 25%, chúng ta cần bán mức giá cao hơn 1.35 - 1.40 lần giá thành, còn với thấp tầng, thì mức giá bán khoảng 1.8 - 2.0 lần giá thành.

Chúng ta hay nghe các Chủ đầu tư thu lợi hàng ngàn tỷ, nhưng nếu họ bỏ ngàn tỷ và thu lợi ngàn tỷ trong 5-6 năm thì việc đó là bình thường chứ có gì đâu mà ghê gớm, ngay cả cá nhân chúng ta, bỏ 1 tỷ cũng mong kiếm thêm được 1 tỷ sau 3 - 4 năm nữa là.

Đương nhiên khi thị trường thịnh đạt, Chủ đầu tư có thể nâng giá bán lên, lúc đó doanh thu có thể gấp đôi, gấp 3, thậm chí gấp 4 lần đầu tư, hay nói cách khác là một vốn bốn lời. Một vốn bốn lời nó cũng là x3 x4 trong đầu tư BĐS mà chúng ta hay nói thôi.

Một vốn bốn lời là ghê lắm rồi, còn lời 10, lời trăm, hay lời ngàn chỉ là tưởng tượng thôi, chứ làm gì có. Đương nhiên lời trăm thì cũng có nếu khoảng thời gian là 20-30 năm chẳng hạn. Ôm đất 30 năm mà lời 100 lần thì cũng có thể xảy ra, nhưng nó cũng là bình thường, vì 30 năm là nửa đời người mất rồi.

Quay lại chủ đề, thật ra CĐT không lời nhiều như một số bạn vẫn nghĩ đâu, có những dự án nếu bán hàng thất bại là fail luôn ấy. Còn khi chúng ta tính nhẩm thấy lời nhiều thì do chúng ta tính thiếu thôi, và cụ thể các thứ tính thiếu nó như vầy.

1_ Chi phí đất: Chúng ta thường tính giá đền bù đất nông nghiệp (mức thấp nhất), mà lại là đất nông nghiệp của thời điểm đền bù chứ không phải thời điểm hiện tại. Chúng ta lại QUÊN tính tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước khi biến từ đất nông nghiệp thành đất thổ.

2_ Chi phí xây dựng: Diện tích xây dựng luôn lớn hơn diện tích bán, ví dụ chung cư thì phải xây thang máy, hành lang, sảnh, chỗ để xe... chứ không bán nó được, còn đất nền thì chúng ta phải làm đường, công viên, hồ nước... nhưng đâu có bán được phần đó. Nhưng khi so sánh, thì chúng ta hay tính chi phí xây dựng theo đơn giá, và tính luôn xây nhiêu bán nhiêu để so sánh trực tiếp.

3_ Chi phí quản lý: Dự án không tự nhiên hoàn thiện mà không có người thực thi nó, chi phí này cũng ít tính vào.

4_ Chi phí bán hàng và Marketing: Có thể 1 căn hộ 2ty sale bán nhận chưa được 20tr, nhưng để xây dựng 1 chiến dịch bán hàng, thì phí cho mỗi căn 2ty cũng phải tầm 150-200tr, không ít đâu. Thấp tầng chi còn khủng hơn.

Thông thường, chi phí thì chúng ta tính tối thiểu, còn tính thiếu. Còn doanh thu thì sao?

5_ Doanh thu chúng ta thường hay tính kịch trần, kiểu nghe nói dự án đó bán được 80-120tr/m2, thì sẽ dùng 120tr để áp giá, nhưng thực tế đôi khi phần lớn chỉ bán được 80tr thôi.

6_ Tuy nhiên cái quan trọng bậc nhất mà chúng ta hay BỎ QUÊN chính là chúng ta chỉ bán được 1 phần thôi. Ví dụ dự án đất nền bự bự chúng ta chỉ bán được 40-45% diện tích dự án, còn chung cư thì chỉ bán được khoảng 65% diện tích xây dựng.

7_ Đấy là chưa kể tiến độ thu tiền: Bán được căn nhà 2 tỷ thì đâu phải thu ngay 2 tỷ đâu, thu trước 100tr, sau một thời gian thu 200tr (10%), rồi ký HĐMB thu tiếp 400tr, rồi thu từ từ, có khi thu mất 6 năm, 6 năm, 8 năm tuỳ lịch thanh toán.

Nhìn chung để tính toán cái này là một loạt công thức này nọ và rất khó tính nhẩm, nên mới có vụ lập FS cho doanh nghiệp từ đó lập được kế hoạch cho doanh nghiệp.

Các dự án mới CĐT không thể giảm giá hoặc bán giá thấp được một phần vì chi phí đầu tư cao quá, cái gì cũng tăng hết. Có bạn nghĩ CĐT lời chục, lời trăm nên có thể giảm nữa, giảm mãi. Chủ đầu tư mà giảm nhiều, thì họ sẽ thu tiền của bạn xong rồi bỏ trốn đấy. Chứ nếu làm mà lỗ thì chả ai làm.

Thực tế là có nhiều dự án giá rẻ và hoài không bàn giao được, lý do không bàn giao được là vì thu không bù chi.