Cho phép xây nhà 25m2: Giải pháp cho nhà giá rẻ hay lo ngại thành khu ổ chuột?

Để đưa căn hộ 25m2 đi vào thực tiễn một các thành công, các cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định và hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ diện tích siêu nhỏ.

Bộ Xây dựng hiện đang lấy ý kiến đóng góp về Dự thảo quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư. Trong phần yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, Bộ Xây dựng quy định căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở, một phòng vệ sinh và có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2.

Theo quy định Luật Nhà ở 2005, nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2.

Sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành, quy định này đã được bãi bỏ. Luật Nhà ở 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan hiện hành chưa có quy định cụ thể giới hạn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại.

Trước đó, từ năm 2017, Bộ Xây dựng đồng ý cho phép tạm thời xây dựng căn hộ chung cư diện tích tối thiểu 25m2 cho đến khi Bộ Xây dựng hoàn tất việc xây dựng quy chuẩn quốc gia về chung cư.

Bộ Xây dựng: "Không lo thành khu ổ chuột"

Trả lời báo chí về dự thảo này, tại họp báo vừa diễn ra, ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ Khoa học – Công nghệ và Môi trường (Bộ Xây dựng) cho biết, để tránh áp lực về dân số lên hạ tầng tòa nhà và khu vực, Bộ Xây dựng yêu cầu, các dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ để giới hạn việc biến chung cư thành nhà ổ chuột.

Về số lượng cụ thể bao nhiêu căn hộ nhỏ hơn 45m2 tại một dự án, theo đại diện Bộ Xây dựng việc này còn phải căn cứ vào chỉ tiêu dân số tại khu đất đó được phê duyệt, bởi mỗi một dự án lại có một chỉ tiêu dân số riêng.

"Chính vì vậy, không lo chuyện có quá nhiều dân cư trên một khu căn hộ cũng như chuyện quá tải cơ sở hạ tầng", ông Ngọc Anh nói.

Lý giải về con số 25m2, ông Ngọc Anh cho biết, theo quy định, căn hộ chung cư khép kín nên chỉ cần 01 phòng ngủ (8-12m2), 01 nhà vệ sinh (không quá 3m2), bếp khoảng 4m2 và 1 khu sinh hoạt chung khoảng 9m2. Như vậy, diện tích căn hộ 25m2 giúp thống nhất với một số quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để dễ quản lý về mặt con số.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng cho biết, con số 25m2 này cũng đã được cơ quan quản lý tham khảo quy chuẩn của nhiều quốc gia để đưa ra diện tích này.

"Chúng tôi đã tham khảo rất nhiều về quy định căn hộ không nhỏ hơn 25m2 của nhiều nước khác. Thí dụ, tại Trung Quốc căn hộ nhỏ nhất không nhỏ hơn 21m2, Philipinese là 24m2, Anh 27m2, thậm chí tại Hồng Kông còn có các 'nhà hòm' chỉ để ngủ", ông Ngọc Anh nói.

Quan trọng là cái nhìn tổng thể từ cơ quan quản lý

Bày tỏ quan điểm về quy định này, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, việc giảm diện tích căn hộ có thể được coi là một giải pháp logic cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ.

"Giảm diện tích căn hộ dẫn đến giá thành của căn hộ thấp hơn, phù hợp với túi tiền của những khách hàng có nhu cầu mua nhà giá rẻ hơn", bà nói.

Tuy nhiên, theo bà Hằng, nếu xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình mà tăng lên.

Cùng với đó, căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý khi việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ. Lúc này cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

Nhìn xa hơn là bài toán về chương trình phát triển nhà ở thành phố vì phấn đấu đến năm 2020, Hà Nội nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố lên 26,3m2/người (diện tích nhà ở tối thiểu 8,5m2/người) từ diện tích bình quân 23,1m2/người và diện tích tối thiểu 6,5m2/người trong năm 2015.

"Việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 có thể ảnh hưởng ở mức độ nào đó đến mục tiêu này nếu như việc phát triển căn hộ 25m2 không được quản lý tốt về số lượng người ở trong căn hộ", bà Hằng nói.

Theo đó, vị chuyên gia cho rằng, để đưa căn hộ 25m2 đi vào thực tiễn một các thành công, các cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định và hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ diện tích siêu nhỏ. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp tham gia vào thị trường căn hộ siêu nhỏ cũng cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng, việc cho phép làm căn hộ 25m2 là phù hợp nhưng cần lưu ý dạng căn hộ siêu nhỏ này chỉ nên cho phép thực hiện ở những khu riêng biệt, chuyên căn hộ diện tích bé chứ không nên lẫn lộn vào các khu nhà ở thương mại với diện tích từ 50-60m2 trở lên.

"Căn hộ có diện tích 25m2 chỉ nên áp dụng đối với dự án thu nhập thấp, các khu nhà ở cho công nhân, ở các khu công nghiệp… Hướng tới phục vụ đa dạng nhu cầu về nhu ở, đặc biệt đối với các đối tượng với số tiền không được dư dả những muốn sở hữu nhà", ông Đính nói.

"Nhiều người lo ngại việc cho phép làm căn hộ diện tích nhỏ sẽ tăng mật độ dân cư, gây áp lực hạ tầng, tạo ra những khu ổ chuột kiểu mới nhưng tôi cho rằng nếu quản lý tốt thì sẽ không xảy ra chuyện đó. Thay vào đó, nếu thực hiện tốt chúng ta đa dạng hoá được nguồn cung, phục vụ được nhiều tầng lớp đối tượng có nhu cầu nhà ở hơn", ông Đính nhấn mạnh.