Cho phép đổi trái phiếu, lãi trái phiếu thành tài sản khác – giải cứu bất động sản hay chỉ là kéo dài – Uống rượu độc giải khát?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Cho phép đổi trái phiếu, lãi trái phiếu thành tài sản khác – giải cứu bất động sản hay chỉ là kéo dài – Uống rượu độc giải khát?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. (Link: https://cafef.vn/chinh-phu-ban-hanh-quy-dinh-moi-ve-phat-hanh-trai-phieu-doanh-nghiep-20230305165757723.chn )

Thì với tin tức này – hiểu thế nào cho đúng nhất và thật sự nó có tốt – Nó sẽ là giải pháp ổn nhất – cứu cánh ngành bất động sản trong giai đoạn kiệt quệ tài chính? Thì theo Quang tại đây thì là một giải pháp tình thế - Có thể cứu các khoản nợ trái phiếu đang đến hạn hoặc đã trễ hạn có thể “đàm phán” với chủ nợ nhầm “thở” được trong ngắn hạn. Dài hạn thì đây vẫn là 1 quả boom nổ chậm – Chỉ là giải pháp tình thế chứ không phải là cách để cứu bất động sản.

1 - Mặt tích cực:

- Giúp các công ty có thể chủ động đàm phán với trái chủ - gia hạn thêm 2 năm hoặc dùng tài sản đảm bảo khác để trả khoản trái phiếu này.

- Các khoản nợ của công ty đang đến hạn không có tiền trả - thì hiện tại có thể đi đàm phán và cùng chủ nợ thoả thuận tài sản đảm bảo khác.

- Tránh nguy cơ vỡ nợ trái phiếu hiện tại – cho công ty có thời gian “thở” thu xếp các khoản tiền và kế hoạch.

Nhìn chung cũng là 1 giải pháp “tình thế” trong giai đoạn ngặt nghèo hiện tại giúp công ty bất động sản có đủ thời gian thu xếp và cùng chủ nợ thoả thuận.

2 – Mặt tiêu cực:

Trái chủ phải đồng ý thì công ty mới có quyền đổi tài sản khác. Ở đây theo Quang đánh giá thì không ai muốn mất tiền – nên khả năng sẽ đồng ý quy đổi tài sản khác tuy nhiên: nếu quy đổi như vậy thì giá trị BĐS hoặc dự án hình thành trong tương lai được định giá thế nào?

Ví dụ:

+ Trường hợp là tổ chức, có khoản trái phiếu trị giá 1000 tỷ thì khi quy đổi ra tài sản là dự án. Sẽ được định giá thế nào theo tài sản đó? 10 căn biệt thự hay 50 căn biệt thự? Giá cả là giá ngân hàng định giá dự án giá gốc hay là giá thị trường? Trường hợp giảm giá dự án, giảm giá trị thì khoản chênh lệch ai sẽ bù?

+ Trường hợp là cá nhân giữ với số trái phiếu ít, hoặc không đủ để gán vào dự án bất động sản thì thế nào? Quy đổi thành cổ phần? Như vậy thì phải chia thêm và áp lực giá lớn lên thị trường chứng khoán? Hay là công ty quy định thu mua lại số cổ phần đó sau 1 thời gian nhất định với giá trị cam kết (Nhưng tiền đâu mua?)

Thì trong cả 2 ví dụ ở trên, chắc hẳn anh chị khi đọc đã ngợ ngợ ra điểm khó khăn là gì? Là nếu định giá thì chắc chắn phải đảm bảo – nếu không đảm bảo thì khả năng “trái chủ” sẽ phải chịu rủi ro cao – Nhẹ thì là lỗ 2 đầu nếu trường hợp 1000 tỷ cho 10 căn biệt thự (ví dụ) thì nếu giá BĐS giảm thì 10 căn biệt thự chỉ còn định giá 700 tỷ. Trái chủ sẽ bị thiệt hại 300 tỷ - Nên khả năng là cần phải đảm bảo giá trị BĐS không giảm. Nhưng yếu tố “thị trường” thì làm sao có thể đảm bảo?

Để hiểu rõ hơn thì ta cần hiểu bản chất vấn đề là dòng tiền, xưa nay các công ty phát hành trái phiếu -> khi đến hạn thường có xu hướng phát hành 1 lô khác bao hàm lô cũ – Tức sẽ dùng tiền 1 lô khác vừa phát hành để trả cho lô đến hạn. Cũng như kết hợp dòng tiền kinh doanh, bán bất động sản để tạo thanh khoản – dòng tiền mới.

Tuy nhiên hiện tại: không thể phát hành thêm hoặc rất khó với tài sản đảm bảo – trái phiếu thì đến hạn liên tục. Giá nhà, giá BĐS quá cao dẫn đến không ai có nhu cầu mua lúc này bịt dòng tiền.

Thì nếu nghị định này cũng chỉ giúp công ty dễ thở hơn, câu giờ thêm chứ không thể tạo ra dòng tiền mới nào cả. Vì bản chất là giá BĐS quá cao – quá cao thì không ai có nhu cầu mua – Nên đây chỉ là kéo dài khoản nợ, kéo dài ra cho nó không chết lúc này. Chứ không thể “cứu” được công ty bất động sản – để cứu được thì phải hạ giá về mức hợp lý thì mới có người mua, mới có thanh khoản

Công ty kinh doanh sản phẩm XXX với giá bán ra thị trường 100k/1 sản phẩm XXX doanh thu 1000 tỷ khi cơn sốt lên cao, hiện tại chả ai dám mua giá 100k/1XXX nữa , nợ 10.000 tỷ. Giờ công ty kẹt mất không ai mua gì nữa, chính phủ hỗ trợ không cho 10.000 tỷ này vỡ nợ. Vậy thì công ty muốn có doanh thu, có dòng tiền kinh doanh buộc phải làm gì? phải hạ giá 100k xuống đến khi nào người mua cảm giác "rẻ" thì mới mua phải không? Chứ có người mua nào ngok đến mức 100k đã chê mắc, "cơ chế" ra hỗ trợ nó không bể 10.000 tỷ thì sẽ ok mua giá 100k không? làm gì có phải không ạ? thì nếu giảm giá về 70k 80k thì có phải lại xuất hiện "dây chuyền" giảm giá ở trên với những công ty đối thủ không?

Thì ở đây, việc giải quyết chỉ là đem khoản nợ 10.000 tỷ của công ty đi gia hạn thêm 2 năm hoặc đảo thành 1 sản phẩm nào khác. Nhưng không giải quyết được vấn đề giá 100k 1 sản phẩm là cực cao không khách hàng nào muốn mua.

Nhưng nếu giảm giá mạnh về 70k, 60k, 50k thì sẽ ảnh hưởng đến “định giá” các khoản gán nợ của 10.000 tỷ. Hay trở lại trong bài viết: 1000 tỷ cho 10 căn biệt thự. Tức mỗi biệt thự giá 100 tỷ, để công ty bán được thì phải giảm về 40 50 tỷ 1 căn thế thì những “trái chủ” từ đầu chấp nhận 1000 tỷ cho 10 căn sẽ thế nào đảm bảo quyền lợi? Công ty BĐS có cấp thêm 10 căn biệt thự nữa để bù vào khoản chênh lệch không?

Nếu phát hành thêm lô trái phiếu khác thì liệu có đơn vị nào dám đứng ra đảm bảo, dám đứng ra phát hành cho công ty bất động sản? Khi mà các khoản nợ cũ thì phải đem tài sản gán vào mà còn phải chịu rủi ro cao?

Nhìn chung tổng kết lại thì với nghị định này theo Quang chỉ kéo dài thời gian, giải quyết phần ngọn nhưng không trị phần gốc – Chỉ giúp câu giờ hoặc cứu tạm thời các khoản nợ đến hạn. Nhưng không thể tạo ra thanh khoản mới cho ngành, cho công ty. Bế tắc về giá quá cao, lệch cung – cầu vẫn là như thế. Vẫn buộc phải có 1 làng sóng đánh giảm giá mạnh BĐS về đúng với giá trị thực tế - đủ “rẻ” để các nhà đầu tư bỏ tiền vào, tạo thanh khoản.

Nếu không thì 1 năm sau, 2 năm sau câu chuyện bế tắc về các khoản nợ vẫn tiếp tục diễn ra. Ở đây chúng ta chưa đề cập đến vấn đề chi phí hoạt động của công ty, chi phí lãi vay các dự án đang thực hiện (đa phần là đang xây) này thì dòng tiền đâu mà duy trì? Dù có “cơ chế” thế nào thì bản chất công ty lặp nên là xây các dự án và đem đi bán, nhưng nếu không ai mua thì vẫn không hề sinh ra 1 đồng mới nào cả.

Nên hy vọng trong tương lai sau khi đã dễ thở hơn – thì các công ty bất động sản nên tìm giải pháp giảm giá nhà, giá đất về đúng với giá trị thực tế để tạo ra dòng tiền thật sự thì mới có thể tự cứu chính mình. Dù có nhiều “cơ chế giải cứu” thế nào đi nữa mà giá quá cao, không có cầu thì vẫn là bế tắc.

Nói nãy giờ chưa có liên hệ với thị trường hiện tại tí nào phải không? Thì với Quang chưa hẳn sẽ là một tin tức tốt hoàn toàn - Vì cũng như các tin tức 2 lần cuộc "họp giải cứu bất động sản trong tháng 2" hay là các gói cứu trợ nhà ở xã hội 110.000 120.000 tỷ thì giá cổ phiếu Bất động sản vẫn giảm đều - Như vậy thì tin này khi đọc chúng ta cũng nghĩ là tin tốt nhưng thật sự có tốt không? Nhà đầu tư vẫn nên thận trọng với Bất động sản trên sàn - Vì nếu lựa chọn quy đổi thành cổ phần - Áp lực sẽ trực tiếp đè lên nhà đầu tư trên sàn do nguồn cung hàng bất chợt lớn lên.

Với bản thân Quang chỉ xem Bất động sản thực sự tốt khi: giá ngoài thực tế đã giảm mạnh, đủ rẻ để tạo nguồn cung tiền mới, đủ rẻ để bán và có nhiều dòng tiền lớn. Khi đó các công ty mới có thể thoát khỏi vùng "bế tắc" này mà tạo ra các dự án mới hoàn toàn, tạo ra các cuộc chơi mới "triển vọng" hơn thì cổ phiếu bất động sản mới có thể có sóng. Cuộc chơi trên sàn là "kỳ vọng" chứ không phải giải quyết hậu quả nhưng không có kỳ vọng gì mới trong ngắn hạn, trung hạn cả. Mà chỉ là thời gian để công ty hàn gắn vết thương vừa kết thúc.

Hiển nhiên sẽ có những đợt hồi phục trên sàn khi mà cổ phiếu bất động sản về vùng hỗ trợ lớn, vùng đáy cũ thì theo kỹ thuật nó sẽ có xác suất bật tăng. Có thể tận dụng để tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn - nhưng vẫn phải hết sức thận trọng.

Nên nhà đầu tư hãy có những quyết định sáng suốt - đừng quá tự tin và hưng phấn!