Vấn đề của Bất động sản với góc nhìn đơn giản không cầu kỳ, không văn vẻ quá mức và theo đời sống thực tế

Hiện tại cái khó của BĐS là:

- Thanh khoản - dòng tiền lưu động cạn kiệt do giá nhà cực cao không ai có nhu cầu mua nhất là phân khúc trung và cao. (1)

- Các khoản nợ trái phiếu đến hạn, không có dòng tiền thì không thể trả (với những doanh nghiệp không trái phiếu thì cũng sẽ bị bắt đầu day chuyền tí AD nói sau. (2)

- Thủ tục và vướn mắt pháp lý cho các dự án lớn.

- Vấn đề vay tiền tại Bank (3)

**Các giải thích:

Nhìn chung nhìn đây là các vấn đề của ngành BĐS, Nó dẫn đến "kẹt" chung toàn bộ cả ngành nghề. Chỉ cần đặt bản thân là 1 người bình thường, không chơi chứng mà nghe phong phanh hay đọc báo cũng sẽ tuyệt đối không dám gớ vào BĐS trong lúc này. Thì ai cũng nghĩ thế thì sẽ kiệt quệ về thanh khoản, dòng tiền lưu động.

Nếu như vậy thì trái phiếu như của NVL đến hạn 3k tỷ Q1 đã không tiền trả, thế Q2 11k, Q3 10k tỷ thì tiền đâu trả? Muốn thì buộc phải hạ giá BĐS. Nhưng thử hỏi, 1 doanh nghiệp khủng như NVL giữ tỷ trọng cao mà hạ giá thì những doanh nghiệp khác liệu có hạ theo không? Như DXG, DIG, CEO, SCR, NLG, KDH,... có buộc phải hạ không? Nếu hạ thì nhỏ lẻ cầm hàng càng phải đua hạ theo nữa nếu không chết!!! (Chưa kể những doanh nghiệp chưa niêm yết)

Cứ như vậy hiệu ứng "tuyết lỡ" sẽ xuất hiện, thế giờ có chưa? Hiện tại chưa có vì đa phần các khoản vay 2021 2022 chưa tới hạn đồng loạt cả nhỏ lẻ và tổ chức lớn. Nếu chưa tới thì vẫn xem như chưa có vấn đề, chưa cần giảm giá (mới đầu 2023 còn sớm). Mà không giảm thì cũng không ai dám mua!

Vòng luẩn quẩn không ạ? Nên đây là cái vòng luẩn quẩn đi xuống (giải thích sơ) theo cách hiểu đơn giản nhất cho anh chị nắm rõ. Nó vẫn chưa thật sự sụp đâu. Có thể có "cơ chế" cứu không? có thể có, nhưng buộc phải trải qua "tuyết lỡ giảm giá mạnh" mới được, dù nhà nước đưa ra "cơ chế" mà giá éo giảm thì anh chị có mua nhà, mua đất, mua dự án không? dám không? Bản thân mình có 100 tỷ thử hỏi có dám mua không ạ? thế thì vẫn kẹt.

Mà 1 khi giảm giá thì sẽ giảm cả 1 dây chuyền lớn từ công ty này "bắt cầu" qua công ty kia, rồi lại bắt cầu qua nhỏ lẻ hold nhiều. Ngoài ra, còn 1 cái vấn đề khi giảm giá nữa: Ở việc bank định giá dự án cho vay nợ. Nếu định giá dự án 10.000 tỷ cho vay 5000 tỷ. Mà giảm giá nhà 20% thì dự án sẽ còn 8000 tỷ thì mức cho vay chỉ còn 4000 tỷ, thế 1000 tỷ chênh lệch này tính thế nào? tiền đâu bù đắp lại?

Vậy trường hợp chính phủ cho phép đóng băng các khoản nợ, không đưa vào nợ xấu, giải cứu theo kiểu mở lại thanh khoản tại bank cho vay, làm từ từ trả lại thì sao? Thì cũng buộc phải giảm giá, giá cao thế ai dám mua? Bản chất là MUA-BÁN mới có thanh khoản, dù giải cứu kiểu gì mà không BÁN được thì thanh khoản vẫn bịt kín.

Ví dụ khác: Công ty kinh doanh sản phẩm XXX với giá bán ra thị trường 100k/1 sản phẩm XXX doanh thu 1000 tỷ khi cơn sốt lên cao, hiện tại chả ai dám mua giá 100k/1XXX nữa , nợ 10.000 tỷ. Giờ công ty kẹt mất không ai mua gì nữa, chính phủ hỗ trợ không cho 10.000 tỷ này vỡ nợ. Vậy thì công ty muốn có doanh thu, có dòng tiền kinh doanh buộc phải làm gì? phải hạ giá 100k xuống đến khi nào người mua cảm giác "rẻ" thì mới mua phải không? Chứ có người mua nào ngok đến mức 100k đã chê mắc, "cơ chế" ra hỗ trợ nó không bể 10.000 tỷ thì sẽ ok mua giá 100k không? làm gì có phải không ạ? thì nếu giảm giá về 70k 80k thì có phải lại xuất hiện "dây chuyền" giảm giá ở trên với những công ty đối thủ không?

Cũng như trong ví dụ này, khi giảm giá về 70k mất 30% mà thằng đối thủ cạnh tranh, nhỏ lẻ đu bám cũng sợ hãi giảm giá thêm để có thể bán được về 65k 60k thì thế nào? Thì bản thân công ty phải lại hạ về 60k để cân bằng cung cầu. Vòng xoáy sẽ xoáy mãi cho đến lúc không thể giảm hơn nữa, nhà đầu tư cảm giác ngon mua mạnh. Không thì vẫn phải giảm!!!!

Nên đây nhìn chung vẫn là cái "vòng xoáy" luẩn quẩn của ngành BĐS chưa đề cập "chuyên" quá mức. chuyên quá thì đọc cũng không hiểu, giải thích đơn giản là anh chị rõ ạ.

Cũng như trên đây là 1 cái giải thích đơn giản về việc khó của BĐS, mà BĐS khó thì nó sẽ kéo theo Bank và Chứng khó theo do kiệt quệ về tài chính và thanh khoản. Khi nợ không trả được, không thanh khoản thì lấy đâu ra "phí" dịch vụ, phí hoa hồng khi làm các giao dịch, các deal lớn? ảnh hưởng hết cả 1 hệ thống đấy ạ.

Nhìn vào tình hình Thị trường hiện tại thì anh chị cũng thấy rồi đó, không khác là bao. Trên đây là 1 số chia sẻ của AD, hy vọng có thể cung cấp thêm cho anh chị 1 số kiến thức về việc "nhạy cảm" hiện tại và trong giai đoạn 2023 2024 tới đây.

Liên hệ hỗ trợ đầu tư, tư vấn chứng khoán - thị trường: 0816669281