Chật vật rao bán những món nợ ngàn tỷ

Nhiều ngân hàng đang ồ ạt rao bán nhà, đất cầm cố, cho thấy khoản nợ xấu bất động sản tại các nhà băng không hề nhỏ và rất khó thu hồi.

Nhiều lần rao bán nhưng vẫn ế

Sau 4 lần tổ chức đấu giá không thành, 32 căn hộ tại chung cư Kỷ Nguyên (Era Town) tại đường Nguyễn Lương Bằng (quận 7, TP.HCM) tiếp tục được Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) mang ra bán đấu giá. Đây là số tài sản thế chấp của Công ty cổ phần Đức Khải.

Theo các chuyên gia, sự vào cuộc của các cơ quan chức năng liên quan theo Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng vẫn còn thiếu đồng bộ. Quy trình, thủ tục để chuyển giao tài sản sau khi đấu giá còn phức tạp, chưa kể còn tình trạng thiếu hợp tác của chủ tài sản, gây khó khăn cho bên phát mãi.

Trong đợt phát mại lần này, tổng giá bán 32 căn hộ là hơn 116 tỷ đồng, giá dao động từ 2,4 đến 5,3 tỷ đồng/căn. Giá bán đã bao gồm VAT, nhưng chưa bao gồm 2% phí bảo trì. BIDV sẽ hỗ trợ cho vay tối đa 60% giá mua theo đúng quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Trước đó, BIDV đã 4 lần rao bán dự án này, nhưng vẫn ế, dù liên tục hạ giá bán cũng như số lượng căn hộ bán ra.

Cụ thể, 27 căn hộ thuộc dự án này lần đầu được rao bán vào tháng 10/2019, nhưng không thành. Đến tháng 2/2020, BIDV nâng tổng số lên 65 căn hộ Era Town với giá khởi điểm từ 2,5 đến 5,5 tỷ đồng/căn. Tiếp đó, đến tháng 5/2020, số căn hộ được rao bán còn 55 căn, giá bán giảm 5% so với lần rao bán trước đó, từ 2,08 đến 5,26 tỷ đồng/căn.

Trong đợt phát mãi lần thứ 5 này, tuy đã giảm tiếp số lượng bán ra, nhưng với mức giá bán cao hơn so với những lần trước đó, khả năng “thoát ế” của dự án vẫn chưa rõ ràng.

Tương tự, với Dự án Kenton Node (huyện Nhà Bè, TP.HCM), trong năm 2020, BIDV đã rao bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của dự án này với giá hơn 4.000 tỷ đồng, song chưa thành công.

Đây không phải là những trường hợp duy nhất. Là tài sản đầu tiên bị thu hồi theo Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng, Dự án Saigon One Tower (tên cũ là Saigon M&C Tower), do Công ty cổ phần Sài Gòn One Tower làm chủ đầu tư, cho đến nay vẫn như một khối phế tích giữa trung tâm TP.HCM.

Giữa năm 2017, Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) tiến hành thu giữ dự án này làm tài sản đảm bảo cho khoản nợ xấu hơn 7.000 tỷ đồng. Đầu năm 2018, VAMC thông báo lựa chọn tổ chức bán đấu giá dự án với giá khởi điểm là 6.110 tỷ đồng, song không có nhà đầu tư mua.

Cũng trong tình cảnh tương tự BIDV, sau 25 lần tổ chức đấu giá không thành, đầu tháng 3/2021, Ngân hàng Sacombank tiếp tục thông báo bán đấu giá khu đất hơn 6.300 m3 tại địa chỉ số 245/61b đường Hòa Bình, phường Hiệp Tân (quận Tân Phú, TP.HCM) để thu hồi nợ của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Kinh doanh bất động sản Tân Phong, với giá khởi điểm gần 400 tỷ đồng.

Một tài sản có giá trị lớn khác cũng đang được ngân hàng này miệt mài rao bán là khối tài sản của Công ty cổ phần Sản xuất - Thương mại giấy Bảo Hưng. Các tài sản này bao gồm quyền tài sản phát sinh từ 27 hồ sơ bồi thường diện tích hơn 20.800 m2 (quận 8, TP.HCM) thuộc Dự án Khu dân cư Bảo Hưng và 2 quyền sử dụng thửa đất số 464 và 544, với tổng diện tích 12.669 m2. Giá khởi điểm cho lô tài sản này là 640 tỷ đồng, đã giảm 71 tỷ đồng so với lần thông báo trước đó là 711 tỷ đồng.

Để cung gặp được cầu

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, hiện nay, nhu cầu đối với bất động sản phát mãi là không hề nhỏ, kể cả với bất động sản có giá trị lớn, nhưng để cung gặp được cầu, thì tài sản phát mãi cần được đảm bảo đầy đủ về pháp lý, thuận lợi trong việc chuyển giao và quan trọng nhất là có mức giá phù hợp.

Hiện nhiều tài sản phát mãi được định giá vượt giá trị thực. Ví dụ như nhà xưởng cũ, với những tài sản dạng này, nhà đầu tư thường nhắm vào giá trị mảnh đất để tiến tới xin chuyển đổi chức năng sử dụng đất, cho nên tài sản phát mãi trên đất sẽ không mang lại nhiều giá trị lợi ích cho nhà đầu tư.

Một chuyên gia về định giá tài sản cho biết, ông từng được mời tư vấn cho người mua một dự án khách sạn 35 tầng, đã xây đến 5 tầng, nhưng khách mua cũng không mấy hào hứng vì họ xem phần đầu tư cũ là rác, thậm chí phải tốn tiền để xử lý khoản rác đó.

Chẳng hạn, cao ốc Saigon One Tower với một khối lượng bê tông đồ sộ thì để xử lý không phải dễ. Còn nếu tiếp tục hoàn thiện, thì nhà đầu tư phải xem xét khả năng sinh lời như thế nào, dự án còn phù hợp với thị trường hay không... Vì vậy, các chủ nợ cần phải có một đơn vị trung gian định giá đầy kinh nghiệm để tư vấn đưa ra mức giá phù hợp cho người bán.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, xoay quanh câu chuyện thanh lý tài sản đảm bảo, với các tài sản giá trị thấp, ở mức vài tỷ đồng thì thanh khoản tương đối cao. Còn những tài sản giá trị lớn hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng thường phải mất nhiều lần rao bán, thậm chí cả chục lần rao rồi hạ giá mới thanh lý được.

“Nguyên nhân khó bán cũng do thị trường đang gặp khó khăn. Một vài phân khúc giá đang giảm”, ông Hiếu nói và cho rằng, để thu hồi nợ nhanh, các ngân hàng cần hạ giá tài sản bất động sản so với giá thị trường. Đây là cơ hội để các nhà đầu tư, người mua nhà để ở có thể mua tài sản với giá thấp. Nếu tài sản này được bán đấu giá thành công, tính thanh khoản tốt sẽ giúp thị trường hồi phục sôi động hơn.

Tuy nhiên, quy định hiện nay không cho phép bên bán giảm giá quá sâu trong mỗi lần đấu giá cũng là một rào cản. Điều này giải thích vì sao các ngân hàng phải tổ chức bán đấu giá nhiều lần.