Chặn “sốt” giá đất: Tiếp thu kinh nghiệm quốc tế sửa Luật Đất đai

Cơ chế quản lý đất đai ở Việt Nam theo Luật Đất đai còn bất cập là một trong những yếu tố khiến bùng phát các cơn “sốt” giá đất. Do đó, cần xem xét sửa Luật Đất đai với một tinh thần đột phá, tiếp thu kinh nghiệm quốc tế phù hợp với bối cảnh Việt Nam, sẽ góp phần ngăn chặn các cơn “sốt” giá đất bùng phát trong tương lai.

Giá đất tăng chóng mặt ở một số khu vực ven đô Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thời gian vừa qua gây xôn sao dư luận xã hội. Những nguyên nhân chính khiến cho giá đất tăng nhanh đã được chỉ ra, đó là do các yếu tố về “quy hoạch đô thị”; “cò đất (môi giới bất động sản)” thổi giá; động thái “bơm vốn” ra thị trường để kiếm lời từ hệ thống các ngân hàng/hay quỹ đầu tư...

Để ngăn chặn cơn “sốt” giá đất vừa qua, cùng với việc tăng cường tuyên truyền về công tác qui hoạch, kiểm soát “cò đất”, cơ quan quản lý ngành ngân hàng đã áp dụng biện pháp khẩn cấp “khóa van tín dụng”, một số hiệp hội và chuyên gia cũng đã kiến nghị Nhà nước nên tiến hành đánh thuế bất động sản...

Giá bất động sản, trong đó có giá đất, lên xuống là bản chất vận động của thị trường. Điều đáng quan ngại ở chỗ, gia đất tăng vượt quá cả mức quan hệ cung - cầu trở thành giả tạo (sốt giá) kéo theo nhiều hệ lụy về kinh tế - xã hội. Các biện pháp để xử lý cơn “sốt” giá đất vừa qua đã được thực hiện, nhưng theo luật sư Nguyễn Tiến Lập - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, chủ yếu vẫn thiên về bề nổi. Một yếu tố rất căn bản, sâu sa liên quan đến “sốt” giá đất vẫn chưa được đụng chạm tới, theo luật sư Nguyễn Tiến Lập, đó chính là vấn đề quy hoạch sử dụng đất dựa trên Luật Đất đai.

Thực tế, giá trị của một mảnh đất phụ thuộc chủ yếu vào hai yếu tố, đó là vị trí của thửa đất và mục đích sử dụng thửa đất. Giá đất lên xuống theo quy luật cung - cầu của thị trường thì không thể trách được ai và khó có thể đoán định trước. Nhưng một khi sự lên xuống của giá đất lại phụ thuộc chủ yếu từ yếu tố quy hoạch, trong đó có qui hoạch về mục đích sử dụng các loại đất khác nhau, đã bị giới đầu cơ lợi dụng để đầu cơ, trục lợi, thì không thể không xem xét một cách thấu đáo.

Quy hoạch sử dụng đất, là hành vi đơn phương của chính quyền và nó có thể xảy ra bất cứ lúc nào, nếu không ban hành qui hoạch mới thì cũng là các động thái về điều chỉnh qui hoạch. Hai yếu tố mà giới “cò” đất và “đầu cơ” đất đai có thể tận dụng để trục lợi từ công tác qui hoạch, đó là có được sớm thông tin về quy hoạch đất đai và xúc tiến các giao dịch đón đầu triển khai quy hoạch. Điều này có nghĩa là, ai có thông tin trước, dám bỏ tiền ra sớm để kiếm lời thì sẽ thắng. Biện pháp mà các cấp chính quyền đã và đang tiến hành là công khai hóa thông tin quy hoạch có thể giúp ngăn chặn các cơ hội làm ăn chỉ rơi vào một nhóm người thạo tin, góp phần giải quyết bài toán về công bằng xã hội, nhưng lại không liên quan đến “sốt” giá đất do gia tăng các giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Vì thế, một nhóm nhỏ các nhà đầu cơ đất đai vẫn sẽ giành phần thắng do họ có bản lĩnh, có tiềm lực tài chính và dám bỏ tiền ra sớm.

Quy hoạch sử dụng đất chính là việc Nhà nước ấn định mục đích sử dụng đất với mức độ chi tiết từ cao đến thấp. Theo Luật Đất đai hiện hành, chế độ sử dụng đất được phân ra tới gần một trăm mục đích sử dụng khác nhau. Tương ứng với các loại đất như vậy là giá đất, thời hạn sử dụng đất và các điều kiện khai thác, sử dụng đất khác nhau. Cơ hội cho các nhà đầu cơ đất đai trục lợi từ công tác qui hoạch hiện nay, đó là giá trị sử dụng và giá cả của từng khu vực, từng mảnh đất tùy thuộc vào sự tương tác bởi nhu cầu cá biệt của người mua, từ xu hướng nhu cầu chung của xã hội về đất đai và bất động sản, với các mục đích sử dụng đất được xác định bởi quy hoạch. Trong khi đó, yếu tố quy hoạch lại vừa mang tính tinh vi, nhạy cảm, vừa đóng vai trò quyết định giá trị các loại đất.

Liên quan đến sử dụng đất, luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng, chỉ nên có quy hoạch hai khu vực đất đai, đó là đất được hay không được xây dựng công trình. Bởi Nhà nước muốn bảo vệ đất đai, thì phải ngăn con người sử dụng, khai thác nó. Còn khi đã bị khai thác, sử dụng để xây dựng các công trình, thì đất sẽ biến thành bất động sản vận hành theo các quy luật giá trị tương ứng với thực tiễn đời sống dân sự, các động thái linh hoạt của thị trường và nền kinh tế. Căn nguyên rắc rối của thị trường đất đai và bất động sản hiện nay chính là nằm ở Luật Đất đai, khi mà Nhà nước là chủ thể duy nhất được trao quyền chủ quan ấn định và phân loại mục đích sử dụng đất thông qua công tác quy hoạch, không phụ thuộc vào đặc tính khác nhau của hàng triệu mảnh đất và tài sản trên đó.

Kinh nghiệm ở nhiều nước có Luật Địa chính (tương tự Luật Đất đai Việt Nam), cho thấy, họ ban hành với mục tiêu thiết lập dữ liệu đăng ký và cung cấp các thông tin về mảnh đất cho bất cứ ai có nhu cầu tra cứu. Đi kèm với dữ liệu về đất là thông tin về quy hoạch của chính quyền trung ương và địa phương, qua đó người dân luôn luôn dễ dàng xác định được mình có thể làm và không nên làm gì trên từng loại đất, mảnh đất khác nhau. Nếu kinh nghiệm này được nghiên cứu, xem xét vào việc sửa Luật Đất đai và thiết lập rõ ràng, cụ thể, minh bạch bằng những qui định tại Luật Đất đai, sẽ khiến những cơn “sốt” giá đất hạn chế, hoặc sẽ khó có thể xảy ra trong tương lai.