Chặn dòng tiền vào đầu cơ đất đai

Các ngân hàng tại Mỹ chỉ cho vay mua đất khi có các công trình xây dựng trên đó, còn tại Việt Nam, vay để mua đất rất thuận lợi, chỉ cần lấy đất đó làm tài sản thế chấp là được vay. Việc chặn dòng tiền vào mua bán đất đai là rất cần thiết trong bối cảnh sốt đất hiện nay.

Từ đầu năm 2021, thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến một cơn sóng sốt đất ở hầu hết các tỉnh, thành trên cả nước. Mặc dù đã có nhiều cảnh báo từ cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương, nhưng giá đất chỉ “hạ nhiệt” ở một số nơi, tiền tiếp tục đổ vào BĐS.

Tín dụng “nóng” vào BĐS

Hàng triệu tỷ đồng đang nằm trong BĐS. Nhiều nhà đầu tư cho rằng đây là kênh sinh lời nhất so với các kênh đầu tư khác. Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, sốt đất ở lan tỏa ra hầu hết các tỉnh, thành trong cả nước. Cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương cần hạ nhiệt cơn sốt, vì có những nhà đầu tư, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy để đầu tư BĐS, tạo ra sự bất ổn, bong bóng tài sản, tạo ra sự không bền vững.

Ông Lực cho biết, hiện dòng vốn đổ vào BĐS là tiền “ngủ yên” trong dân đã lâu. Khi tình hình kinh tế ổn định, lấy lại được nhịp phát triển như bình thường cũng là lúc dòng vốn sẽ được rút ra từ thị trường BĐS. Giá đất khi đó sẽ được trả lại giá trị thật, không còn hiện tượng đầu cơ, không còn "giá ảo". Tuy nhiên, giá đất lúc này vẫn được neo ở mức cao hơn trước nhiều.

“Đất rõ ràng sốt. Vừa rồi, Chính phủ và địa phương đã vào cuộc chặn cơn sốt đất. Quan điểm của tôi là cần quyết liệt hơn”, ông Lực nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, tăng trưởng tín dụng quý I/2021 là 2,93%, khả năng tín dụng cả năm 2021 có thể tăng 12%. Tuy nhiên, ông Hiếu đặt vấn đề: tín dụng đi về đâu khi lãi suất thấp, doanh nghiệp và cá nhân vay vốn nhiều, tăng trưởng kinh tế năm 2020 của Việt Nam chỉ đạt 2,91%, 80.000 doanh nghiệp ngừng hoạt động - phá sản, người dân tiêu dùng ít.

Cùng với đó, tín dụng dường như đi nhiều vào tài sản mà người dân cho rằng sinh lời cao như vàng, chứng khoán, ngoại tệ, BĐS. Tuy nhiên, tỷ giá ngoại tệ năm 2021 đi ngang, giá vàng lên xuống thất thường, đầu tư chủ yếu là BĐS và chứng khoán.

Để kiểm soát thị trường đất đai, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh một đặc điểm về vấn đề pháp lý khiến khó kiểm soát được tình trạng đầu cơ để sinh lời, đó là Việt Nam không có những hạn chế về mặt tài chính, thuế hoặc quyền sở hữu, sử dụng nhiều nhà và đất.

Không cho vay mua đất?

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho hay, thời gian vừa qua, tiền vào nhà đất rất nhiều, nhiều ngân hàng cho vay mua đất. Tuy nhiên, vấn đề cơ bản của nền kinh tế không hỗ trợ cho giá đất tăng mạnh.

Kinh nghiệm nhiều năm ở Mỹ của ông Hiếu cho thấy, các ngân hàng không cho vay mua đất, mà chỉ cho vay nếu có công trình xây dựng ngay trên đất đó. Theo quan điểm của họ, vì đất không phải tài sản sinh lời, nếu đất đó được xây dựng công trình, có một tài sản có giá trị để cho thuê hay để ở mới cho vay. Có tài sản sinh lời mới có tiền trả lãi cho ngân hàng.

“Ngân hàng ở Mỹ phải xét nguồn trả nợ từ tài sản mà khách hàng vay đầu tư vào đó để trả nợ. Nguồn trả nợ không phải nguồn tài sản mà họ tài trợ”, ông Hiếu phân tích.

Ngược lại, các ngân hàng ở Việt Nam rất mặn mà với đất! Nếu có khách hàng đến vay mua đất, lấy đất đó làm tài sản thế chấp là ngân hàng cho vay 50-60% giá trị của đất. Nếu phải trả lãi ngân hàng, khách hàng có thể lấy từ nguồn khác để trả chứ không phải lấy từ chính tài sản đó sinh lời.

“Chúng ta cẩn thận tăng trưởng tín dụng năm 2021. Tôi đồng ý với Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có cảnh báo về tăng trưởng tín dụng nóng. Tôi không đồng ý với một số chuyên gia cho rằng cần mở rộng tín dụng, vì tín dụng đang đổ vào tài sản, đầu tư tài chính, chứ không phục vụ cho sản xuất kinh doanh của đất nước”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tổng hợp, phân tích dữ liệu để có đánh giá nhằm kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực rủi ro như tín dụng BĐS và chứng khoán.

Theo đó, Thủ tướng nhấn mạnh cần quản lý đảm bảo dòng vốn vào tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng BĐS thực sự của người dân, tránh đầu cơ. Về lâu dài cần có giải pháp căn cơ, phát triển thị trường tài chính đảm bảo ổn định, lành mạnh và cân bằng giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn, để giảm sức ép cung ứng vốn từ hệ thống tổ chức tín dụng, đáp ứng nhu cầu huy động vốn trung và dài hạn của nền kinh tế.