Cấu trúc thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam

Các số liệu thống kê cho thấy, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam hiện nay chủ yếu là nhà tự xây, trong khi các đơn vị phát triển chính thức đang có vai trò rất khiêm tốn. Thêm vào đó, nhà ở được xây hàng năm đa phần là nhà riêng lẻ gắn liền với đất, trong khi tỷ lệ căn hộ trong các tòa nhà cao tầng là rất khiêm tốn. Đây là một cấu trúc thị trường đang ở mức độ thấp và gây nhiều khó khăn cho quá trình phát triển của xã hội, đặc biệt là việc nâng cao chất lượng nhà ở, chất lượng đô thị.

Lượng cung bởi các nhà cung cấp bất động sản chính thức trong những năm gần đây khó có thể vượt quá 20% tổng số nhà tăng thêm. Điều này cho thấy, khu vực phát triển bất động sản chính thức của Việt Nam đang có vai trò khá khiêm tốn đối với toàn thị trường.

Theo báo cáo năm 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong giai đoạn từ nay đến năm 2030, nhu cầu nhà ở đô thị mỗi năm tăng khoảng 70 triệu mét vuông. Như vậy, dư địa cho phát triển bất động sản chính thức vẫn còn rất lớn.

Cấu trúc nhà ở riêng lẻ gắn với đất và người dân tự xây là chủ yếu, đặc biệt là ở các đô thị, đã đặt ra các thách thức và khó khăn trong việc phát triển các đô thị hiện đại và hiệu quả ở Việt Nam ở ít nhất hai vấn đề.

Thứ nhất, thiếu diện tích cho không gian xanh, giao thông và các hạ tầng dùng chung. Mật độ đất xây dựng nhà ở trên tổng diện tích đất cao, nhưng mật độ xây dựng (tổng diện tích sàn xây dựng chia cho tổng diện tích đất) thấp. Điều này làm cho không gian xanh và các tiện ích dùng chung (công viên, không gian công cộng) đang rất ít.

Thứ hai, phát triển nhà phi chính thức như hiện tại và thiếu vắng các cơ chế huy động tài chính gây khó khăn trong việc huy động nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và các tiện ích dùng chung. Để có thể có các hạ tầng đô thị khang trang với chất lượng cao, người dân cần phải “góp đất và góp tiền”. Đất dành cho không gian xanh, giao thông và các tiện ích dùng chung, tiền là để phát triển các hạ tầng và duy trì chúng. Với cách thức phát triển nhà ở như hiện nay, rất khó tìm được các cơ chế để huy động đất và tiền cho việc này.

Tóm lại, cấu trúc phát triển nhà tự xây gắn liền với đất là chủ yếu, nhất là ở các đô thị, có ưu điểm là giúp cho nhiều hộ gia đình có thể sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, cấu trúc này đang đặt ra những thách thức rất lớn cho sự phát triển nói chung, phát triển đô thị nói riêng của Việt Nam. Làm thế nào để có thể chuyển hướng qua phát triển nhà ở chính thức và nhà ở căn hộ là chủ yếu ở các đô thị là bài toán cần giải đối với Việt Nam.