Cắt thủ tục nhưng chưa giảm vướng mắc

Mới đây Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định 705 về việc bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung hàng loạt thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, các ý kiến đều cho rằng thủ tục mà Bộ Xây dựng cắt bỏ thực chất là những thủ tục đã được sửa đổi, cắt giảm trong luật Nhà ở, luật Xây dựng.

Vướng ở Nghị định 30 không được nhắc tới

Theo đó, tại quyết định này bãi bỏ 3 thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực nhà ở; bãi bỏ 12 thủ tục hành chính, trong đó có 8 thủ tục hành chính cấp trung ương trong lĩnh vực xây dựng. Ngoài ra còn có 3 thủ tục hành chính ban hành mới do UBND cấp tỉnh thực hiện liên quan đến đất đai, nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, thủ tục giải quyết chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở xây dựng trên đất trống trong khuôn viên nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước. Những nội dung mới, thay thế, điều chỉnh trong các quyết định của Bộ Xây dựng nhằm thực hiện phân cấp, phân quyền, tháo gỡ những vướng mắc về thể chế trong quản lý hoạt động xây dựng, bất động sản.

Điểm mới theo Bộ Xây dựng là 6 thủ tục hành chính sửa đổi, bổ sung, trong đó có 1 thủ tục hành chính, cấp trung ương (thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư) và 5 thủ tục hành chính cấp tỉnh liên quan đến việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản...

Tuy nhiên, ông Phan Viết Nuôi, đại diện Công ty Vạn Xuân, cho rằng những cải cách này không có gì mới, không tác động gì đến pháp lý của bất động sản, không giải quyết được những vướng mắc của các doanh nghiệp (DN) hiện nay, nhất là ách tắc liên quan đến Nghị định 30. Bởi Nghị định 30/2021 mới ban hành chỉ cho DN làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị khi phải có quyền sử dụng đất ở 100% đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác (dính với đất ở), nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp nhà đầu tư mới chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp. “Hiện nay các dự án của DN phần lớn đều phải đi mua đất nông nghiệp của người dân hoặc các nhà xưởng di dời nên theo Nghị định 30 đều tắc hết. Đây là vướng mắc lớn nhất, nếu không tháo gỡ sớm sẽ gây nhiều khó khăn cho DN và cho cả nhà nước vì không thu được tiền sử dụng đất, thất thu thuế, hạn chế nguồn cung ra thị trường”, ông Nuôi cho hay.

Lãnh đạo một công ty bất động sản cũng cho rằng Nghị định 30 làm “ách tắc” tất cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất các loại đất khác, không phải là đất ở, dù khu đất phù hợp với quy hoạch. Trong khi luật Đất đai 2013 cho phép họ được nhận chuyển quyền sử dụng đất gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư. Không những vậy, luật Đầu tư 2020 xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất và luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Nhiều quy định bãi bỏ đã được sửa ở luật khác

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng cho rằng những thủ tục hành chính mà Bộ Xây dựng bãi bỏ vì luật Nhà ở, luật Xây dựng đã bãi bỏ và đã được sửa đổi trong luật Đầu tư. Động thái của Bộ Xây dựng chỉ như thông báo lại, tóm tắt lại các thủ tục hành chính được bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung theo luật Nhà ở, luật Xây dựng, luật Đầu tư. Bên cạnh đó, liên quan đến 6 thủ tục hành chính sửa đổi, bổ sung về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cũng chưa đồng bộ vì luật Đầu tư mới cho phép DN được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không có sự ràng buộc nào, trong khi luật Đất đai cũ vẫn yêu cầu muốn chuyển nhượng phải có sổ đỏ của khu đất.

“Những người ký cho chuyển nhượng có thể dễ dàng trở thành là người làm sai khi một cơ quan pháp luật nào đó bắt giò”, ông Châu phân tích và cho biết thêm rằng vướng mắc nữa hiện nay là quy trình đầu tư xây dựng tại các địa phương vẫn chưa đồng nhất. Bộ Xây dựng cần có trách nhiệm hướng dẫn các địa phương ban hành quy trình đầu tư 4 bước như hiệp hội đề xuất.

Theo đó, bước 1: Thẩm định và phê duyệt thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của luật Đầu tư (35 ngày). Bước 2: Thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của luật Quy hoạch đô thị (40 ngày). Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất (20 ngày), hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (15 ngày) theo quy định của luật Đất đai 2013. Bước 4: Thực hiện các thủ tục chấp thuận đầu tư (35 ngày); thẩm định thiết kế cơ sở (20 ngày) và cấp phép xây dựng (20 ngày) tại Sở Xây dựng. Đồng thời với thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất (45 ngày) tại Sở Tài nguyên - Môi trường. Đồng thời sớm ban hành tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư làm dự án nhà ở xã hội đối với các khu đất do nhà nước quản lý, quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại. Hiện nay có nhiều khu đất rộng hàng chục héc ta được quy hoạch làm nhà ở xã hội để hoang trong khi người dân có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn lại đang thiếu.

Một vướng mắc khác hiện nay cũng cần được tháo gỡ là quy định về đất xen kẽ trong các dự án được quy định trong Nghị định 148/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai. Dù quy định đã chỉ rõ, những thửa đất xen kẽ trong các dự án sẽ không phải thông qua đấu giá mà được giao, cho thuê. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp hàng ngàn dự án bất động sản đang phải “trùm mền” vì vướng đất xen kẽ sẽ được tháo gỡ. Nhưng quy định này hiện nay chưa có hướng dẫn cụ thể, dẫn đến việc một số địa phương, trong đó có TP.HCM đưa ra các đề xuất không sát thực tế nên nhiều khả năng các dự án có đất xen kẽ sẽ tiếp tục đứng bánh. “Như tại TP.HCM, mới đây Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề xuất đối với diện tích đất do nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án không vượt quá 5%/tổng diện tích đất của dự án phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập. Đề xuất này không hợp lý, quy định tỷ lệ diện tích quá thấp, bởi trên thực tế các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp thì các phần đất thuộc nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% tổng diện tích đất của dự án. Có một số trường hợp tỷ lệ này lên đến khoảng 15%. Trong lúc dịch Covid-19 tiếp tục bùng phát, DN mong được hỗ trợ cơ chế để vượt qua khó khăn”, ông Châu nói.