MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Cao tốc Bắc-Nam: Khi đất "ngủ đông" chờ "điểm nhấn"

Nhiều quốc gia đã chứng kiến sự trỗi dậy thần tốc của bất động sản dọc tuyến đường sắt cao tốc. Nhưng thứ tạo nên bước ngoặt không nằm ở những nhà ga hào nhoáng, mà ở khả năng biến hạ tầng thành động lực phát triển thực chất.

Tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam với chiều dài 1.541 km, dự kiến đi qua 20 tỉnh thành và bố trí 23 nhà ga hành khách, đang bước vào giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Dù chưa khởi công, dự án đã lập tức trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm không chỉ từ các địa phương, nhà đầu tư hạ tầng mà còn từ giới địa ốc – đặc biệt tại các khu vực dự kiến đặt nhà ga.

Tuy nhiên, không phải nhà ga nào cũng là "nam châm" hút dòng vốn bất động sản. Theo quy hoạch tiền khả thi, hệ thống ga hành khách được chia làm ba nhóm, với các ga loại 1 như Ngọc Hồi (Hà Nội), Vinh (Nghệ An), Đà Nẵng, Diên Khánh (Khánh Hòa), Thủ Thiêm (TP.HCM) đóng vai trò trung tâm vùng – nơi kỳ vọng hình thành các đô thị vệ tinh, trung tâm thương mại – dịch vụ hoặc các điểm kết nối liên vùng quy mô lớn. Long Thành là ga loại 3 duy nhất, mang vị trí chiến lược khi tích hợp với sân bay quốc tế trong tương lai. Phần lớn còn lại thuộc ga loại 2, đảm nhiệm kết nối nội vùng giữa các địa phương.

Cấu trúc phân cấp này cho thấy tầm nhìn chiến lược trong phát triển giao thông, đồng thời mở ra cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị. Song, kỳ vọng địa ốc đi trước một bước hạ tầng vẫn tiềm ẩn rủi ro – đặc biệt trong bối cảnh tiến độ dự án chưa rõ ràng, năng lực kết nối chưa cụ thể và chính sách phát triển quanh nhà ga vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Việc “đón đầu” quy hoạch, nếu chỉ dựa trên kỳ vọng đầu cơ, có thể khiến thị trường rơi vào tình trạng lệch pha và thổi giá ảo – kịch bản từng tái diễn nhiều lần trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Thực tiễn quốc tế cũng cho thấy bức tranh đa sắc. Tại Nhật Bản, hệ thống ga tàu Shinkansen trở thành hạt nhân tăng trưởng nhờ được tích hợp quy hoạch theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) – phát triển đô thị gắn chặt với hạ tầng công cộng. Thành công không đến từ mỗi nhà ga, mà từ tầm nhìn quy hoạch đồng bộ, thu hút dân cư, thương mại và hạ tầng hỗ trợ. Ngược lại, Trung Quốc từng đầu tư nhiều nhà ga hiện đại nhưng bị “lãng quên” do đặt sai vị trí, xa khu dân cư, thiếu kết nối – dẫn đến cả vùng xung quanh cũng không thể phát triển như kỳ vọng.

Tại Việt Nam, hai tập đoàn tư nhân lớn là VinSpeed (thuộc hệ sinh thái Vingroup) và THACO đang chủ động đề xuất phương án đầu tư cho toàn tuyến. Đáng chú ý, cả hai đều không chỉ dừng ở hạ tầng mà còn đề xuất cách tiếp cận tích hợp – gắn phát triển đô thị với mỗi nhà ga.

VinSpeed cam kết góp 20% tổng vốn (tương đương 12,27 tỷ USD), phần còn lại vay Nhà nước lãi suất 0% trong 35 năm, không bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng. Dự kiến khởi công trước 12/2025, hoàn thành toàn tuyến trước 12/2030. Doanh nghiệp này kỳ vọng phối hợp cùng Vinhomes để phát triển các khu đô thị tích hợp quanh nhà ga, tạo nên hệ sinh thái khép kín vừa có tính thương mại, vừa góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương.

Về phía THACO, doanh nghiệp của Chủ tịch Trần Bá Dương cũng đề xuất tổng vốn tương tự (61,35 tỷ USD), với 20% là vốn tự có và phần còn lại huy động từ tín dụng trong và ngoài nước. THACO đề nghị Chính phủ bảo lãnh khoản vay và hỗ trợ lãi suất trong 30 năm. Kế hoạch chia làm hai giai đoạn – ưu tiên đoạn TP.HCM – Nha Trang và Hà Nội – Hà Tĩnh. Bên cạnh đó là các đề xuất đáng chú ý như giao đất phát triển đô thị theo mô hình TOD, tách riêng giải phóng mặt bằng do Nhà nước thực hiện, miễn thuế nhập khẩu thiết bị chưa sản xuất được trong nước.

THACO cũng nhấn mạnh đây không chỉ là dự án giao thông đơn thuần mà là nền móng cho ngành công nghiệp đường sắt quốc gia, bao gồm luyện kim, cơ khí và công nghệ số.

Tuy vậy, như các chuyên gia đã cảnh báo, bất động sản quanh nhà ga chỉ có thể phát triển bền vững nếu hội đủ ba yếu tố: quy hoạch minh bạch, hạ tầng đồng bộ và sức bật kinh tế - xã hội rõ nét. Bài học “sốt đất theo quy hoạch” nhưng sau đó rơi vào đóng băng vì thiếu kết nối hay điều chỉnh quy hoạch vẫn còn nóng hổi. Cái gọi là "cơ hội" có thể nhanh chóng trở thành "gánh nặng" nếu không có tầm nhìn dài hạn và năng lực thực thi thực chất.

Tuyến đường sắt cao tốc Bắc – Nam, nếu được triển khai bài bản, hoàn toàn có thể trở thành trục phát triển chiến lược mới của đất nước – không chỉ về giao thông mà còn là hành lang tăng trưởng đô thị và kinh tế vùng. Nhưng để hiện thực hóa viễn cảnh đó, thị trường cần nhiều hơn một bản quy hoạch. Cần tầm nhìn – và sự thận trọng tỉnh táo trước làn sóng đầu cơ "ăn theo" hạ tầng.