Cảnh báo " đất lùa gà" trong đầu tư BĐS

Đất lùa gà là đất được phân ra từ lô sau thành các lô nhỏ ( thường dưới 200m2, mặt tiền dưới 7m ) ở vùng xa, ko có tiềm năng hoặc góc làng, cuối xóm. Đặc điểm của hàng này thường ở xa, dân cư thưa thớt. Nhìn xung quanh nhà nào cũng vài trăm tới cả nghìn mét. Không có biến động lớn về kinh tế, xã hội, hạ tầng... Dẫn tới không có di dân hay nhu cầu sử dụng thật. Đất nhà người ta toàn nghìn m, cắt ra cho con cái ở thoải mái. Cần gì phải rúc vào xó mua 50-200m đất bé tẹo.

Thường những mảnh này đội Hà Nội hay làm chủ. Họ săn những mảnh 3000m trở lên với giá rất rẻ, đổ ít bê tông làm đường, lát đá vỉa hè cho đẹp. Làm video quảng cáo, chạy ads facebook, đăng bài, quảng cáo trên báo....và trả lương sales rất cao. Với giá bán ra chỉ từ 180-600tr /lô, nhưng làm quảng cáo rất chuyên nghiệp khiến nhiều người mắc bẫy. Cách đây 1 năm, mình thấy có vài sales Quảng Ninh đăng bán loại đất này ở Bá Thước chỉ 180tr/ 100m2 với quảng cáo rất hấp dẫn. Chỉ 1 vài thủ thuật nhỏ mình biết giá vào lúc ấy của họ ~ 65tr. Và hoàn toàn có thể mua những lô to tương tự. Bạn thấy đấy, chi phí x 300% thì bao giờ mới về bờ . Quan trọng nữa là dân ở đấy đầy đất nên sẽ không mua 100m2 với 5m mặt tiền ở đường làng be bé đâu .

Mặt hàng này hấp dẫn với dân ở xa, với tâm lý hơn trăm triệu vất đấy mấy năm có khi ăn dày. Cũng đúng một phần, nếu khu ấy có quy hoạch khu công nghiệp lớn ( ko phải cụm đâu nhé ). Hoặc có kế hoạch phát triển kinh tế, du lịch dẫn tới di dân từ các vùng khác tới. Còn không trước khi mua bất cứ mảnh đất nào, mọi người thường sẽ phải trả lời một vài câu hỏi sau :

- Có phương án, mảnh đất nào tốt hơn, an toàn hơn không ?

- 1, 2, 5, 10 năm sau khu vực mình mua sẽ ra sao ? Mảnh đất này sẽ thế nào.

- Ai sẽ mua mảnh đất này của mình ? Họ mua để làm gì ? Họ sẽ mua ở mức giá nào ( mình kỳ vọng )

- Xung quanh có những lựa chọn nào tốt hơn không ? Tại sao họ lại phải chọn vị trí đất của mình.

Ở các thành phố lớn, khu đông dân cư, hàng phân lô nhỏ, tách thửa thế này rất hot. Vì người lao động không có lựa chọn. Họ chỉ cố được bằng ấy tiền. Dân đông mà đất ít. Nhu cầu thực cao.

Còn ở nông thôn thì lại khác: dân ít mà đất nhiều. Họ sẽ ko chui vào xó, mà ra trục chính, đường lớn, trung tâm, nơi thể hiện đẳng cấp hay phục vụ sản xuất, kinh doanh, kiếm tiền....

Nói như vậy nhưng không phải những mảnh phân lô tách thửa là xấu. Mình biết có những người mua những mảnh vài nghìn m ở gần thị trấn, huyện khu vực dân cư đông, khu công nghiệp, du lịch, hoặc đất trục chính.... có nhu cầu ở thực. Chia nhỏ 100- 300-800m mảnh, làm đường, làm hạ tầng bán lại cho dân địa phương mua luôn ( giá rẻ hơn giá thị trường vì họ mua lô to nên giá mềm hơn lô nhỏ nhiều, lại lên thổ...làm những cái dân ngại, không biết làm ) khá thành công. Nhưng cốt lõi vẫn là ăn mỏng, bám sát nhu cầu thực của dân địa phương và để lộc cho người đến sau chứ không phải lùa gà đu đỉnh.