Cẩn trọng với sốt đất vùng ven Hà Nội

Đất vùng ven, ngoại thành Hà Nội đang tăng giá vùn vụt, bất chấp tác động của COVID-19. Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng sự khan hiếm nguồn cung và ngân hàng bơm tiền để tăng chỉ tiêu tín dụng cuối năm là nguyên nhân sốt đất.

Ghi nhận của phóng viên cho thấy trong khi giá đất nền biệt thự, liền kề tại dự án An Vượng Dương Nội Villas, thuộc khu đô thị Nam Cường (quận Hà Đông), có hạ tầng hoàn thiện được rao bán công khai trên mạng từ 50-90 triệu đồng/m2, thì giá đất nền trong làng La Cả, sát kề với đô thị Nam Cường cũng được giao dịch từ 40 - 70 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí.

Vừa bán xong miếng đất 32m2, trong làng La Cả, với giá 1,4 tỉ đồng, chị P.T.Th, tổ dân phố Hoàng Hanh (làng La Cả), phường Dương Nội, cho biết khoảng 1 năm trở lại đây giá đất khu vực làng La Cả và các làng lân cận tăng chóng mặt.

Năm 2013 hai vợ chồng chị mua miếng đất với giá 700 triệu, giờ bán được giá gấp đôi.

Điều đáng nói là cơn sốt đất vùng ven Hà Nội chủ yếu diễn ra với các giao dịch đất trong làng, trong xóm nhưng đất tại các dự án đô thị vùng ven, có hạ tầng hoàn chỉnh chỉ nhúc nhích tăng nhẹ. Đất trong làng La Cả được đẩy tăng gấp đôi, trong khi đất nền khu đô thị Nam Cường, bao quanh làng La Cả chỉ nhúc nhích tăng.

Tương tự, tại các làng ven đô như Tây Mỗ (quận Nam Từ Liêm), Vĩnh Ngọc (huyện Đông Anh), La Dương, La Phù (quận Hà Đông, TP Hà Nội),… đất nền đang được đẩy nóng, giá bán thông thường từ 25-50 triệu đồng/m2, đang tạo nên cơn sốt đất vùng ven đô.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân - phó giám đốc bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính, Savills Hà Nội - quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Hiện có không ít dự án dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận. Cơ sở hạ tầng khu vực ven đô ngày càng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền.

Nhưng thị trường đất nền ven đô ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá, đánh giá đúng giá trị của lô đất nền, bà Vân lưu ý.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính - phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - nhận định thị trường bất động sản Hà Nội khan hiếm nguồn cung khiến nhà đầu tư tìm đến kênh đầu tư đất nền ven đô vào thời điểm cuối năm.

Bên cạnh đó, nguồn cung tiền dồi dào dịp cuối năm khi nhiều ngân hàng bơm tiền để đạt chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm, cũng là nguyên nhân đẩy giá đất nền ven đô tăng mạnh.

Vị chuyên gia này cảnh báo, nhiều khu vực ven đô không có dự án đầu tư lớn nào, chỉ có hoạt động đầu tư, đầu cơ của các nhà đầu tư nhỏ lẻ mà giá đất ‘nhảy múa’ là hiện tượng không tốt của thị trường.

Trước xu hướng dòng tiền đầu tư mạnh vào phân khúc đất nền thời gian qua, bà Vân cảnh báo khi đất nền khu vực ngoại thành có nhiều mức giá khác nhau, nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp để tránh các trường hợp ‘nhảy giá’.

Trên bình diện định giá một tài sản đất nền, để xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở ngoại thành nên áp dụng phương pháp so sánh để biết được giá thực của miếng đất, bà Vân khuyến cáo.

Còn đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên các giá chào trên thị trường vì giá chào thường bị đẩy lên khá cao.

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự nằm bên ngoài các đô thị mới thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị.

Để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị thì chủ đầu tư dự án phải bỏ ra chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng, tạo lập tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Bà Vân nhận định có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, nếu dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ vào đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố về giá trị tài sản, tránh tâm lý đám đông.