Cẩn trọng trước làn sóng cắt lỗ chung cư cao cấp

Trước tình trạng rao bán cắt lỗ chung cư cao cấp lên đến cả tỷ đồng mỗi căn, nhiều nhà đầu tư tranh thủ bắt đáy, nhưng giới chuyên gia cho rằng nên thận trọng xuống tiền thời điểm này…

Cắt lỗ căn hộ cao cấp vài tỷ đồng mỗi căn

Trái ngược với không khí sôi động, sốt “xình xịch” của thị trường bất động sản đất nền, đất thổ cư, từ đầu năm đến nay, thị trường căn hộ cao cấp lại ế ẩm, giao dịch ảm đạm, có những căn hộ cao cấp ở nội thành rao cắt lỗ lên đến cả vài tỷ đồng mỗi căn nhưng vẫn không có người mua.

Đơn cử, tại Dự án D’Capitale Trần Duy Hưng (Hà Nội) của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 79 m2 toà C1 ở thời điểm mở bán từ năm 2017 giá 4,2 tỷ đồng/căn, tương đương 53,2 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện tại, nhiều cư dân rao bán một căn hộ tương tự với mức giá còn hơn một nửa, khoảng 2,8 tỷ đồng/căn, tương đương 35 triệu đồng/m2. Mỗi căn có thể giảm đến 1,4 tỷ đồng.

Thậm chí cũng tại dự án này, một vài căn hộ khác lại có mức chiết khấu sâu hơn, thậm chí xuống còn một nửa so với giá bán ban đầu. Ví dụ, căn 3 phòng ngủ diện tích 121 m2 giá gốc 7,9 tỷ đồng hiện nay cắt lỗ xuống còn 5,8 tỷ đồng, giảm 2 tỷ đồng mỗi căn. Chưa kể, ngoài giảm giá để bán được căn hộ, đơn vị rao quảng cáo còn tung chính sách “bia kèm lạc” siêu hấp dẫn như: tặng gói nội thất tương ứng 10% giá trị căn hộ, thanh toán sớm 100% nhận chiết khấu 170 triệu đồng, miễn phí dịch vụ… Nếu tính ra mỗi căn chấp nhận lỗ đến 3 tỷ đồng, đây là mức chiết khấu chưa từng có trong lịch sử của phân khúc chung cư cao cấp.

Tình trạng này cũng diễn ra tương tự tại chung cư Sunshine City. Hiện nhiều người dân đang rao bán cắt lỗ với mức giá 37 - 38 triệu đồng/m2 trong khi giá mở bán rẻ nhất cũng 42- 43 triệu đồng/m2. Bên cạnh một số dự án cắt lỗ cao thì cũng có những dự án cắt lỗ nhẹ nhàng, chỉ đơn giản là chấp nhận bỏ tiền ra làm nội thất và bao phí sang tên chuyển nhượng…

Nhận định về tình trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng, giá của căn hộ cao cấp đang cao hơn rất nhiều so với giá trị thực của căn hộ, tình trạng cắt lỗ này đã được các chuyên gia cảnh báo từ trước nhưng thị trường không lường được.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, riêng trong năm 2020, lượng sản phẩm căn hộ cao cấp chào bán trên thị trường đạt 6.536 căn, tỷ lệ giao dịch chỉ đạt 1.202 căn. Nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm đến 30,8% tổng nguồn cung mới chào bán ra toàn thị trường năm 2020, chỉ đứng sau nguồn cung căn hộ trung cấp nhưng lượng giao dịch thấp nhất trong các loại phân khúc, chỉ đạt 14,6%.

Còn các chuyên gia của JLL cho rằng, dịch bệnh bùng phát trở lại cùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý khách mua đầu tư, khiến lượng bán trong quý 1/2021 cũng tiếp tục giảm 12,6% so với quý trước. Giao dịch ghi nhận tại dự án cao cấp tương đối ảm đạm, đặc biệt với phân khúc mua cho thuê, do lượng chuyện gia nước ngoài được phép nhập cảnh còn hạn chế. Trong khi đó, nhà đầu tư cá nhân có xu hướng lựa chọn đất nền và nhà liền thổ tại các tỉnh thành vệ tinh lân cận Hà Nội nhờ mức lợi nhuận đầu tư hấp dẫn hơn so với căn hộ, đặc biệt là trong bối cảnh sốt đất đang diễn ra tại các khu vực này trong thời gian gần đây.

Dư nguồn cung cao cấp kết hợp thiếu trầm trọng nhu cầu thuê để ở đã dẫn đến tình trạng cắt lỗ chung cư cao cấp ồ ạt suốt từ cuối năm 2020 đến nay bởi một khi không có khách hoặc công suất cho thuê thấp, những người dùng đòn bẩy tài chính cao để bảo toàn vốn buộc phải bán ra.

Trước làn sóng cắt lỗ căn hộ chung cư cao cấp, nhiều nhà đầu tư có tâm lý xuống tiền bắt đáy để tìm kiếm cơ hội sinh lời khi nền kinh tế hồi phục. Tuy nhiên, giới chuyên môn cho rằng cần thận trọng trước những thông tin cắt lỗ ồ ạt trên thị trường bởi nhiều trường hợp quảng cáo là cắt lỗ nhưng không hề lỗ hoặc nếu có lỗ là do căn hộ có vấn đề về thủ tục pháp lý. Cảnh báo này là đúng với trường hợp của căn hộ D’Capitale Trần Duy Hưng khi nhân viên môi giới ở đây nói rằng những căn hộ cao cấp bán cắt lỗ sâu chủ yếu là những căn chưa có sổ hồng. Bên cạnh đó, tình trạng cắt lỗ, theo một số nhân viên sàn giao dịch, là do hành lang của toà nhà D’Capitale Trần Duy Hưng quá hẹp, chỉ khoảng hơn 1m4, không đúng với mẫu thiết kế đưa ra. “Nhiều người thất vọng với hành lang nên muốn bán cắt lỗ mới có giá như vậy”, một nhân viên môi giới tiết lộ.

“Với những dự án nhập nhằng về tính pháp lý, nhiều scandal, chưa có sổ hồng thì mức chiết khấu còn cao hơn, thậm chí lên đến 50% mỗi căn hộ. Trong khi nhu cầu thuê nhà giảm mạnh, các nhà đầu tư cần nắm rõ thông tin trước khi xuống tiền, tránh mang tiếng là mua được nhà cắt lỗ nhưng thậm chí còn bị “hớ” so với thị trường”, một chuyên gia khuyến cáo.