Cẩn trọng sốt đất nhờ… đường sắt

Chỉ một cây cầu, chỉ một đoạn đường nối lên vành đai, chỉ một quy hoạch dự án có vị trí xung quanh là mạng lưới giao thông sắp kết nối hạ tầng đều có thể trở thành động lực cho giá địa ốc tăng nóng.

Chia sẻ với PV về đề xuất bổ sung thêm tuyến đường sắt kết nối “siêu” sân bay Long Thành với sân bay Tân Sơn Nhất, chuyên gia tài chính Nguyễn Lê Ngọc Hoàn cảnh báo, nhà đầu tư cần cẩn trọng trước các thông tin kết nối hạ tầng đường sắt này.

Nhằm tăng cường khả năng kết nối giao thông từ đó khai thác hiệu quả sân bay Long Thành, trong dự thảo quy hoạch mạng lưới đường bộ, đường sắt, sân bay thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 của Bộ GTVT, đơn vị tư vấn của Bộ GTVT đã đề xuất thêm 2 phương án xây dựng tuyến đường sắt kết nối sân bay Long Thành với sân bay Tân Sơn Nhất gồm: Phương án 1, điều chỉnh, kéo dài tuyến đường sắt đô thị số 4b (tuyến metro từ Thạnh Xuân - khu đô thị Hiệp Phước) và phương án 2, kéo dài tuyến đường sắt đô thị số 2 (tuyến metro Bến Thành - Tham Lương) để kết nối trực tiếp với nhà ga sân bay Tân Sơn Nhất.

Tuy nhiên, trong văn bản góp ý về dự thảo đang được xây dựng về quy hoạch mạng lưới đường sắt thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 của Cục Đường sắt Việt Nam mới đây, UBND TP.HCM đã có quan điểm khác và đề nghị Bộ GTVT yêu cầu đơn vị tư vấn nghiên cứu bổ sung phương án tổ chức chạy tàu trực tiếp từ sân bay Tân Sơn Nhất đến sân bay Long Thành thông qua tuyến đường sắt đô thị số 4b kéo dài.

Theo đó, tuyến đường sắt này sẽ đi theo lộ giới là đường Phạm Văn Đồng, đường sắt Trảng Bom - Hòa Hưng, tuyến vành đai 2 (nằm trên địa bàn TP.Thủ Đức) và kết nối ray trực tiếp với tuyến đường sắt nhẹ Thủ Thiêm - sân bay Long Thành tại nút giao vành đai 2 với cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây.

Dù là phương án nào thì đứng ở góc độ đầu tư, giới chuyên môn đã lên tiếng đây là những đề xuất cần cân nhắc vì có thể lãng phí trong khi hiệu quả không cao. Nếu có, hiệu quả sẽ thuộc về các… nhà đầu tư đất.

Trên thực tế, thị trường BĐS khu vực Long Thành đã có rất nhiều đợt nóng – giảm sốt – lại nóng mà giới gọi là “đảo hạn tăng nóng” theo các đợt thông tin liên quan đến dự án sân bay. Kỳ vọng tương lai vào 2025 là một chuyện, kỳ vọng những đợt đón các tuyến hạ tầng kết nối đến sân bay tương lai theo các cột mốc triển khai lại là một chuyện. Nếu không có những thông tin, những cột mốc đó, ông Hoàn cho rằng, thị trường sẽ khó có thể tạo nên những sốt “ăn theo hạ tầng”.

Tại thời điểm hiện nay, thị trường BĐS vẫn đang phát triển ăn theo trục sân bay, với các thông tin dẫn nguồn theo Sở Xây dựng Đồng Nai, xung quanh sân bay Long Thành sẽ được quy hoạch theo mô hình vệ tinh gồm các khu dân cư hiện hữu, khu tái định cư và các đô thị thông minh... Các thông tin đang nhấn mạnh vào khía cạnh kết nối sân bay bao gồm “đề xuất đầu tư hai tuyến đường kết nối sân bay Long Thành” còn nóng hổi trên giấy.

Cũng theo ông Nguyễn Lê Ngọc Hoàn, đây là cơ hội để các chủ đầu tư “đẩy lại” sản phẩm dự án trong bối cảnh nhiều khu vực sốt đất cục bộ đã lắng. Các thông tin về đề xuất kết nối hạ tầng đường sắt trong khu vực này đang được “vẽ” bằng nhiều ý tưởng, nhà đầu tư cần cẩn trọng. Ví dụ của Nhơn Trách – Đồng Nai với hàng loạt cây cầu đã được khởi công kết nối, nhưng giá đất vẫn chưa thể đẩy lên cao.