Căn hộ ‘hộp diêm’ vẫn gây tranh cãi

Sau thời gian dài tranh cãi, mới đây Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21 cho phép làm loại hình căn hộ 25 m2tại các dự án nhà ở thương mại. 

Không quá 25% trong một dự án

Theo Thông tư 21 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư vừa ban hành và sẽ có hiệu lực từ ngày 1.7 tới đây, tại các dự án nhà ở thương mại được xây dựng loại căn hộ có diện tích không nhỏ hơn 25 m² đối với dự án nhà ở thương mại, với tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án nhà ở thương mại. Thông tư cũng quy định căn hộ “siêu nhỏ” phải có tối thiểu 1 phòng ở và 1 khu vệ sinh; được chiếu sáng tự nhiên, nếu có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép 1 phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9 m², thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên.

Chương trình nhà ở quốc gia

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc nghiên cứu phát triển, Công ty DKRA VN, đề xuất: Trên cơ sở chương trình nhà ở xã hội có thể “nâng cấp” thành chương trình nhà ở quốc gia (đặc biệt dành cho người mua nhà lần đầu). Có được chương trình lâu dài và cơ bản này thì việc nhà nhà, người người đầu tư đầu cơ bất động sản sẽ giảm bớt, từ đó nguy cơ rủi ro về những bong bóng bất động sản cũng giảm bớt. Chương trình nhà ở quốc gia cần quy hoạch dài hạn khoảng 50 - 100 năm sau, chứ không chỉ là tầm nhìn năm 2030.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, cho rằng việc cho xây dựng căn hộ diện tích 25 m², nhưng tỷ lệ căn hộ nhỏ không vượt quá 25% trong một dự án là phù hợp. Quy định mới này không hạn chế khu vực xây dựng ở khu vực nào, địa phương nào. Tuy nhiên, dù chuẩn cho phép như thế, nhưng tùy từng khu vực, từng địa phương sẽ có tỷ lệ khác nhau, bởi nó còn phụ thuộc vào chỉ tiêu dân số, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/2.000 của từng địa phương. “Điều này tốt cho những người trẻ mới lập nghiệp, người mới lập gia đình... cần một không gian riêng tư để sống và làm việc. Bởi những căn hộ diện tích nhỏ sẽ có mức giá thành vừa túi tiền, vừa thu nhập của đại đa số người trẻ”, ông Châu cho hay.

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn, Chủ tịch HĐQT SonKim Group, cũng cho rằng hiện nay giá đất quá cao, nên làm sao tạo được nhiều căn hộ giá tốt phục vụ nhu cầu người dân là điều cần thiết. Nhưng phải có tiêu chuẩn, quy chuẩn chi tiết, cụ thể để khi xây dựng loại căn hộ này phải đáp ứng được các tiện ích, an ninh phòng cháy chữa cháy phải đảm bảo. Chính sách, thủ tục phải thật nhanh để giảm chi phí, từ đó giảm giá thành căn hộ. “Hồi tôi học bên Đức, cùng bạn ở trong căn hộ 24 m², trong đó có nhà vệ sinh, có 1 phòng ngủ chung với nhà bếp và phòng khách, tủ đựng quần áo. Tuy nhiên trong chung cư có khu sinh hoạt chung, khu coi phim chung, khu cộng đồng tốt, khu giặt đồ, phơi đồ riêng... Chính vì vậy tạo được một môi trường sống tốt. Bởi nếu không có quy định, có quy chuẩn, quản lý đồng bộ sẽ dễ tạo thành các khu ổ chuột trên cao”, ông Tuấn bình luận.

Vẫn lo quá tải hạ tầng

Thực tế, căn hộ siêu nhỏ này từng bị UBND TP.HCM phản đối bởi cho rằng trong những năm gần đây, tình trạng người nhập cư, tạm cư vào TP ngày càng gia tăng (tỷ lệ tăng cơ học vượt tỷ lệ tăng tự nhiên, khoảng 200.000 người/năm). Đến nay dân số TP.HCM đã xấp xỉ 13 triệu người, trong khi đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP đến năm 2025 đã được Thủ tướng duyệt là 10 triệu người. Theo đó, việc phát triển đô thị nhanh chóng, cộng với sự gia tăng quy mô dân số, gia tăng các phương tiện giao thông cá nhân đã gây quá tải và tạo áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hiện có của TP. Từ những bất cập nêu trên và trong khi TP chưa thể đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông đô thị, thì việc cho phép đầu tư xây dựng nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư với diện tích nhỏ (dưới 45 m²/căn) sẽ thu hút người dân từ các địa phương khác đến TP mua căn hộ giá rẻ để ở, làm tăng quy mô dân số, phá vỡ quy hoạch được duyệt, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của TP hiện đang bị quá tải. Mặc dù đã có văn bản phản đối từ đầu năm 2018 nhưng Bộ Xây dựng vẫn giữ quan điểm luật hóa cho loại hình căn hộ này.

Ủng hộ quan điểm của TP.HCM, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc nghiên cứu phát triển, Công ty DKRA VN, cho rằng căn hộ 25 m2 chỉ phù hợp cho loại hình condotel, officetel ở khu vực trung tâm giá nhà đất cao ngất ngưởng hay căn hộ lưu trú cho công nhân tại các khu công nghiệp mang tính chất kinh doanh, cho thuê... “Hãy hình dung trước đây TP.HCM và Hà Nội, người Pháp chỉ quy hoạch đô thị cho khoảng từ vài trăm ngàn dân đến 1 - 2 triệu dân, nhưng đến nay dân số TP.HCM đã 13 triệu dân, trong khi đường xá khu trung tâm không nở thêm. Một điều nữa, nếu cho làm căn hộ 25 m2, sẽ khiến dân số tăng lên 1,5 lần so với quy định cho làm căn hộ thương mại nhỏ nhất 40 m2 như trước”, ông Hoàng phân tích và đưa ra ví dụ, 1 chung cư nếu cho làm căn hộ nhỏ nhất là 40 m2 thì có khoảng 100 căn, dân số khoảng 300 người. Giờ cho làm căn hộ 25 m² sẽ thành 150 căn, với dân số khoảng 450 người. Việc cấp điện, nước, thoát nước, chỗ đậu xe, tiện ích, hạ tầng... cho 300 người sẽ khác với 450 người là chênh lệch không hề nhỏ. Do đó, theo ông Hoàng, thay vì cứ loay hoay nên hay không nên cho làm căn hộ 25 m² thì Bộ Xây dựng nên xem xét loại hình căn hộ cho thuê ở các khu vực khu công nghiệp và một số nơi phù hợp cho xây căn hộ có diện tích nhỏ từ 25 m², nhưng phải đảm bảo chất lượng và có tiện ích xã hội phục vụ nhu cầu người dân.