Cần hành lang pháp lý để 'kích cầu' bất động sản có thời hạn

Sở hữu nhiều ưu thế về thanh khoản, lợi nhuận cho thuê, tỷ lệ lấp đầy... bất động sản có thời hạn được đánh giá là xu thế nổi trội trong thời gian tới. Nhất là trong bối cảnh bất động sản (BĐS) sở hữu lâu dài không đáp ứng đủ nhu cầu để ở và đầu tư.

Đây là quan điểm chung của nhiều diễn giả, chuyên gia tại Hội thảo “Xu thế sở hữu BĐS: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam” vừa diễn ra tại TP.HCM”.

Nói về các thời hạn sử dụng đất đai tại Việt Nam, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng Việt Nam đã công nhận đất ở được sử dụng lâu dài, lý do chính là cho phù hợp với tư duy truyền thống của người Việt.

Tuy nhiên, bên cạnh BĐS lâu dài, chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai.

“Thực tế đây cũng là kinh nghiệm quản lý đất đai được áp dụng tại nhiều thị trường quốc tế”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết.

Theo bà Dung, thị trường đang tồn tại cả hình thức sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Đối với căn hộ truyền thống, cả Việt Nam, Thái Lan và Malaysia đều cho phép sở hữu lâu dài; Singapore sở hữu lâu dài hoặc 99 năm; Philippines thì Chính phủ chỉ cho tất cả các dự án sở hữu 50 năm.

Đối với BĐS nghỉ dưỡng, tại Việt Nam hiện quy định được sở hữu 50 - 70 năm. Trong khi tại Thái Lan, căn hộ nghỉ dưỡng chỉ được sở hữu 30 năm. Dù sở hữu 30 năm nhưng số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket gấp 3 lần số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, áp dụng cho cả người nước ngoài và người Thái Lan.

Có tới hơn 70 quốc gia trong số 220 quốc gia trên thế giới quy định căn hộ để bán có thời hạn. Đáng chú ý là không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn. "Sau khi hết thời hạn sử dụng, có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ về gia hạn để khuyến khích người mua, như thuế chuyển nhượng BĐS đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn", bà Dung nói.

Bà Dung thông tin thêm: “Trong vòng 4 năm qua, từ 2015 - 2019, tại cả Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, thị trường condotel tăng trưởng 100%, năm sau tăng trưởng gấp đôi, gấp 3 lần năm trước, cá biệt có dự án ở vị trí tốt, lượng nhận đặt chỗ cao hơn cả số lượng chào ra”, bà Dung cho hay.

“Trong khoảng 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư đã chấp nhận sở hữu 50 năm cho đến khi luật rõ ràng hơn về sở hữu loại hình này”, lãnh đạo CBRE tại Việt Nam kết luận.

Chia sẻ về những băn khoăn đối với BĐS có thời hạn, 24% ý kiến của các doanh nghiệp và nhà đầu tư cho hay, họ quan tâm đến vấn đề thời hạn, trong đó, băn khoăn lớn nhất là tính pháp lý (39%); rồi cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư là (10%); đến vấn đề thế chấp ngân hàng (10%); và 8% cho rằng giá bán BĐS có thời hạn đang khá cao.

Về cam kết lợi nhuận, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam, cho biết thời gian gần đây đã có sự điều chỉnh về vấn đề này theo hướng giảm cam kết lợi nhuận, và nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến đơn vị quản lý dự án, hay năng lực chủ đầu tư.

Ông Hoàng dẫn chứng tại một dự án condotel tại Bình Thuận, chủ đầu tư đưa ra 2 lựa chọn khách hàng: có cam kết lợi nhuận và không có. Kết quả bán hàng cho thấy, 50% khách hàng lựa chọn mỗi loại hình, nghĩa là 50-50. Dĩ nhiên, giá bán của 2 hình thức lựa chọn nói trên là khác nhau.

Về chi phí đầu tư, bà Dung nhận xét phần lớn BĐS có thời hạn đến từ phân khúc nghỉ dưỡng, và phân khúc này chỉ có hạng sang cao cấp, hoặc mức cao của trung cấp, hầu như không có bình dân. Điều này khiến chi phí vốn đầu tư cao.

“Tuy nhiên, khả năng lấp đầy của các sản phẩm nghỉ dưỡng này rất tốt. Nếu có thêm đơn vị quản lý chuyên nghiệp, mức giá cho thuê có thể cao hơn 10-15% so với mặt bằng chung. Do đó, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận chi phí cao hơn vì lợi nhuận thường tốt hơn cho thuê đối với căn hộ truyền thống”, bà Dung cho hay.

Nhận định thị trường condotel đang có khoảng lặng do pháp lý chưa thống nhất, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, pháp lý dù đưa ra những quy định như thế nào thì mục tiêu cuối cùng là cần rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư. “Tôi lo 2 - 3 năm nữa, thị trường BĐS sẽ thiếu cung. Vì vậy, chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó”, ông Võ dự báo.

Đồng tình, bà Dương Thùy Dung cho rằng, cơ quan quản lý cần làm rõ từ khung pháp lý: thuế, giá… để khuyến khích việc sở hữu căn hộ có thời hạn.