Cải tạo chung cư cũ vì sao vẫn “giậm chân tại chỗ”?

Hiện nay nhiều khu chung cư ở Hà Nội đã xác định mức độ xuống cấp ở cấp độ D. Tuy nhiên, vì nhiều lý do mà đến nay các dự án cải tạo khu tập thể này vẫn “giậm chân tại chỗ”.

Khi lợi ích giữa các bên chưa được cân bằng

Ở chung cư hay nhà tập thể luôn là lựa chọn của nhiều người dân và cán bộ, viên chức thành phố từ xưa đến nay. Qua thời gian, với tốc độ phát triển đô thị, nhiều khu chung cư tuổi đời mấy chục năm bị bỏ quên, không tu sửa đã xuống cấp trầm trọng, đe dọa tính mạng của cư dân.

Điều đáng ngạc nhiên là không ít người luôn cố bám trụ dù thừa khả năng kinh tế đi chỗ mới khang trang, sạch đẹp hơn nhiều. Hỏi ra mới biết, hóa ra họ muốn chỗ ở được cải tạo khang trang, rộng rãi hơn nhưng lại phải miễn phí, thậm chí là phải "sinh được lời".

Chuyện nhà chung cư cũ bị sập hay cháy nổ không còn là chuyện hiếm ở các thành phố lớn nhưng mặc kệ, nhiều hộ dân vẫn kiên quyết sống khổ để kiếm lời trên chính sự nguy hiểm đang treo trên đầu. Họ bám trụ tại những khu tập thể cũ để chờ thời, với quan điểm: Nơi họ ở là khu “đất vàng” đắt đỏ, Nhà nước cần cải tạo thì càng phải trả giá cao để thỏa thuận với dân.

Cũng chính vì sự đình trệ này mà hàng nghìn người không thể thoát khỏi những căn nhà ổ chuột, tàn tạ đầy hiểm nguy. Có những căn hộ chờ vài năm, thậm chí cả chục năm để kế hoạch cải tạo được triển khai nhưng các hộ dân vẫn chưa biết lúc nào chuyện này đi đến hồi kết khi mà trong số họ vẫn có người phản đối đến cùng.

Có thể thấy rằng, sự cân bằng lợi ích giữa các bên là điều quan trọng nhất trong việc cải tạo chung cư cũ, bởi theo TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng: Thực tế để cải tạo, xây dựng lại số lượng lớn chung cư cũ đang hư hỏng, xuống cấp hiện nay, ngân sách Nhà nước không "kham nổi". Do đó, lâu nay ngành chức năng phải huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên, cái khó là chúng ta lại chưa có chính sách tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa các bên.

"Việc cải tạo, xây mới chung cư cũ doanh nghiệp phải có lợi nhuận thì mới làm, người dân cũng phải có lợi ích thì họ mới đồng ý. Các chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay chủ yếu nằm ở khu vực nội thành nên việc xây mới vẫn phải đảm bảo, tuân thủ quy hoạch và mật độ dân cư chung, không được phép xây vượt tầng. Tuy nhiên, khi giao cho doanh nghiệp làm thì hầu như các phương án họ đưa ra đều phá vỡ quy hoạch chung" , ông Nghiêm nói.

Về phía người dân, KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam phân tích: "Đối tượng ở những nhà tập thể cũ là nhà được cấp cho thế hệ cán bộ công nhân viên chức, bộ đội, công an... những người gắn bó với giai đoạn khó khăn nhất của đất nước. Cho nên Nhà nước phải là chủ thể chính có trách nhiệm trong việc cải tạo chung cư cũ".

Theo ông Tùng, doanh nghiệp luôn tính đến lợi nhuận trong mọi hoạt động nên rất khó bắt buộc họ có trách nhiệm chia sẻ xã hội. Khi xây dựng mới, các hộ sẽ được trả lại diện tích tương đương diện tích trong căn hộ cũ từng sử dụng. Phần diện tích dư ra, người dân phải trả chi phí xây dựng, không phải phí kinh doanh.

"Trước đây, nhà tập thể có những căn hộ chỉ khoảng 20m2. Quy định hiện nay không cho phép xây căn hộ với diện tích như thế mà ít nhất phải 40m2 để đảm bảo nhu cầu sinh hoạt và sinh sống. Những hộ dân đang ở nhà tập thể cũ 4 - 5 tầng cũng cần hiểu rằng, khi một tòa nhà, chung cư mới xây lên, cao hơn thì phần diện tích đất thừa sẽ là hạ tầng, công viên, đường sá... những tiện ích chung cho tất cả mọi người. Chỉ khi nhận thấy lợi ích các bên đều được cân bằng thì vướng mắc cải tạo chung cư cũ mới được giải quyết", ông Tùng nói.

Cần cởi trói “sợi dây” quy định và chính sách

Tại phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông (Hà Nội), nhiều năm nay, hàng trăm hộ dân đang sống ở khu nhà tập thể 3 tầng đường Lê Hồng Phong phải đối mặt với nguy cơ mất an toàn do tình trạng các dãy nhà xuống cấp trầm trọng. Ba trong số bốn dãy nhà của khu tập thể này được xây dựng từ những năm 1970 đang khiến hàng trăm hộ dân sinh sống tại đây rơi vào tình cảnh thấp thỏm, lo lắng.

Sống tại tầng 3 của dãy nhà A, bà Vũ Thị Kim Nhị 80 tuổi chia sẻ, đây là khu nhà ưu tiên cho các cán bộ. Tính cả phần hành lang, mỗi căn nhà có diện tích hơn 41m2 là không gian sinh hoạt của cả gia đình từ 2 - 4 người. Đây từng là khu nhà tập thể cao cấp nhưng giờ thì xuống cấp trầm trọng.

Hầu hết những người ở đây đã lớn tuổi nên việc sống trong những căn nhà như thế này vừa nguy hiểm, vừa ảnh hưởng đến sức khỏe. Mái ngói hư hỏng, khiến cuộc sống của các hộ dân tầng 3 phải chịu thêm cảnh mưa dột, nước mưa thấm vào tường nhà...

Nghiêm trọng nữa là khu vực trần hành lang đi vào các khu nhà tập thể đều đã hỏng, bong tróc. Phần cót ép trần nhà mục mát, rơi vỡ. Nhiều mảng tường đã nứt vỡ, bong tróc, các cột nhà lộ rõ phần lõi sắt han rỉ. Dù là ban ngày nhưng khu vực cầu thang luôn trong tình trạng thiếu ánh sáng. Trong khi người dân mòn mỏi chờ đợi thì dự án cải tạo khu tập thể này vẫn “giậm chân tại chỗ” dù đã có chủ trương thực hiện từ năm 2016.

Nguyên nhân do hàng loạt bất cập “trói chân” bởi chính hệ thống quy định không còn phù hợp thực tế như: Phải đạt tỷ lệ đồng thuận 100% của các hộ dân; Xếp hàng để chờ đến lượt được kiểm định chất lượng công trình…

Đây cũng là câu chuyện đang diễn ra tại rất nhiều dự án cải tạo chung cũ tại Hà Nội và nhiều địa phương. Những sợi “dây trói” này chính là nguyên nhân khiến tỷ lệ cải tạo chung cư cũ diễn ra ì ạch với con số chưa đạt tới 2% dù đã qua hàng loạt cuộc họp “hiến kế”, tìm giải pháp khắc phục... khiến các nhà đầu tư nản lòng còn người dân vẫn đợi từ đời này qua đời khác.

Theo các chuyên gia, chỉ khi nào có những thay đổi đột phá về quy định, chính sách thì mới mong cải thiện tình hình này.