Cải tạo chung cư cũ theo hướng tái thiết đô thị và thực hiện tổng thể, đồng bộ

Vấn đề cải tạo chung cư cũ ở khu vực nội đô Hà Nội đã vướng mắc gần bốn nhiệm kỳ qua với nhiều nguyên nhân khiến tỷ lệ chung cư cũ được cải tạo chỉ đạt khoảng 1% trong tổng số hơn 1.500 chung cư cũ, khu tập thể cũ.

Để giải quyết vấn đề này, tới đây, Hà Nội sẽ xây dựng đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô.

Đáng chú ý, với thông tin quy hoạch phân khu 4 quận nội đô lịch sử (gồm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng) vừa được phê duyệt và công bố vào ngày 22/3 đã thể hiện tư duy quy hoạch đổi mới, tạo điều kiện để Hà Nội đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ và là công cụ tháo gỡ các “điểm nghẽn” phát triển đô thị tại các quận nội thành cũ.

Tại các quy hoạch này, Hà Nội đã thống nhất quan điểm cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ theo hướng cao tầng, mật độ thấp; bổ sung hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và các tiện ích công cộng, không gia tăng quy mô dân số trong khu vực.

Quan điểm này đã được Ban chấp hành Đảng bộ thành phố Hà Nội thống nhất cao khi tiến hành thảo luận về Chương trình công tác số 03-CTr/TU của Thành ủy về "Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị giai đoạn 2021 - 2025" tại Hội nghị Ban chấp hành Đảng bộ thành phố diễn ra vào ngày 11/3.

"Việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ vừa là nhiệm vụ chính trị cấp bách, vừa là cơ hội để Hà Nội nâng cấp diện mạo, cảnh quan và phát triển kinh tế. Do vậy, Hà Nội sẽ cải tạo các chung cư cũ, tập thể cũ theo từng khu để đảm bảo văn minh đô thị, trước mắt sẽ ưu tiên cải tạo các khu xuống cấp, nguy hiểm cấp độ D", Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ nhấn mạnh.

Theo Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn, Hà Nội dự kiến phân loại 3 nhóm chung cư, tập thể cũ để có chính sách riêng cho từng nhóm.

Theo đó, nhóm 1 gồm các khu tập thể với nhiều tòa chung cư (như Thành Công, Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh); nhóm 2 gồm 5 - 7 nhà tập thể cũ; nhóm 3 là các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ. Tiếp đó, cơ quan chức năng cũng đồng thời tiến hành tổng kiểm định các chung cư cũ (phân theo chất lượng A, B, C, D) để ưu tiên xử lý các trường hợp xuống cấp nghiêm trọng cấp độ D, C để cải tạo đồng bộ với đề án của thành phố.

Để từng bước triển khai các nhiệm vụ quan trọng trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, UBND thành phố Hà Nội giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc cùng Viện Quy hoạch xây dựng, Sở Xây dựng và sở, ngành thành phố, UBND các quận liên quan tham mưu đề xuất UBND thành phố kế hoạch tổ chức nghiên cứu lập các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Trong đó, các phương án quy hoạch cần được nghiên cứu đồng thời cùng với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư tương ứng với tính chất, hiện trạng từng khu chung cư cũ để bảo đảm tối đa tính khả thi; báo cáo đề xuất UBND thành phố trong tháng 3/2021.

Theo định hướng giải pháp quy hoạch có thể nghiên cứu áp dụng chia làm 3 mô hình cấp độ. Mô hình 1 là khu chung cư cũ (quy mô lập đồ án quy hoạch chi tiết): Nghiên cứu đề xuất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tăng tối đa tầng cao và hệ số sử dụng đất) bảo đảm cân đối tổng thể toàn khu, đáp ứng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế cho phép.

Trên cơ sở quy mô diện tích đất, mặt bằng hiện trạng của từng khu chung cư để nghiên cứu triển khai cuốn chiếu, hoán đổi bố trí các công trình nhà ở tái định cư cao tầng và hạ tầng xã hội vào các quỹ đất trống trong lõi khu, giải phóng các quỹ đất xung quanh bên ngoài khu (đạt khoảng 20 - 25% tổng diện tích đất các chung cư cũ) để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số), tăng quy mô tầng hầm liên thông để xe và khai thác dịch vụ thương mại, tăng tính khả thi và cân bằng hiệu quả đầu tư dự án.

Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn nêu ví dụ như khu Thành Công (thuộc nhóm 1) có quy mô vài chục chung cư cũ sẽ không hạn chế cao tầng, sẽ thiết lập các quỹ đất thương mại dịch vụ, có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn… Như vậy, sẽ cân bằng được tái định cư tại chỗ, thỏa mãn quy hoạch không gian ngầm, đồng bộ đa dạng giải pháp và cơ chế thì các chủ đầu tư sẽ cùng tham gia.

Mô hình 2 là nhóm chung cư cũ (quy mô lập tổng mặt bằng) là thực hiện như mô hình 1 đối với trường hợp diện tích đất nhỏ; nếu chưa khả thi hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo mô hình 3.

Mô hình 3 là tập hợp các chung cư độc lập, đơn lẻ (quy mô lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ), thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận; bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có, giải phóng một số quỹ đất có giá trị để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số), tăng tính khả thi đầu tư dự án.

Chẳng hạn, quận Hoàn Kiếm có 120 chung cư riêng lẻ thì sẽ thiết lập một phương án đầu tư tổng thể, xây dựng lại các chung cư cũ này nhưng tái định cư hoán đổi trên địa bàn một phường, một quận. Hoặc sẽ tái định cư tại chỗ cho 30 chung cư cũ, hút 90 chung cư cũ khác về. Quỹ đất của 90 chung cư cũ sẽ để phát triển hạ tầng khác...

Theo quan điểm chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội, việc tổ chức lập quy hoạch chi tiết có tính chất cải tạo tái thiết đô thị, chỉnh trang đô thị và thực hiện tổng thể cho toàn khu chung cư cũ, nhóm chung cư cũ, tập hợp chung cư cũ độc lập trên địa bàn, khu vực, góp phần xây dựng đô thị xanh, văn minh, hiện đại...