Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Sự vào cuộc của các “ông lớn”

UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định 7020/QĐ-UBND thành lập Tổ chuyên gia để nghiên cứu, hoàn thiện các cơ chế, chính sách đặc thù của UBND thành phố; hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

Theo đó, tổ chuyên gia có nhiệm vụ nghiên cứu các quy định hiện hành của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để hoàn thiện các cơ chế, chính sách đặc thù của thành phố; hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố do Sở Xây dựng đề xuất, báo cáo UBND thành phố lấy ý kiến của HĐND thành phố, báo cáo Thành ủy thông qua để trình Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận để triển khai.

Theo Quyết định, Tổ chuyên gia gồm: 1 tổ trưởng, 3 tổ phó và 14 thành viên. Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Lê Văn Dục được giao là Tổ trưởng.

Thông tin từ kỳ họp HĐND thành phố lần thứ 11, hiện có 19 doanh nghiệp được giao lập quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại các chung cư, tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội.

Cụ thể, tại văn bản số 5621 của UBND Hà Nội cũng nêu rõ danh tính các doanh nghiệp tham gia là Sun Group làm 3 khu tập thể: Khu tập thể Kim Liên với 42 nhà cao từ 2-6 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Bắc với 61 nhà cao 5 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Nam với 8 nhà cao từ 3-5 tầng.

Tập đoàn FLC với khu tập thể Kim Giang, số lượng 68 nhà cao 2-5 tầng; Tập đoàn T&T với 2 khu thuộc Tập thể Bách Khoa với 29 nhà cao 2-5 tầng và Tập thể Đại học Thủy lợi với 12 nhà cao từ 2-5 tầng; CTCP XNK Tổng hợp Hà Nội (Geleximco); Khu tập thể Khương Thượng với diện tích 14,8 ha, 30 nhà chung cư cao từ 2-5 tầng.

Tập đoàn Vingroup làm 5 khu tập thể: Khu tập thể Ngọc Khánh có 58 nhà cao tầng từ 2-5 tầng; khu tập thể Giảng Võ có 22 nhà cao từ 3-5 tầng; khu tập thể Đường Sắt với 9 nhà cao từ 2-5 tầng; khu tập thể 60 Thổ Quan với 6 nhà cao từ 2-5 tầng; khu tập thể xí nghiệp xây lắp H24 với 10 nhà cao từ 2-5 tầng…

Tập đoàn Hòa Phát cũng ghi tên cải tạo Khu tập thể Tân Mai với diện tích 20 ha, 88 nhà cao từ 2-5 tầng. Hay Vinaconex cũng muốn cải tạo Khu tập thể thuốc lá Thăng Long với 7 nhà cao tầng từ 2-5 tầng...

Được biết, UBND thành phố cũng yêu cầu các nhà đầu tư chủ động phối hợp chặt chẽ với UBND các quận, phường có liên quan tổ chức khảo sát, điều tra xã hội học bổ sung làm cơ sở đề xuất ý tưởng quy hoạch theo 2 phương án. Trong đó phương án 1, theo đúng tầng cao và chỉ tiêu dân số theo quy hoạch, quy chế cao tầng được phê duyệt. Phương án 2 điều chỉnh chiều cao, chỉ tiêu để đảm bảo cân đối tài chính dự án. Hiện đã có một vài khu chung cư cũ đã lập xong đồ án quy hoạch chi tiết 1/500.

Việc cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội có sự góp mặt của nhiều "ông lớn" bất động sản như Tập đoàn SunGroup, Vingroup, FLC, Tập đoàn T&T... là bởi hầu hết các chung cư này đều có vị trí đắc địa, nằm tập trung ở các quận nội thành, trung tâm của thành phố. Nếu được giao làm chủ đầu tư, lại thêm hầu hết đều được thành phố chấp thuận cho tăng số tầng khi xây mới, chắc chắn lợi nhuận thu về là không nhỏ, một chuyên gia bình luận.

Hiện trên toàn thành phố Hà Nội có khoảng 1.500 chung cư cũ, trong đó mới có 14 chung cư cũ được xây dựng mới, đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%; 5 chung cư cũ đang được phá dỡ, triển khai xây dựng. Như vậy số chung cư cũ cần cải tạo còn rất lớn, song việc cải tạo các chung cư này nhiều năm qua dường như vẫn giậm chân tại chỗ.

Thực tế đã có nhiều cơ chế, chính sách khuyến khích, hỗ trợ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được ban hành nhưng vẫn chưa khuyến khích được nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư. Nhiều vướng mắc, bất cập đã phát sinh trong quá trình triển khai cải tạo chung cư cũ, như: Chưa có sự đồng thuận trong phương án đền bù, tái định cư; công tác giải phóng mặt bằng; hay quy định khống chế chiều cao xây dựng theo quy hoạch 108 của Thủ tướng của khu vực trung tâm…

Tuy nhiên, trên bình diện chung, thì hiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội của Hà Nội vốn đã quá tải do quá trình đô thị hóa quá nhanh, chưa kể ô nhiễm không khí, môi trường chưa có hướng khắc phục triệt để. Nay nếu tiếp tục cấp phép ồ ạt cải tạo chừng hơn 1.000 chung cư cũ này theo hướng điều chỉnh chiều cao, chỉ tiêu để đảm bảo cân đối tài chính dự án cho chủ đầu tư, thì nhiều chuyên gia lo ngại Hà Nội sẽ “vỡ” cả quy hoạch tổng thể lẫn quy hoạch khu vực. Họ cũng khuyến nghị Hà Nội cần xây dựng một đề án tổng thể tái thiết các khu vực này, trong đó quy hoạch được định hướng bởi giao thông công cộng, xây dựng thêm công trình công cộng.

Theo kiến trúc sư Trương Văn Quảng - Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, tại các khu chung cư cũ sau cải tạo có thể hình thành khu đô thị đa chức năng với đồng bộ các không gian công cộng, không gian chung như: trường mẫu giáo, trường học, dịch vụ thương mại, vườn hoa, cây xanh, mặt nước… bên cạnh đơn vị nhà ở.

Ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho biết, trước hết cần phân loại rõ từng loại chung cư để trên cơ sở đó, đề ra trình tự thực hiện với từng dự án khác nhau theo một khung tiêu chí đồng bộ nhằm đảm bảo hài hòa hóa lợi ích 3 nhà: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, dưới sự giám sát của một cơ quan độc lập trực thuộc UBND thành phố, phụ trách việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ.

Và cuối cùng, một bài học không bao giờ cũ là về năng lực của chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà thầu…

Do đó, dù Hà Nội có lập tổ chuyên gia “thúc” tiến độ cải tạo chung cư cũ thì yếu tố sống còn vẫn cần sự vào cuộc, chung tay quyết liệt hơn nữa từ các bộ, ngành, các đóng góp ý kiến sâu sắc, thiết thực từ các nhà khoa học, nhà đầu tư và của chính các cư dân đang sinh sống tại các chung cư cũ trên địa bàn.