Cải tạo chung cư cũ: Sớm hoàn thiện hành lang pháp lý

Bộ Xây dựng đang đẩy nhanh việc nghiên cứu và lấy ý kiến hoàn thiện Nghị định sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ. Lãnh đạo Bộ Xây dựng vừa cho biết, sẽ ban hành nghị định sửa đổi này trong năm 2021 để giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua.

Vướng mắc về pháp lý

Số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, hiện nay, tại các đô thị trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ (tương đương khoảng hơn 3.000.000m2 sàn) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000.000 hộ dân đang sinh sống. Cụ thể, tại Hà Nội có 1.579 nhà chung cư, TP Hồ Chí Minh 570 nhà chung cư, Hải Phòng 205 nhà chung cư, tỉnh Quảng Ninh 60 nhà chung cư, tỉnh Phú Thọ 23 nhà chung cư, tỉnh Nghệ An 22 nhà chung cư, tỉnh Thanh Hóa 17 nhà chung cư, TP Cần Thơ 10 nhà chung cư...

Qua rà soát, kiểm định an toàn chịu lực nhà chung cư cũ (chưa đầy đủ), hiện có trên 600/2.500 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chất lượng cấp C, cấp D), chiếm 25% tổng số, tập trung chủ yếu tại Hà Nội: 179 nhà chung cư, TP Hồ Chí Minh: 130 nhà chung cư, TP Hải Phòng: 178 nhà chung cư; tỉnh Quảng Ninh: 46 nhà chung cư, tỉnh Nghệ An: 22 nhà chung cư.

“Chung cư cũ chủ yếu tập trung ở khu vực nội đô của các đô thị, đặc biệt tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Hải Phòng... đều bị vướng về mật độ xây dựng, chỉ tiêu dân số, chiều cao. Cùng với đó, vấn đề bố trí nguồn lực của các địa phương để cải tạo, xây dựng lại nhà chung còn thiếu. Nhiều nhà chung cư cũ có sự phức tạp về quyền sở hữu (cá nhân, tập thể và sở hữu Nhà nước)... nên việc quy hoạch lại những khu chung cư cũ gặp rất nhiều khó khăn” – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho hay.

Về phía DN, Giám đốc Công ty BĐS Việt Úc Phạm Thị Thanh cho rằng, trước đây việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ cho phép chủ đầu tư được phép GPMB khi được sự đồng thuận của 2/3 cư dân (khoảng 70% - PV). "Nhưng sau khi Nghị định 101/2015/NĐ-CP có hiệu lực thì yêu cầu phải đạt sự đồng thuận của 100% cư dân mới được tháo dỡ, triển khai xây dựng nên vấn đề này rất khó khăn đối với DN” – bà Phạm Thị Thanh cho hay.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết thêm, tiến trình cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ còn gặp khó khăn về lựa chọn chủ đầu tư dự án, chính sách tái định cư...

“Vướng mắc về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất cũng là vấn đề gây ra nhiều khó khăn cho các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ trong thời gian qua” – ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Gỡ vướng từ cơ chế

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết đang gấp rút lấy ý kiến để toàn thiện và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Nghị định sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP về chính sách liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ. Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, Nghị định sửa đổi Nghị định 101/2015 cần phải tập trung vào một số nội dung như: Quy định của Luật Nhà ở về trường hợp tháo dỡ nhà chung cư, đặc biệt về những trường hợp phải tháo dỡ khẩn cấp (đối với những chung cư ở mức nguy hiểm – PV) để các địa phương thống nhất thực hiện.

Cùng với đó, những điểm nghẽn liên quan đến chính sách cũng cần được giải quyết như quy hoạch, xây dựng, thuế, đất đai..., thì quy định về bố trí tái định cư cũng nên sửa đổi cho phù hợp. Chẳng hạn, trường hợp xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ thì được ưu tiên bố trí tái định cư ở cùng vị trí. Trường hợp không xây dựng lại nhà chung cư ở địa điểm cũ được bố trí tái định cư trên địa bàn quận, huyện đó. Trường hợp bất khả kháng được bố trí tái định cư tại quận, huyện liền kề.

“Vướng mắc nhất là tại khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định phải được tất cả (100%) các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư (không phải nhà chung cư hư hỏng nặng cấp D - cấp nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng) để xây dựng lại nhà chung cư mới. Quy định này không sát với thực tiễn và không có tính khả thi. Mà chỉ nên quy định “đa số tuyệt đối” ở mức cao, phải có tối thiểu 75% (bằng 3/4) chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới thì hợp lý hơn” – ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam, KTS Phạm Thanh Tùng nhìn nhận, khi quy hoạch, thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư phải công khai, đảm bảo người dân phải được nhận được những phiếu thăm dò và khẳng định chắc chắn họ sẽ nhận được những gì, sau khi dự án cải tạo được hoàn thành để lấy sự đồng thuận của người dân. "Nhà nước phải có trách nhiệm, chứ không thể khoán trắng cho DN được, bởi khi “thả nổi” rất khó xác định trách nhiệm của các bên" - KTS Phạm Thanh Tùng đánh giá.

"Những khó khăn, vướng mắc về nghị định liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ đã được bàn luận nhiều trong thời gian qua. Chính vì vậy, phải có giải pháp đồng bộ, hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu và tiếp thu các ý kiến để đưa ra những cơ chế, chính sách hợp lý nhất, phù hợp với điều kiện thực tế để giải quyết vấn đề này. Gốc rễ của vấn đề hiện nay chính là pháp lý. Bộ Xây dựng sẽ cố gắng trong năm 2021 này phải xây dựng xong hành lang pháp lý cơ bản, sau đó nếu cần sẽ tiếp tục sửa đổi để thực hiện theo đúng quy trình của pháp luật." - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng