Cải tạo chung cư cũ: Không thể đợi 100% đồng ý mới làm

UBND TP.HCM vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 101 (năm 2015) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo đó, nếu Nhà nước đầu tư xây mới chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người ở thì chỉ cần 50% chủ sở hữu chung cư đồng ý, Nhà nước sẽ cưỡng chế di dời các hộ còn lại để triển khai dự án.

Đây có thể là một lối ra cho tình trạng nhiều chung cư cũ có nguy cơ đổ sập không thể phá bỏ để xây dựng lại chỉ vì theo quy định hiện hành việc cải tạo, xây mới chung cư cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu.

4 hộ nói "không", hơn trăm hộ phải chờ

Chung cư Trúc Giang (phường 13, quận 4, TP.HCM) năm 2017 được cơ quan chức năng kết luận chất lượng loại D, cấp thấp nhất. UBND quận đã lên phương án tìm kiếm nhà đầu tư để thực hiện các thủ tục cải tạo, xây dựng mới.

Đầu năm 2019, các chủ sở hữu chung cư bỏ phiếu chọn doanh nghiệp Đ. làm nhà đầu tư với phương án sẽ bố trí tái định cư tại chỗ cho 123 hộ dân.

Sau khi xây dựng, người dân sẽ được tái định cư từ tầng 5 đến tầng 10 với tỉ lệ quy đổi 1m² sàn căn hộ cũ sẽ được tái định cư bằng 1,1m² sàn căn hộ mới. Nếu ai không có nhu cầu ở chung cư thì bán lại cho chủ đầu tư giá 27,5 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, phương án này không được 100% người dân đồng thuận nên UBND quận 4 chưa thể ra quyết định công nhận chủ đầu tư cho doanh nghiệp được chọn. "Vì có người không đồng ý nên nếu ban hành quyết định công nhận chủ đầu tư, doanh nghiệp không thể giải phóng được mặt bằng để thực hiện dự án trong thời gian quy định" - lãnh đạo UBND quận 4 cho biết.

Do chung cư đã xuống cấp trầm trọng, có nguy cơ sụp đổ nên UBND quận phải di dời người dân đi nơi khác để phòng rủi ro. Hiện đã có 119 hộ dân dọn đến nơi tạm cư, còn 4 hộ dân vẫn bám trụ tại đây.

UBND quận 4 cho biết sẽ thuyết phục 4 gia đình này một lần nữa, nếu dân vẫn không đồng ý thì UBND quận sẽ cưỡng chế di dời để bảo đảm an toàn cho tài sản và tính mạng của người dân.

Tương tự, các lô A, B, C cư xá Vĩnh Hội của quận 4 cũng được đánh giá là chung cư hư hỏng cấp D từ năm 2017, nhưng đến nay vẫn chưa thể xây mới do các hộ dân không thống nhất được nhiều nội dung trong việc đầu tư, xây dựng mới.

Có hộ yêu cầu giá bồi thường cao, có nhiều hộ yêu cầu được thương lượng trực tiếp với chủ đầu tư, có người thì cho rằng nhà của họ còn tốt nên không đồng ý cải tạo, xây dựng mới. UBND quận 4 dự kiến sau Tết Nguyên đán sẽ di dời người dân khỏi các chung cư nguy hiểm này.

"Việc xây dựng mới, cải tạo chung cư cũ mục đích cuối cùng là chỉnh trang đô thị, tổ chức lại cuộc sống của người dân cho an toàn, đàng hoàng, vững chãi hơn. Chính quyền cưỡng chế người dân di dời khỏi những chung cư cũ, nguy hiểm không phải là một biện pháp chế tài mà là sự quyết liệt của chính quyền để bảo vệ tính mạng, tài sản của dân, bảo vệ trật tự, an ninh của khu vực" - ông Võ Thanh Dũng, phó chủ tịch UBND quận 4, nói.

Gỡ vướng để đẩy nhanh tiến độ đầu tư

Theo một chuyên gia của Sở Xây dựng, nghị định 101 quy định đối với những chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng thì cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư có 3-12 tháng để lựa chọn chủ đầu tư và quyết định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để xây dựng mới chung cư. Nếu quá thời hạn mà các chủ sở hữu chung cư không chọn được nhà đầu tư thì Nhà nước có trách nhiệm phá dỡ và lựa chọn nhà đầu tư để xây dựng mới.

Quy định là vậy nhưng thực tế khó thực hiện do các chủ sở hữu không thỏa thuận được phương án bồi thường với chủ đầu tư. Có trường hợp hai bên không thống nhất được phương thức tái định cư hoặc giá trị bồi thường.

Nhiều trường hợp ban đầu người dân đồng thuận nhưng sau đó lại đổi ý, chuyển từ nhận nhà tái định cư sang nhận tiền hoặc ngược lại, gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Theo UBND TP, để hạn chế những khó khăn trên, UBND TP đã xây dựng dự thảo quy định về bồi thường, tái định cư trong trường hợp xây dựng, cải tạo lại chung cư trong đó nêu rõ chỉ bồi thường, tái định cư bằng căn hộ chung cư (không bồi thường bằng tiền).

Tuy nhiên, quy định này chưa thể thông qua vì nghị định 101 không quy định rõ. Tương tự, nghị định 101 cho phép cơ quan có thẩm quyền thực hiện cưỡng chế tháo dỡ chung cư cũ nhưng chưa quy định cụ thể được cưỡng chế trong trường hợp nào.

Một khó khăn nữa, theo UBND TP, là việc tính toán trị giá bồi thường nhà ở cũ, giá trị nhà ở mới để tìm giá trị chênh lệch khá phức tạp. Nếu thời gian thương lượng với người dân kéo dài thì giá bồi thường sẽ bị lạc hậu, chủ đầu tư phải định giá mới... khiến cho việc bồi thường, tái định cư các chung cư cũ kéo dài.

Vì vậy, trong văn bản góp ý sửa đổi bổ sung nghị định 101, UBND TP.HCM kiến nghị trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm thì chỉ bồi thường, tái định cư bằng căn hộ, không bồi thường bằng tiền.

Trường hợp có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án Nhà nước đưa ra, số hộ còn lại không đồng ý thì Nhà nước sẽ cưỡng chế di dời để xây mới. Những chủ căn hộ bị cưỡng chế chỉ nhận được tiền bồi thường, hỗ trợ bằng với giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận.

Một người dân (ở lô A, cư xá Vĩnh Hội, quận 4, TP.HCM):

Dân nghèo lo mất công ăn việc làm

Người dân ở các chung cư cũ đa phần là dân nghèo. Việc xáo trộn đời sống dù chỉ trong 1-2 tháng cũng ảnh hưởng rất lớn đến công ăn việc làm, thu nhập, việc học hành của con cái. Công ăn việc làm của dân gắn với chung cư cũ, nơi ở cũ. Thời gian chờ xây mới thì phải đi tạm cư, rồi khi về lại công ăn việc làm liệu có còn như trước không?

Vì vậy, người dân không đồng thuận việc bồi thường, tái định cư đa phần là cân nhắc miếng cơm, manh áo trước mắt cho gia đình của họ chứ không phải vì chống đối Nhà nước hay muốn đòi hỏi quyền lợi to lớn gì hơn.

Đà Nẵng: ba chung cư cũ được ở thêm một năm

UBND TP Đà Nẵng vừa thông báo cho phép tiếp tục sử dụng ba khu chung cư cũ Thuận Phước, Hòa Minh, Lâm đặc sản Hòa Cường (tổng cộng 648 căn hộ) đến hết năm 2021. Sau đó, Sở Xây dựng tổ chức kiểm định chất lượng công trình, đề xuất xử lý theo đúng quy định pháp luật về nhà ở. Trung tâm Kiểm định chất lượng xây dựng Đà Nẵng kiểm định chất lượng và kết luận ba khu chung cư trên ở mức độ nguy hiểm cấp B, đồng thời kiến nghị cần phải có biện pháp cải tạo, sửa chữa.

Theo báo cáo từ Trung tâm Quản lý và khai thác nhà Đà Nẵng, TP hiện có 25 khu tập thể, hầu hết được xây dựng trước năm 1975, nay xuống cấp nghiêm trọng, thời gian sử dụng đã quá 40 năm. Đặc biệt, tại 8 khu tập thể với 51 hộ dân có cấp nguy hiểm cần phải di dời khẩn cấp, nằm tập trung ở quận Hải Châu nhưng hiện chỉ mới di dời được 34 hộ, còn 17 hộ dân ở trong những căn hộ xuống cấp trầm trọng. Tại 16 khu tập thể có chất lượng xếp vào cấp C đang ở 111 hộ dân nhưng chỉ mới di dời được 16 hộ.

Hà Nội đề xuất chỉ định nhà đầu tư cải tạo chung cư cũ

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết TP hiện có 1.579 nhà chung cư cũ, trong đó có 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư cũ, 306 nhà chung cư cũ độc lập, quy mô từ 2-5 tầng, xây dựng chủ yếu trong giai đoạn 1960 - 1990. Từ năm 2007, Sở Xây dựng Hà Nội đã đánh giá chất lượng, phân loại hiện trạng 940 nhà chung cư cũ theo 4 mức độ. Trong đó, 200 nhà cấp C cần sửa chữa lớn để bảo đảm sử dụng bình thường, 6 nhà cấp D phải sửa chữa lớn, ưu tiên làm ngay, có nguy cơ sập đổ. Đến nay, trên địa bàn Hà Nội mới có 16 nhà chung cư cũ hoàn thành cải tạo, xây dựng mới, đưa vào sử dụng.

Một lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết sở đang báo cáo TP Hà Nội cho thí điểm cải tạo 5 khu chung cư cũ trên địa bàn theo cơ chế đặc thù như: cho phép TP chỉ định nhà đầu tư cải tạo chung cư cấp D theo hình thức xã hội hóa, chung cư không phải cấp D chỉ khoảng 70% chủ sở hữu đồng ý là được cải tạo, điều chỉnh quy hoạch số tầng... Nhưng đến nay TP chưa chốt sẽ cải tạo cụ thể khu nào, hiện Hà Nội đang lấy ý kiến các bộ, ngành trước khi quyết định.