Cải tạo chung cư cũ: Coi chừng đất vàng bị đánh cắp

Việc một số khu đất “vàng” ở Hải Phòng rơi vào tay doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ đang khiến dư luận đặt dấu hỏi về những kẽ hở pháp lý.

Việc một số khu đất “vàng” ở Hải Phòng rơi vào tay doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) đang khiến dư luận đặt dấu hỏi, liệu đề xuất giao đất đối ứng theo hình thức BT mà Bộ Xây dựng muốn đưa vào sửa đổi, bổ sung Nghị định số 101/2015/NĐ-CP có dẫn đến những kẽ hở pháp lý.

Cả nước hiện có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994 nhưng chưa được cải tạo. Đây là nơi sinh sống của hơn 100.000 hộ dân, trên tổng diện tích tương đương hơn 3 triệu m2. Hà Nội và TP. HCM là hai điểm nóng về cải tạo chung cư cũ khi có số lượng chung cư còn tồn chưa cải tạo lớn nhất cả nước lần lượt là 1.579 và 570 chung cư.

Dù các chung cư cũ nhếch nhác, nguy cơ mất an toàn cao, nhưng việc cải tạo ngay tại khu vực nội thành Hà Nội hầu như dậm chân tại chỗ. Tại những vùng xa trung tâm như quận Hà Đông, việc cải tạo chung cư cũng không dễ. Đơn cử, sau gần 4 năm kể từ khi có chủ trương, Dự án cải tạo khu nhà tập thể 3 tầng “chờ sập” tọa lạc trên khu đất “vàng” đường Lê Hồng Phong (Hà Đông) vẫn chưa thể bấm nút khởi công.

Thực tế cho thấy, trong vô số bất cập liên quan đến cải tạo chung cư cũ, thì vướng mắc lớn nhất hiện nay - theo cách nhìn của Bộ Xây dựng - là không bảo đảm sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Điển hình là tại các khu vực nội thành Hà Nội, trong khi người dân có nhu cầu tái định cư tại chỗ, song do vướng cơ chế về tăng chiều cao công trình, mật độ xây dựng, nên doanh nghiệp không thể cân đối được phương án tài chính khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Nhằm tháo gỡ vướng mắc trên, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đang nghiên cứu đề xuất bổ sung cơ chế thu hút nhà đầu tư tham gia đầu tư, cải tạo chung cư cũ được quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Theo đó, đề xuất Nhà nước có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết để cải tạo, xây dựng lại toàn khu; cho phép điều chỉnh tăng chỉ tiêu dân số căn cứ vào chiều cao, hệ số sử dụng đất của công trình; giao quỹ đất đối ứng theo hình thức BT để đảm bảo phương án tài chính của doanh nghiệp, tăng lợi nhuận định mức của doanh nghiệp tại dự án…

Trong khi không ít doanh nghiệp hoan hỉ với đề xuất giao quỹ đất đối ứng theo hình thức BT, thì nhiều chuyên gia lại tỏ ra lo ngại về kẽ hở trong quản lý đất đai và nguy cơ thất thoát tài sản công nếu đề xuất trên được chấp thuận.

Thực ra, phương án trên là không mới, bởi Hải Phòng từng trả quỹ đất “vàng” cho CTCP Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy (gọi tắt là Hoàng Huy) theo hợp đồng BT cải tạo chung cư Lê Lợi và Đồng Quốc Bình. Nhờ đó, Hoàng Huy đã nhanh chóng xây dựng các dự án nhà ở và trung tâm thương mại Hoàng Huy Riverside tại khu đất Nhà máy Đóng tàu sông Cấm, gồm Hoàng Huy Grand Tower Sở Dầu tại quận Hồng Bàng; Hoàng Huy Mall và Hoàng Huy Comerce tại quận Lê Chân.

Ngoài ra, khu đất 88 ha thuộc khu đô thị mới Bắc Sông Cấm (huyện Thủy Nguyên) cũng được trả cho Hoàng Huy theo các hợp đồng BT cải tạo chung cư. Cũng nhờ vậy, Hoàng Huy đang lên kế hoạch triển khai Dự án Hoàng Huy New City có quy mô tới 65 ha.

Song điều đáng nói - như báo chí phản ánh gần đây - là đến nay, vẫn chưa có văn bản đồng ý của Thủ tướng về các vị trí đất dự kiến dùng để thanh toán hợp đồng BT cho Hoàng Huy thuộc khu vực trung tâm thành phố.

Ở góc nhìn khác, vấn đề đáng quan ngại nữa với hình thức BT là những sai số trong xác định tổng giá trị đầu tư dự án, trong phê duyệt diện tích và giá đất tạm tính. PGS - TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, nguồn thu từ đất đang bị thất thoát do việc định giá đất còn sai số. Với không ít địa phương, thu từ đất hiện chiếm trên dưới 10% thu ngân sách địa phương, song thường bị thất thoát khi chuyển mục đích sử dụng đất, khi chuyển công năng sử dụng công trình xây dựng gắn liền với đất tại dự án theo hình thức BT…

Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, nhưng trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng 20-30% giá thị trường trong khi toàn bộ quy trình định giá đất do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện. Ngoài ra, dù Luật Đất đai hiện hành có đề cập tư vấn giá đất, song lại chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập...

Chính vì vậy, đất công, đặc biệt là những khu đất “vàng” rất dễ bị đánh cắp dưới hình thức định giá thấp, tài sản quốc gia theo đó cũng bị thất thoát theo nếu đề xuất mới về giao quỹ đất đối ứng theo hình thức BT không được cân nhắc kỹ, không được kiểm soát chặt trong trường hợp được chấp thuận và áp dụng vào thực tiễn.