Cải tạo chung cư cũ: Cơ chế đã mở

Sau nhiều lần dự thảo, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP thay thế Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có hiệu lực từ 1/9/2021.

Cho doanh nghiệp một diện tích làm thương mại

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Ðông Group cho rằng, quy định mới tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở cạnh tranh đấu thầu những dự án xây mới nhà tái định cư. Do trong giai đoạn vừa qua những vướng mắc về cơ chế pháp lý khiến hơn 230 dự án chung cư cần cải tạo, xây mới của TP.HCM giai đoạn 2016-2020 chưa thể thực hiện. Nay cơ chế mới cho phép địa phương tính toán xác định phần diện tích đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng các công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng hoặc công trình hạ tầng xã hội khác các doanh nghiệp sẽ dễ tính toán hơn trong việc cân đối khả năng thu hồi vốn và tạo ra lợi nhuận người làm.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cũng cho rằng, quy định hệ số hoán đổi diện tích căn hộ mới bằng từ 1 - 2 lần diện tích căn hộ cũ, có tính lợi thế vị trí của căn hộ cũ, trong Nghị định 69 có lợi cho người dân. Quy định này sẽ tạo ra đồng thuận lớn hơn ở các dự án đang bị chậm tiến độ hiện nay do không đồng thuận về lợi ích giữa các bên. Tuy nhiên, để những quy định mới triển khai được ngay trong năm nay, Bộ Xây dựng và chính quyền các địa phương cần sớm có văn bản hướng dẫn đồng bộ và cụ thể. Nhất là các nội dung liên quan đến cơ chế đền bù giải tỏa, mức đền bù tái định cư và các chế tài để bàn giao mặt bằng cần luật hóa rõ ràng, chi tiết. Từ đó các dự án mới có thể đẩy nhanh thực hiện đúng tiến độ, không rơi vào trường hợp đội giá xây dựng khiến doanh nghiệp ngại bỏ vốn đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, những quy định mới trong Nghị định 69 cho phép chủ đầu tư được tiến hành dự án khi có tối thiểu 51% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý là một quy định quan trọng. Trước đây quy định cũ chỉ cần 1-2 hộ gia đình không đồng thuận là dự án đã không thể thực hiện được. Nghị định mới cũng quy định rõ ràng đối với khâu bố trí chỗ ở tạm thời và các phương án tái định cư có lợi cho người dân cũng sẽ tạo ra sự đồng thuận tốt hơn ở các dự án chung cư cần cải tạo, xây mới.

Trong khi đó, chính quyền địa phương và các chủ đầu tư, hiện nay được phép chủ động tính toán quy hoạch dự án sẽ tạo điều kiện để các dự án xây mới chung cư cũ có thêm một số căn hộ dôi ra để chủ bán thu hồi vốn đầu tư và có được một phần lãi. Điều này sẽ kích thích các doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ.

Giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng địa bàn để tái định cư cho người dân cũng sẽ là giải pháp có tính khả thi cao vì hiện nay ngoài một số dự án chung cư cũ có đủ đất để xây mới, đa số các chung cư cũ là các nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975 có diện tích nhỏ, nằm trong các hẻm sâu không thể xây dựng mới trên nền đất cũ.

Hàng trăm dự án kỳ vọng khởi động

Thực tế trước khi Chính phủ ban hành Nghị định 69/2021, câu chuyện đầu tư cải tạo, xây dựng lại các dự án chung cư cũ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đã được dự tính và có nhiều tìm kiếm các giải pháp khả thi để có thể huy động vốn triển khai.

Chẳng hạn, Sở Xây dựng Hà Nội và Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội thủ đô đã xem xét kế hoạch cải tạo lại gần 200 chung cư cũ theo phương án dùng ngân sách địa phương lập quy hoạch chi tiết. Theo đó, xác định khu vực tái định cư, khu vực di dời và phân bổ dân số.

Trong khi đó, TP.HCM cải tạo các chung cư xuống cấp nghiêm trọng cũng đã được thực hiện trên cơ sở áp dụng miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho nhà đầu tư. Hàng loạt các dự án xây dựng mới các chung cư như chung cư Trúc Giang, 6 Bis Nguyễn Tất Thành, chung cư Vĩnh Hội (quận 4), chung cư 155-157 Bùi Viện (quận 1)… cũng đã được các doanh nghiệp tham gia góp vốn để khởi công trong năm 2021.

Tuy nhiên, khi bắt tay vào làm còn vướng mắc nhiều cơ chế chính sách và sự chồng chéo trong các quy định không khuyến khích doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ. Với những quy định mới của Nghị định 69/2021 sẽ tạo cơ sở pháp lý để hàng nghìn dự án nhà ở được triển khai với giá trị đầu tư lên đến trăm nghìn tỷ đồng.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994, trong đó có khoảng 25% thuộc diện hư hỏng, hoặc xuống cấp được cơ quan hữu quan xếp vào hàng nguy hiểm cần xây dựng lại. Từ 2007 đến nay, Hà Nội mới thực hiện cải tạo, xây dựng lại được 18 chung cư, đang thi công 14 dự án, chiếm tỷ lệ 1,8%. Trong khi đó, TP.HCM có khoảng 575 chung cư cũ cần xây dựng lại nhưng mới chỉ thực hiện được 15 chung cư, chiếm tỷ lệ 1,3%.

HoREA đánh giá, đây là thị trường đầy tiềm năng cho các doanh nghiệp bất động sản có thể thực hiện trong giai đoạn từ nay đến năm 2025, mức lợi nhuận phù hợp cho các dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ theo các tính toán hiện nay ước khoảng 10% tổng vốn đầu tư là chấp nhận được.