Cải tạo chung cư cũ: Áp dụng cơ chế đồng thuận theo đa số?

Cải tạo, xây dựng chung cư cũ là một công việc lớn, khó khăn và phức tạp, bởi nó liên quan trực tiếp đến cuộc sống của nhiều người dân, các cấp chính quyền, ngành chức năng và doanh nghiệp. Làm thế nào để tháo gỡ những vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ đến nay vẫn là bài toán khó đối với các đô thị lớn.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, hầu hết các nhà chung cư nằm trong khu vực hạn chế phát triển và bị khống chế về mật độ cũng như chiều cao công trình. Đây chính là thách thức lớn cho các doanh nghiệp trong bài toán đầu tư, thu hồi vốn.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong số 1.579 chung cư được xây dựng trong giai đoạn từ năm 1960 đến 1992 ở Thủ đô, có gần 1.000 chung cư nằm trong khu vực nội đô lịch sử, các công trình xây dựng mới bị hạn chế phát triển chiều cao, gia tăng dân số; đồng thời phải tuân thủ nghiêm các quy định quản lý của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc công trình trong khu vực nội đô, cho nên không thu hút được các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ nêu rõ, các chung cư cũ, mặc dù đã xuống cấp, nhưng không thuộc loại chung cư nguy hiểm, khi thực hiện cải tạo phải tuân thủ theo Khoản 3, Điều 110, Luật Nhà ở.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, cải tạo chung cư cũ cũng không hề dễ dàng, mà một trong những nguyên nhân là do người dân chưa đồng thuận. Bà Lưu Thị Hạnh ở chung cư 155 - 157 Bùi Viện (phường Phạm Ngũ Lão, quận 1) cho biết: Theo kế hoạch của UBND quận 1, đến quý III/2018 phải hoàn tất công tác di dời người dân ở chung cư nguy hiểm này. Thành phố đã bố trí cho các hộ dân ở tạm tại chung cư Phú Mỹ (quận 7) và chung cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh). Chính quyền phường đã nhiều lần họp dân để thông báo việc tháo dỡ nhà, nhưng người dân chưa đồng tình vì cho rằng hai nơi ở tạm quá xa so với nơi họ đang sinh sống và làm việc. Nếu chuyển về đó thì những người dân lao động quen buôn bán ở khu vực trung tâm thành phố không biết mưu sinh như thế nào.

Tại Hải Phòng, trong hai năm gần đây, thành phố đã tiến hành xây dựng chung cư cũ theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) đạt hiệu quả cao, do thành phố bố trí quỹ đất ở nơi khác trả cho doanh nghiệp cải tạo chung cư, cho nên không gây xung đột lợi ích giữa nhà đầu tư và các cư dân ở đây.

Các chung cư mới được xây dựng bảo đảm được các yếu tố về quy hoạch, mỹ quan đô thị, điều kiện sống cho người dân. Nhưng mới đây, Chính phủ chỉ đạo tạm dừng việc giao đất công cho các nhà đầu tư theo hình thức BT, cho nên việc thực hiện cải tạo chung cư theo hướng này đang bị chậm tiến độ, do các nhà đầu tư dè dặt rót vốn vào công trình vì chưa nhìn thấy “đường ra” cho nguồn vốn hoàn trả.

Theo các chuyên gia, bài toán khó hiện nay đó là làm thế nào để giải quyết được lợi ích giữa doanh nghiệp thực hiện và người dân. Đây cũng là những khó khăn tồn tại trong thời gian vừa qua, khiến cho hoạt động cải tạo chung cư cũ vẫn giậm chân tại chỗ.

TS. Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cho biết: Phần lớn những người dân sinh sống tại các chung cư cũ là đối tượng được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở trong giai đoạn trước và hiện nay tuổi đã cao, thu nhập hạn chế. Vì thế khi thực hiện cải tạo chung cư cũ cần phân loại rõ từng loại đối tượng để có chính sách ưu đãi phù hợp. Mỗi chung cư có vị trí đất khác nhau, khả năng sinh lợi từ đất không giống nhau, cho nên cần nghiên cứu cụ thể từng trường hợp để đưa ra cơ chế chính sách hợp lý trên cơ sở khung quy định chung.

Một số chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, nên xây dựng lộ trình cải tạo và tiến hành phân loại chung cư: Cái nào cần làm trước, cái nào cần làm sau. Đồng thời, phải có sự phối hợp ba bên: Người dân, nhà đầu tư và chính quyền. Trong đó, ở một số nơi, sự đồng thuận chưa tốt, ảnh hưởng đến tiến độ của nhà đầu tư.

Về vấn đề này, ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Rất nhiều nhà đầu tư đã đề nghị cần có cơ chế đồng thuận cộng đồng. Nếu nhận chuyển quyền sử dụng đất đạt 70% số lượng người trên thực tế đề nghị Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của phần còn lại nếu số còn lại chưa đồng thuận. Nghị định 84/2013/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi đã cho phép áp dụng cơ chế này trong trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư không thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất mà xin thực hiện cơ chế thỏa thuận. Nhưng đến nay cơ chế đồng thuận theo đa số không được thực hiện.

Chính quy định này đang khiến các chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ gặp khó. Bởi chỉ cần một hộ dân không đồng ý là dự án bị kéo dài, thậm chí dừng triển khai.