Cái khó của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay

Mặc dù từ đầu năm đến nay đã có nhiều chính sách, cách thức, hành động quyết liệt của cơ quan nhà nước, cũng như các Công ty Bất động sản, tuy nhiên thị trường vẫn hơi ì ạch và chậm chạp chuyển mình so với kỳ vọng. Với mình, có một số nguyên do cho việc này bao gồm:

Mua Bất động sản thường chỉ có 03 mục đích chính đó là Mua để ở, Mua để Tích sản và mua để Đầu tư.

(1)

Mua để đầu tư:

_ Chưa có một con số thống kê nào về tỉ lệ cho mỗi mục đích ở trên, nhưng theo những thông tin mình góp nhặt được thì có 80-90% mục đích mua BĐS là để đầu tư. Có một công thức người ta hay bày đó là "Muốn mua nhà thành phố thì đầu tiên mua đất ở tỉnh, sau một thời gian bán đi rồi lấy tiền về Thành phố mua nhà". Công thức này nhiều người đã áp dụng thành công.

_ Nhu cầu này trong thời gian này bị ảnh hưởng hết sức nặng nề, vì rất khó để tìm một khu nào "ngon", có thể x2, x3 trong khoảng thời gian ngắn như trước. Đó là chưa kể nhiều BĐS cho nhu cầu này hiện đang bị giảm sâu, giảm 30 - 50% nhưng vẫn chưa có người quan tâm.

_ Khả năng chi trả của nhóm này cũng bị ảnh hưởng nặng nề, khách hàng mua sai sản phẩm thì có người mất nửa vốn, có người dính nợ xấu, đặc biệt có người còn phải bỏ trốn.

Nên nhóm nhu cầu này thì nếu có chắc chỉ có "cá mập" nhiều tiền đi săn hàng âm thầm, chứ không đại trà như xưa.

(2)

Mua để ở

_ Nhu cầu này không bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường, vì nhu cầu này là theo thời điểm. Kiểu lớn lên có nhu cầu ra ở riêng thì phát sinh nhu cầu ở.

_ Tuy nhiên, vì nhu cầu là để ở nên cái quan trọng nhất là khả năng chi trả. Có nhu cầu, nhưng không tìm thấy sản phẩm phù hợp khả năng thì cũng bó tay. Ở Việt Nam, nhu cầu đổi nhà không cao, hay nói cách khác nhu cầu ở phát sinh với những người mua nhà lần đầu thay vì là đổi nhà. Khi mua nhà lần đầu thì họ chưa có tài sản tương ứng để đổi như đổi nhà, và giá trị 1 căn nhà cũng cao hơn khá nhiều so với thu nhập của những người cần mua nhà, nên muốn là 1 chuyện, mà mua được là chuyện khác. Hồi trước thì có thể có tiền từ các khoản đầu tư khác hoặc là thu nhập từ lương tốt hơn (ví dụ đầu tư đất tỉnh lời, hoặc lương cao), nhưng giờ mấy cái đó không được thuận lợi.

Thế nên vấn đề của nhu cầu ở chính là khả năng chi trả, muốn thì có muốn, sản phẩm hợp lý, giá ổn, nhưng quá sức.

(3)

Nhu cầu tích sản

Nhu cầu này lai giữa nhu cầu ở với đầu tư, tuy nhiên là một nhu cầu đặc thù. Tích sản xảy ra khi một người có khả năng tương đối tốt, nếu không muốn nói là khá. Vì lý do đó thì nhóm người này trên thị trường không có quá nhiều. Hiện nay nhóm này có khả năng nhưng lại không vội. Và với mình thì có lẽ nhóm này cũng không có nhiều.

(4)

Tóm lại

_ Thị trường hiện nay nằm ở người mua, mà nhóm năng động quyết nhanh là nhóm Đầu tư lại bị ảnh hưởng nặng nề, nhóm mua thật là nhóm để ở thì gặp vấn đề về khả năng chi trả, còn nhóm mua tích sản thị số lượng ít và hành động từ tốn. Chính vì thế khả năng chốt sẽ thấp hơn trước khá nhiều.

_ Các chính sách của nhà nước, hành động của các CĐT là điều kiện cần, và việc này đã làm rồi. Tuy nhiên để mọi thứ làm việc trơn tru thì cần có điều kiện cần và điều kiện đủ. Hiện nay điều kiện đủ đang chưa có.

_ Theo quan sát thì thời điểm này là "Đáy", vì giá sẽ khó mà giảm thêm, tuy nhiên thời điểm mua tốt nhất của NĐT là ngay trước khi giá tăng, và chúng ta thực sự không biết cái đáy này sẽ kéo dài trong bao lâu. Bao lâu tuỳ thuộc và cái nhóm đầu tư đó, khi nào họ "tỉnh" lại.

(5)

Dấu hiệu nào để thấy thị trường trở nên tốt lên

Hồi trước có một anh chia sẻ các dấu hiệu để nhận biết thị trường đang có dấu hiệu lên, nó có hẳn một cái biểu đồ. Còn mình thì cũng có một số ý nhằm giúp cho việc nhìn nhận. Thị trường phục hồi sẽ thông qua 3 bước gồm

_ Bước 1: Là sự chủ động điều chỉnh của bên làm sản phẩm: Đó là Cơ quan nhà nước với các chính sách, Ngân hàng, và Chủ đầu tư / Chủ đất: Nếu quan sát chúng ta sẽ thấy trong 1 năm qua, những hành động này đã diễn ra, thậm chí quyết liệt. Lãi suất có giảm, có thêm nhiều chính sách, các CĐT có ra hàng, có ưu đãi về lịch thanh toán, có tăng phí môi giới....

_ Bước 2: Là sự khuấy động của môi giới: Những môi giới chuyên nghiệp coi BĐS như cái "nghiệp" và sẵn sàng bám trụ cho dù có xảy ra chuyện gì. Họ có thể làm thêm các công việc khác nhưng việc chính vẫn là Bất động sản, khác với một số môi giới không chuyên coi Bất động sản như nghề phụ, sẽ sẵn sàng rời bỏ khi không thuận lợi. Chúng ta quan sát hành động (thu nhập) của các Môi giới chuyên nghiệp để đánh giá. Môi giới chuyên nghiệp hiện nay có một chút ấm nóng, nhưng nhiệt độ chưa cao.

_ Bước 3: Thị trường bắt đầu có giao dịch, xuất hiện từ nhóm Mua để ở và Mua tích sản.

Có khi phải tới giữa hoặc cuối năm sau thì mới bắt đầu ngon ngon lại. Trễ hơn 1 năm so với dự báo ban đầu. Đương nhiên bắt đầu từ các sản phẩm "xịn" cho nhu cầu ở và tích sản trước. Còn sản phẩm đầu tư thì còn phải chờ.